物业费不好收，是不少小区物业都遇到过的难题。为此，南京溧水的琴韵华庭小区物业，把部分欠缴物业费的业主告上了法院。昨天（4月10日）晚上，法院立案庭的法官来到小区，向被起诉的业主集中送达起诉文书。同时，法官们还有一个更重要的任务，现场组织调解，"催缴"物业费。

　　4月8日晚上6点45分，南京溧水区法院立案庭的法官赶到琴韵华庭小区，分成五组，带着物业人员去28户被起诉的业主家中送达文书，并现场调解。

　　南京市溧水区法院立案庭法官助理诸定超介绍：“如果业主有交费意愿，我们组织双方调解，现场就把钱交掉。如果业主不愿意交，我们会告知他具体的调解时间，通知调解。如果调解不成功，那我们会直接把这个案件转到立案速裁。”

　　记者跟随其中一组法官，来到小区六楼一户业主家中。听说自己被物业起诉，业主张先生有些激动。“经常半夜喊车子过来拖垃圾。”张先生说，“我投诉环保热线，吵了好几次。今年我又打了两次投诉电话。”

　　张先生说，自己并非有意欠缴物业费，而是因为物业服务不到位。法官现场调解时，张先生表示，物业费必须减半支付；而物业经理则称，最多只能打九折。双方僵持不下，法官表示，即便是空置房屋，物业费也只能打七折，张先生的要求不太合理。同时法官指出，张先生并非是为了钱，主要是心里有怨气。经过法官耐心协调，张先生表示“也不是不同意商量”，最终同意和小区物业择日调解，并签了调解通知书。

　　三楼的住户王女士欠缴了2019年的物业费。对此，她的解释是，那一年房子出租给了租客。“应该由租客交费。”王女士表示。对此法官解释，业主将房屋出租，就有义务从租客那儿把物业费收过来，“你不收，物业去哪儿找租赁户呢？”经过法官现场普法，王女士也签了调解通知书，表示愿意和物业调解。

　　记者跟随的这组法官，一共去了四户业主家，花了一个多小时，行动结束时已是晚上8点。虽然耗时耗力，但效果很不错。带队的南京市溧水区法院副院长李宏伟介绍，除了五户业主不在家，剩余业主全部同意调解。“其中有一户经过做工作，现场就把物业费交了。”李院长表示。

　　李院长告诉记者，法官集中上门调解，最终目的并非"催缴"物业费，而是化解物业纠纷。除了引导业主主动缴费、理性维权，法官们还收集、记录了业主对物业服务的意见。行动结束后，李院长开了一个总结会，将业主的意见、建议反馈给了物业，并要求物业及时提升服务质量。“你这边不改进，明年怎么办？”李院长对物业表示，“你们和业主是一个长期的关系，不是一锤子买卖；你们明年还要收、后年还要收。”

　　记者了解到，南京溧水区法院去年6月启动"预防化解物业纠纷攻坚行动"，开辟绿色通道，定期进入小区现场调解物业费欠缴纠纷，目前已经在全省率先形成了制度。李院长说，依靠这种模式，类似的物业费欠缴纠纷一周左右就可以解决。

　　业主和物业之间的纠纷，主要集中在物业费的缴纳上。房子没有入住，或者觉得物业服务不到位，可以成为拒绝缴纳物业费的理由吗？最新实施的《民法典》明确规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。同时，《物业管理条例》规定：按时缴纳物业费是业主在物业管理活动中应履行的义务。这意味着，在一般情况下，物业费是必须缴纳的，即便房屋空置，也应该缴纳物业费。

　　如果业主认为物业公司服务不到位，可以首先与对方协商，必要时运用法律武器维护权益。如果在法院庭审中，业主能够证明物业公司部分服务不到位，根据公平原则，法院也会对应当缴纳的物业费酌情予以扣减。总而言之，业主以不缴纳物业费的方式消极抵抗，往往使物业服务陷入恶性循环，导致小区管理难以维持。

　　（来源：江苏公共新闻频道/张清 编辑/赵梦琰）