《江苏省物业管理条例》实施以来，各地不断健全物业管理法规制度体系，物业服务行业得以不断发展壮大。目前全省物业企业已经超过1万家，年度企业主营业务收入488亿元，分别比2016年执法检查时增长了42.8%和85%。

　　今天（9月27日），江苏省十三届人大常委会第三十二次会议听取了关于检查《江苏省物业管理条例》实施情况的报告，紧扣法规条款，执法检查组指出了相关主体职责履行不到位、行业发展整体水平不够高、业主自治法规制度难落实等主要问题。

　　物业行业加速成长 城市服务功能增强

　　目前，物业行业已经成为我省服务业重要组成部分。通过品牌打造、规模经营等方式，形成了一批龙头企业。报告显示，全省有近10家物业上市企业，苏州东吴、江苏银河、南京银城等营业收入已跨过10亿元门槛。智能化水平不断提升，数字安防、智慧门禁、智能停车、设备设施远程监控、在线报修缴费等新技术手段在物业管理中已深度应用。通过政府托底、国企进驻、业主自治、物业共享、引入市场化专业服务企业等模式，5000多个改造后的老旧小区也享受到了兜底物业服务。

　　各地还在实践中引导物业服务融入基层社会治理，在符合条件的物业企业和业主委员会设立党组织，建立党建引领下的居民委员会、业主（物管）委员会和物业企业协商运行机制，配合做好疫情防控、垃圾分类、文明城市创建、网格化治理等专项活动。其中，我省创设的物业管理委员会制度，解决了部分难以成立业主大会、业主委员会的小区的物业管理难题，执法检查组人员表示：“从已有实践看，物业管理委员会制度得到政府、企业和居民三方认可，建议在难以成立业主委员会和业主委员会不能正常运行的小区，积极推行物业管理委员会。”

　　业主大会占比较低 业主认可度不高

　　“行业发展整体水平不够高，获得业主认可的物业企业比较少”是执法检查组发现的问题之一，意见多集中在物业企业不按合同约定履行职责义务，对停车位收费、公共设施出租等收入、使用情况长期不公开，有的甚至占用公共设施或侵占公共收益等，且物业服务业态单一，大部分主要还是从事传统的基本物业服务，跨领域、跨行业开展养老、家政以及商务等物业延伸领域服务还不多，另一方面，物业服务价格调节机制落实不够，除南京市去年作出调整外，其他12个设区市多年都没有调整，“行业整体都是处于微利经营状态，民意调查显示，43.1%的公众对条例内容不了解。”    

　　相关上位法和我省条例都规定了由业主大会、业主委员会主体的自治架构，但治理效果差强人意。目前全省近24000家居民小区，成立业主大会的仅占35%，业主委员会成立比例更低，执法检查组人员分析，“一些业主委员会成员推选把关不严，得不到业主广泛认可。多数业主大会未明确业主委员会成员报酬，导致有能力的不愿干，想干的又存有私心。业主委员会不作为、乱作为的情况时有发生，且难以对其实施相应处罚。”

　　尽快启动修法工作 推动行业转型升级

　　物业管理工作事关群众生活品质，城市安全运行以及社会和谐稳定。执法检查组人员建议，要进一步深入贯彻实施条例，尽快启动条例修订工作。如条例第40条规定由物业企业负责承接验收，但基层普遍反映，前期物业服务一般由开发商选聘的物业企业提供，偏重开发商的利益，导致一些小区承接查验不规范，设施设备“带病交付”。又如民法典规定“双三分之二”表决、“双四分之三”或“双过半”同意，由于业主参与度不高、业主大会难以召开成为难以逾越的门槛，导致业主自治管理制度实际上难以落实到位。目前各地为克服业主大会投票率严重不足，普遍采取“跑票”制度和“第三方平台”网络投票制度，对此条例未作规定，实际操作上存在瑕疵，有弄虚作假的风险。“建议在总结经验的基础上予以规范，赋予相应的法律地位。”

　　执法检查报告中还建议，将物业服务业纳入现代服务业发展范畴，引导物业企业抓好环境硬件改善和服务软件提升，及时回应业主需求，向社区养老、社区团购、社区交流、社区更新及电子商务等领域不断拓展自然延伸，推动物业服务行业转型升级。进一步厘清有关部门和基层组织的职责分工及管理边界，协调推进公安、城管、环保、消防等综合执法力量进小区，形成齐抓共管的工作格局，切实破解小区停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违法建设等执法困境，打通物业管理“最后一公里”。

　　（来源：江苏新闻广播/丁凤云 摄影/曹伟 编辑/汪泽）