南京良城美景小区的一些业主向荔枝解忧帮反映，2019年6月30日，小区物业公司服务合同到期，在随后进行的满意度调查中，并没有达到户数和总建筑面积双过半同意的要求。但是最近，业主们却发现，这家物业公司居然续聘成功了，还在继续提供服务。

　　良城美景小区位于南京秦淮区，一些业主告诉记者，他们对于小区的江鸿物业公司不是很满意，因此，在去年6月30日服务合同到期后，他们希望更换一家物业公司。

　　据了解，小区共有1506户，总建筑面积为161136.52平方米，根据以送发选票形式召开的业主大会的结果，同意续聘的业主数为680户，建筑面积73062.46平方米，反对续聘的业主数为368户，建筑面积为39373.89平方米 ，其中赞同续聘的票数占总户数的45.15%，占总建筑面积的45.34%，未达到总建筑面积过半数，且总业主户数也没有超过半数同意。

　　记者调查发现，2019年11月6日，当地秦虹街道物业办确实给良城美景小区业主委员会，发出了一份工作指导意见，大概意思是，根据业主大会投票结果，建议业主委员会根据业主大会的决议不续聘江鸿物业公司。

　　根据《物权法》《南京市住宅物业管理条例》等法规的规定，应当经占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也就是常说的"双过半"，才能形成具有法律效力的投票结果。有居民反映，在没有符合这个条件的情况下，九位业主委员会中的四位继续和物业公司签订了续聘合同，那么事情是否属实？相关业委会人员这么做是否违规呢？

　　南京良城美景小区业主委员会主任解释：“这是个误区，因为小区是有议事规则的，现在同意这个公司留下来的是680票，反对票是320票，其他票都作为弃权票，这样一来，根据议事规则，弃权票算多数票意见，这样就过了半数比例了，反对物业公司的人有他的意见，支持这个物业公司的也有他的看法。”

　　业委会介绍，刚开始，当地秦虹街道物业办确实建议他们不再续聘江鸿物业，但是业委会随后拿出了小区《议事规则》，政府部门也改变了原先的意见。而对于四个人签字就能续聘物业公司的问题，这位负责人这样解释：“我们只是告知大家我们去履行业主大会决定了，有些同志不同意，有些同志没时间，那么到场几个就签几个人，我们需要履职，我们需要去完善业主大会的意见，这是我们业委会必须要做的事情。”

　　为了解情况，记者来到了南京秦虹街道，街道物业办表示，之前他们确实出具过不建议小区续聘物业公司的指导意见，但业委会随后出示了小区的议事规则。在这个小区业主大会议事规则中明确写着：表决通知已经送达，但不参与也不委托他人表决的未投票票权，计为弃权并计入多数票。

　　在这个案例中，除了赞成和反对票外，还有62票弃权，52票无效，以及318户是经过多次联系都没有参与投票的，因此业委会认为，这些票数应当计为弃权并计入多数票，也就是赞成票。

　　南京秦淮区秦虹街道物业办胡伟平表示：“在弃权票从多数票后，续聘物业公司的票数就过半，肯定是《物权法》是上位法，但是我们的《物权法》只是规定要双过半，但是对于细化的东西没有明确的规定，小区的议事规则在通过之后是有法律效力的，具体怎么判定由业委会做决定，我们只是做指导。”

　　街道物业办介绍，小区业主委员会是业主自治组织，行政权力是不能干预民主自治的，而小区的议事规则也是经由业主大会通过的，有一定法律效力。但是如果有业主对议事规则有质疑的话，完全可以通过法律途径解决。

　　而对于4位业主委员会成员签字就决定了物业公司的续聘问题和实践，物业办认为程序上确实有瑕疵。

　　目前，秦虹街道物业办已经发函给业主委员会，但是目前还没有收到回复。

　　而据记者了解，因为政府部门对于业主委员会只能行使指导职能，不具备强制力，因此如果业委会不认同指导意见的话，也需要通过法律途径来判定。

　　（来源：江苏广电融媒体新闻中心/周忱 编辑/梁瑄）