刘女士近期十分烦闷，去年她将自己闲置的一套住房，委托给一家租赁托管公司进行出租，可在开年后迟迟没有收到租赁托管公司的租金，当她找到公司办公场所，发现公司已人去楼空。为了帮助广大房东、房客安心租房，南京市房屋租赁指导中心归纳梳理了这类“爆仓”托管公司的高风险经营模式和常见套路，帮您避开房屋租赁过程中的陷阱。

　　套路一：“高进低出”

　　这类租赁托管公司多是以“委托代理”“资产托管”“生活服务”等方式从房东手上收房。按照企业正常盈利模式，托管公司应该参考市场租金和企业运营成本进行收房，收房后通过装修改造、配置家具、家电等设施设备、提供管家服务等方式提升租住品质来盈利，但这类托管公司通常不对托管的住房投入资金进行装修改造、配置家具等设施设备，收房后直接转手对外出租，支付房东的租金往往高于收取承租人的租金。

　　套路二：“长收短付”

　　这类租赁托管公司一般与房东签订3-5年托管协议，再以代理人或出租人的身份与房客签订租赁合同。

　　托管公司一般与房东约定按月或按季度支付租金，要求承租人按照半年或一年缴付租金；部分托管公司与金融机构合作，向房客提供“租金贷”，从而获取一年租金。

　　由于托管公司收取承租人的租金周期长于付给房东的租金周期，从而占用大量资金，形成资金池。

　　值得注意的是，这类租赁托管公司除了采用“高进低出”“长收短付”经营模式外，企业资本实力和资信普遍不佳。

　　查询国家企业信用信息公示系统，这类租赁托管公司注册资本往往不超过100万，且大多未实缴到位，企业法定代表人和经营场所也常变更，甚至被市场监管部门列为异常经营名录。

　　这些租赁托管公司轻资产运营、缺乏现代企业经营管理制度和风控措施，不具备持续竞争力，实际上就是一些小型房产中介公司“穿了个长租公寓马甲”，个别托管公司涉嫌打着住房租赁企业的旗号行骗。

　　南京市房屋租赁指导中心提醒广大房东、房客，在租房过程中应擦亮眼睛，警惕部分租赁托管公司“高进低出”“长收短付”的套路，避免因托管公司爆仓、“跑路”造成损失；如果托管公司已经爆仓“跑路”的，应及时报警，并向法院起诉托管公司要求其承担违约责任。

　　目前市场上存在大量租赁托管公司，因其为房东、房客提供了便捷的服务，提升租住品质获得青睐。但是这类租赁托管公司往往资质差距很大，更存在少部分托管企业“爆仓”跑路，给房东、房客造成损失。下面我们将教您在租房中练就火眼金睛，分辨出不靠谱租赁托管公司。

　　招数一：查验企业资信

　　房东、房客通过租赁托管公司出租或承租房屋时，可通过以下几种途径查询企业资信和经营状况。

　　一、国家企业信用信息公示系统

　　房东、房客可登录国家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn/）查询营业执照信息，确认企业营业范围是否有“房地产租赁经营”“住房租赁（住房租赁经营）”“房屋租赁”等。查询企业注册资本，注册资本低的企业往往风险防控能力较弱。

　　查询企业是否被列入经营异常名录，是否被列入严重违法失信企业名单（黑名单）或其他行政处罚。

　　查验是否频繁更换法定代表人、股东、负责人，是否频繁变更营业场所等。

　　二、信用中国

　　房东、房客还可登录信用中国网站（网址：https://www.creditchina.gov.cn）查询企业是否有行政处罚事项以及是否被列入失信惩戒名单。

　　三、南京网上房地产

　　房东、房客可登录“南京网上房地产”网站（网址：http://www.njhouse.com.cn/2019/）核实企业是否办理房地产经纪机构备案或住房租赁企业开业报告（信息登记）。（可在租赁企业公示中查找已登记企业）

　　查验企业是否列入曝光台以及曝光事项。（部分风险企业被曝光台曝光）

　　招数二：选择租金银行托管

　　一、谨慎选择租金支付周期

　　房东在与租赁托管公司签订委托代理出租合同时，可对租赁托管公司代理出租的租金收付周期进行一定的限制，如可以约定租赁托管公司只能按月或季度收取房客租金，或者约定租赁托管公司代收租金的周期应与付给自己的租金周期一致，防止租赁托管公司利用租金收付周期差建立资金池。

　　房客在向租赁托管公司支付房屋租金时，应了解租赁托管公司有无房东的代理出租的授权以及具体代理事项和权限，尤其注意避免一次性预付较大额度的房租，如一次性支付半年或一年租金，尽量选择短期支付房租，如按月或季度支付。

　　二、警惕明显偏离市场价的租金

　　房东、房客无论出租或者承租房屋，都要及时了解周边租赁房屋市场价格，警惕“高进低出”“长收短付”带来的租房风险，防止自身权益受到损害。

　　房东在委托租赁托管公司出租房屋时，应了解市场租赁价格，对于租赁托管公司给出的代理出租的租金价格明显高于市场价时要保持警惕，不要贪图一时的高价，造成后续的损失。房东可主动对接房客，了解租赁托管公司是否存在“高进低出”“长收短付”高风险经营模式，如发现异常，建议及时解约止损。

　　房客在承租房屋时也要警惕低价诱惑，建议房客要查看租赁托管公司与房东之间签署的委托协议书或代理合同，了解房东委托房源的出租价格、期限、房租支付方式等信息，慎重承租。

　　三、选择租金银行托管

　　南京市已经建立住房租赁机构租金银行托管制度，建议房东、房客通过住房租赁企业租房时应选择租金银行托管，通过租赁企业在银行开设的租金专用账户收付租金，确保房客租金能够直接划转到房东账户，保护租金不被挪用，保障租金收付安全。

　　房东、房客应选择开展租金银行托管业务的租赁托管公司出租房屋。在与租赁托管公司签订合同时，应当约定租金通过银行托管。房东、房客在南京网上房地产网站上核实租金专用账户信息后，在合同中注明租金专户信息。如遇到租赁托管公司低价租房但要求一次性收取半年以上租金并拒绝通过银行托管租金的，应保持高度警惕，必要时可向属地房产管理部门举报。

　　下一步，南京市房屋租赁指导中心将大力推广租金银行托管，推动租赁托管公司经营更加透明规范，进一步保障房东、房客合法权益。

　　（来源：江苏广电融媒体新闻中心/尹浼又 南京房地产市场 南京房产微政务 编辑/国正）