房屋租赁期届满后，房屋使用期间进行的装饰装修该怎么办？

　　今天（4月27日），江苏高院公布了一起案例中，基于双方有特别约定，法院二审维持了一审要求承租方恢复房屋原状，并支付占有使用期间费用的判决。

　　基本案情

　　宋某与S公司签订租房合同，约定S公司租用宋某的房屋，建筑面积1100平方米，用于公司员工宿舍，租赁期限为五年，合同还约定了其他相关事项。合同签订后，宋某向S公司交付了房屋。为了方便员工居住使用，S公司需将涉案房屋间隔成小间使用，为此与宋某协商。宋某去现场查看后，同意S公司改建，但要求其在租赁期满后将房屋恢复原状，S公司表示同意。

　　合同租赁期限届满后，S公司欲将涉案房屋交还给宋某，宋某要求S公司恢复原状。S公司遂出资雇佣工人对涉案房屋内的隔墙进行拆除，后因施工问题与周边邻居发生纠纷，未能全部拆除。S公司协商未果后撤出现场，双方发生争议，宋某遂将S公司起诉至法院，要求其将涉案房屋恢复原状，并支付占有使用期间的费用。

　　一审法院认为，涉案双方签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，为有效合同。租赁期满后，宋某要求S公司将涉案房屋恢复原状，S公司也委托施工人员对涉案房屋装饰装修进行拆除，因工人在拆除过程中，与涉案房屋的相邻方发生矛盾，未能拆除完毕，致使未能恢复原状，至今未能将房屋按原状交付宋某，给宋某造成的损失是持续性的，其应承担相应的民事赔偿责任，遂判决支持了宋某的诉讼请求。

　　S公司不服一审判决上诉。

　　二审法院认为，经出租人同意的装饰装修，租赁期限届满后，出租人无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，除非双方另有约定。本案中，宋某同意S公司装修的前提是租赁结束后将涉案房屋恢复原状，S公司对此是认可的。实际上，在合同履行完毕后，S公司也出资试图将涉案房屋恢复原状，但因与邻居发生纠纷未能全部完成，故二审法院认为涉案双方对于恢复原状有特别约定，遂以此驳回了S公司的上诉，维持原判决。

　　法官说法

　　司法实践中，经常会出现出租人主张，要求承租人恢复原状或赔偿损失以抗辩承租人有关补偿装饰装修费用的情形。

　　对此情况，法官提醒：

　　首先，承租人没有义务将装饰装修恢复原状。租赁合同期间届满，出租人根据添附的基本原则已经取得了附和的装饰装修物的所有权。承租人已无权对装饰装修物进行处分。在双方没有事先约定的情况下，出租人当然也无权要求承租人替其拆除已为其所有的装饰装修物。

　　其次，承租人的装饰装修是经出租人同意而为的，不构成承租人对出租人的侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人继续行使财产权造成限制，但是这是出租人为了获取租金而付出的代价，是出租人对自己财产的一种处分。承租人没有主观上损害侵权行为的主观构成要件，因此不能认定是侵权行为。

　　最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由此反推也可以认定，经过出租人同意的装饰装修或者扩建，出租人不得请求承租人恢复原状或赔偿损失。

　　综上所述，经出租人同意的装饰装修行为，除非双方有特殊约定，否则租赁合同期满后，出租人无权要求承租人恢复原状或赔偿损失。出租人以同意承租人装饰装修为代价借以换取租金，此时装饰装修给其房屋造成的潜在损失已通过获得租金补偿完毕。

　　（来源：江苏广电融媒体新闻中心/许宸 通讯员/严伟晏 江苏高院 连云港市中级人民法院 编辑/赵梦琰）