近日，扬州市民沙先生向解忧帮反映，2014年，他花了两百多万全款购买了一套房子，如今不但办不到房产证，而且，房子还被别人强占了好几年，自己连门都进不去，令他十分崩溃。

　　全款买房 办证时发现房屋竟有抵押

　　在扬州市维纳花园小区，记者见到了沙先生购买的这套房子。沙先生说，房子的锁芯已经被人换过，交房时开发商给他的钥匙如今已无法打开，自己根本没法进去，房子还出现过自己不认识的人。这究竟是怎么回事呢？

　　沙先生介绍，2014年，他和当时的小区开发商——扬州诚泰置业有限公司签订了购房合同，并分几次支付了总计215万元的购房款，全款买下了这套位于扬州市生态科技新城泰安镇维纳花园的房子。

　　之后，沙先生要给房子办理产权证，于是便找到诚泰置业有限公司开具购房发票，没想到的是，此时开发商已经跑路了。因为开发商的土地证还抵押在银行，整个维纳花园的60户业主都无法办理产权证。直到2018年，泰安镇政府出面协调，拍卖了开发商的几套剩余房产，解押了小区的土地证，大家这才可以办理产权证。

　　沙先生将购房合同、发票、契税，所有办理房产证的资料一应俱全地交给房管部门，可就在几天后，沙先生的办证材料却被扬州市不动产登记中心退回了，原因是他购买的这套房屋权属存在争议，上面有一个还没有还清的按揭抵押贷款，而这位贷款人沙先生根本不认识。

　　全款买的房子，竟然会有抵押没有撤销，而且贷款的还不是本人，这又是怎么回事呢？后来，沙先生经过多方打听得知，原来这是当时开发商的一个会计，利用自己家人的身份证，在银行办理的抵押登记 ，这实际上就是套取银行的资金。

　　记者了解到，除了沙先生，小区还有几位全款买房的业主在办理房屋产权证时，同样也发现了类似的问题。小区业主魏先生告诉记者，自己全款购买的房屋上，也有一个按揭贷款，办理贷款的是当地一个养鱼的人，当时开发商给了他55000元的好处费，利用他的身份证办理了银行按揭，而按揭贷款的钱，也被开发商用了。而小区业主蔡女士房屋上也有一位贷款人，是开发商的律师。

　　扬州市生态科技新城泰安镇政府的一位工作人员告诉记者，据他们调查，在维纳花园，类似这种一房二卖的情况，并不在少数。当时开发商的老板还以公司职工的名义，办理了多个假按揭，当时承诺每个月的贷款都由他来还，可没想到，最后这位老板竟然跑路了。　

　　开发商跑路了，当初办理的按揭贷款自然也就没人还了，于是银行将当初的假按揭购房人连同开发商一起告上了法庭，法院判决之前的几位购房人偿还银行的本金和利息。之前只是配合开发商办理假按揭，没想到最后自己却真的要偿还贷款，于是这才有了沙先生的房屋被之前购房人强占的一幕，而另外几位办理假按揭的购房人，也多次扬言要抢房子。

　　按照我国不动产登记的相关法律法规，存在抵押的房屋，在解押之前是无法撤销房屋买卖合同备案的，既然房屋当初在销售给沙先生和其他几位业主之前，已经办理过按揭贷款，而且这四套房屋的贷款也没有还清。那么，房屋的网签备案，怎么还能备案到沙先生等几位业主的名下呢？

　　记者了解到，包括沙先生在内，维纳花园小区共有四位全款买房的业主，因为房屋之前存在抵押贷款，无法办理产权证。

　　而这四套房屋在销售给他们之前，都是以房屋配套设施不齐全为由，办理了退房，并且向扬州市住房保障和房产管理局撤销了之前的合同登记备案。

　　对房管局的这个操作，沙先生表示了质疑，“扬州市房管局他居然有这个能力，在前面抵押没有撤销的情况下，能够把这个网上备案撤销。房管局如果说当时网上备案没有在我们名下，我们不会买这个房子。我们看到备案了，而且全部按正规手续来办的。”

　　房屋的按揭贷款没有还清，开发商竟然就撤销了之前的网签备案，问题究竟出在哪里呢？

　　记者向扬州市自然资源和规划局不动产登记中心工作人员确认后得知，问题在于房管局既办了开发商的抵押，又让开发商销售了。

　　该工作人员还解释，2019年5月1日实施的《江苏省不动产登记条例》规定，房屋存在抵押登记的，必须在还清贷款解除抵押之后，才能进行二次销售。而这条规定在当时沙先生购房时同样适用。这位工作人员认为，在这件事情当中，一边是房子已经抵押出去了，另外一边，房子又被卖给了沙先生登记为业主，这也造成了最终房屋无法办理产权登记。那么，开发商当时在二次销售房屋的时候，究竟是如何在没有还清贷款的情况下，将之前的网签备案撤销的呢？

　　房管部门：建议走诉讼途径解决

　　带着疑问，记者陪同几位业主来到了扬州市住房保障和房产管理局。合同备案查询窗口的工作人员告诉记者，房屋如果存在抵押，在房管部门的系统里都是可以查得到的，按照常理来说，抵押贷款没有还清就撤销房屋备案登记，这样的操作是无法实现的，要想解决问题，建议业主们找开发商，走诉讼途径解决。

　　江苏苏博律师事务所主任律师吴波认为，在这起事件中，开发商在办理假按揭套取银行资金后，通过不正当手段又将贷款没有还清的房子一房二卖，已经涉嫌诈骗，而房产交易主管部门审核不严，也是导致沙先生等人至今无法办理房屋产权证的重要原因。

　　房管部门撤销备案，需要审查撤销备案是否有正当的理由，另外，还应该审查房屋有无其他债务的发生，最主要的就是银行贷款。在没有审查清楚或者根本就没有审查的情况下，就撤销了之前的备案，客观上导致新的买房人是不可能知道自己购买的房子是否存在按揭抵押，也促成了新的买房人去购买这房产，然后受骗。

　　网签备案是房地产行业行政主管部门为监管房地产交易而采取的一种监管措施，在一定程度上能够防止一房二卖情况的发生。但扬州市房地产主管部门，竟然在之前房屋按揭贷款没有还清的情况下，就将备案登记撤销，这种神操作，客观上就为开发商一房二卖的行为开了绿灯，也为后来的购房人上当受骗埋下了伏笔。

　　贷款没有还清，扬州市房管部门究竟是如何撤销网签备案登记的？而沙先生等人究竟什么时候才能为自己全款购买的房屋办到产权证？记者也将继续关注。 

　　（来源：江苏广电融媒体新闻中心/关玮玮 编辑/韩瑜）