前期物业公司在小区电梯口张贴物业费涨价通知，并称得到了双过半业主的支持同意。业主对此不认可，将物业公司诉至法院。今天，记者从南京中院获悉，该院审结了这起物业服务合同纠纷。

　　南京一小区从未召开过业主大会，也一直未成立业委会。某物业公司作为该小区的前期物业公司，自2003年以来一直为该小区提供物业服务。2021年12月，该物业公司在小区电梯口公示栏张贴调价通知，载明“从次年元旦起，将物业费标准由1.6元/平方米/月，提高至2.2元/平方米/月。”该小区业主陈某认为该次调价违反了相关规定，诉请法院要求确认物业公司该次调价对其不发生效力。某物业公司辩称，此次调价符合法定程序，系案涉小区业主的共同决定。陈某应当按照调价后的标准支付物业费。某物业公司为证明其调价程序的合法性，向法院提交了《某小区提升物业费收费标准征求意见表》、会议签到表及照片、审计报告等证据，用以证明。

　　（南京中院微信图）

　　鼓楼法院一审认为，该物业公司未按《南京市住宅物业管理条例》的要求，在调价前将上一年度案涉物业项目经营情况的审计报告在物业管理区域内的显著位置公示三十日，也未将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日并书面告知街道办事处、社区居民委员会等相关部门。

　　虽然某物业公司在街道、社区的主持下召开会议听取了业主意见，但这并不代表其将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准书面告知了街道办、居委会，且调价后的公示行为也不能代替调价前的公示。故该次调价不符合法律程序，对陈某不发生法律效力，该物业公司应按照原收费标准向陈某收费。物业公司不服，上诉至南京中院。二审法院审理后最终判决，驳回上诉，维持原判。

　　法官表示，物业费调价属于全体业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，调价程序应正当、有序并符合法律规定。案涉物业作为前期物业服务单位，其根据实际需要调整物业费收费标准时，还应遵循《南京市住宅物业管理条例》第三十九条中有关调整前期物业服务收费标准的程序性规定。只有按照《南京市住宅物业管理条例》的要求，对相关内容进行审计、公示、告知，才能保障业主的知情权，让业主在充分知晓上一年度物业项目的经营情况、了解调整后的收费标准、服务内容和服务标准的情况下，判断是否同意此次调价，进而做出符合自己真实意思的决定，否则即便有双过半的业主同意调价，该调价也不应当对业主发生法律效力，反对此次调价的业主可请求按调价前的标准支付物业费。在判断物业公司的调价程序是否符合《南京市住宅物业管理条例》规定时，应当采取从严审查标准。调价后的公示、告知，以开会的形式口头向街道、居委会汇报调价情况等均不能作为相关调价符合程序的证据，也无法弥补相关调价在程序上的缺陷。地方人大作出的条例，属于地方性法规。

　　（南京中院微信图）

　　南京人大作出的《南京市住宅物业管理条例》是法律在南京地区的具体化以及涉及南京地方事务的规定，与当地的个人和组织息息相关。2009年最高人民法院发布的《关于裁判文书引用法律、法规等规范性文件的规定》第4条规定：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”本案援引《南京市住宅物业管理条例》这一南京地方性法规裁判南京的相关民事纠纷，更具“量体裁衣”效果，为今后类案裁判的法律适用问题起到了示范效应。

　　（《零距离》记者/刘舒 通讯员/南法轩 编辑/汪泽）