我苏特报专稿 记者/张清 韩瑜

　　房屋销售的时候，售楼经理宣称楼盘是精装公寓；不料，购房合同拿到手后，房屋的性质却变成了办公楼。近日，我苏网报道了多起“公寓变办公”的购房纠纷。昨天（8月15日），又有业主反映，南京江北新区的星悦城和玄武区的紫金嘉悦两处楼盘，也在玩“公寓变办公”的把戏。记者了解到，今年1月份以来，南京已有数十个项目被曝出“公寓变办公”，调查中，记者发现，这些开发商们的套路都相差无几。

　　套路一：销售宣传有隐瞒 办公楼变“挑高公寓”、“商住两用小洋房” 

　　记者采访多位业主发现，这些被包装成公寓的办公楼面积一般在30-60平米左右，开盘时都会主打“挑高公寓”、“商住两用”、“上下两层”等概念来吸引购房者。

　　星悦城业主史先生告诉记者，去年年初，星悦城对外销售时，主推4.8米挑高住房，宣称这些住房可以隔成上下两层，既能出租，也能自住。“公司的销售顾问一直给我们在讲这个是公寓，可租可住而且可以隔层。”

　　同样，紫金嘉悦的业主也表示，2016年开盘时，开发商也是以“酒店式公寓”为卖点，“当时宣传说有35平和50平两个户型，都是以住宅宣传的。我们还去看了样板房，厨房、卫生间、床、空调这些设施都有。”业主丁女士告诉记者，当时样板间装修得很豪华，配套设施一应俱全，交付就能拎包入住。

　　套路二：以先备案、帮助办贷款为由 让业主签空白合同 

　　据了解，南京江北新区星悦城项目由明发、弘阳、新城等三家开发商联合开发。玄武区紫金嘉悦则由苏宁公司开发。

　　不少业主在采访中告诉记者，当时这些“公寓”销售场面很是火爆，然而在他们签订合同的时候，销售人员给的合同中，很多重要信息都是空白横线，“简直就像空白合同”。

　　“当时告诉我们说要先备案，后面还要拿去盖章审批，帮我们尽快办贷款，就直接翻到最后一页让我们签字。”紫金嘉悦业主丁女士说。

　　记者了解到，紫金嘉悦有业主甚至是先付钱再拿合同。购买了50平米户型的业主张女士告诉记者，2016年8月付完首付款后，自己只有一张收据，后面办理贷款时才签的正式合同。

　　而星悦城业主史先生表示，因为该楼盘是南京比较知名的几家房地产公司联合起来开发的，加上当时购房的人很多，销售又一直在强调商住两用，自己签空白合同时也没有太过担心。然而，等再次拿到合同时，业主们却傻了眼，原先空白的“商品房规划用途”一栏上赫然写着“办公”，“土地用途”则为商务金融用地。

　　套路三：面对业主维权 开发商不出面不回应不解释 

　　购房者们认为，开发商隐瞒房屋性质，把办公楼当做公寓楼对外销售，属于虚假宣传，涉嫌欺诈。他们要求开发商退房并且赔偿相应的损失，然而，面对业主们的集体维权，这两家楼盘的开发商都没有给出回应和解释。在星悦城的销售中心，记者看到，这里已经人去楼空。

　　目前南京市江北新区与玄武区市场监管局已经受理了购房者们的投诉，介入调查。 

　　记者梳理发现，今年春节以来，地产开发商虚假宣传“商改住”项目、误导消费者购买导致的纠纷，南京市已经发生了多起，包括江北新区的明发悦庭（详情请戳）、江宁区的中骏六号街区（详情请戳）、鼓楼区的喜年中心等数十家楼盘。

　　政府出台规定整治“商改住” 开发商却打擦边球 

　　面对集中爆发的原因，南京工业大学不动产研究所所长吴翔华分析：“主要是因为在2017年政府出台了关于规范商业用房方面的文件规定，而在这之前审批的一些项目不受规定的影响。所以开发商本着打擦边球的想法，想把2017年后的项目也按原先的方式操作，用办公房的名义拿地，实际上以变成公寓来进行销售。”

　　记者了解到，2017年3月8日，南京市规划局、市国土资源局、市住房保障和房产局曾联合发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，明确要求商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计。

　　吴翔华介绍，2017年前，南京关于“商改住”的规定还不是很严格，很多开发商都将商业办公用地上面的房屋按照住宅样式设计，改建成酒店公寓对外销售，有些甚至可以享受民用水、民用电的价格。然而，大量的商业办公用地变成住宅之后，公共配套设施的承载能力与其用途完全不符，扰乱了市场，给城市管理规划带来了困难，因此政府才出台了严格规定用途的文件。

　　然而，很多开发商为了去库存、快速资金回笼，利用住宅市场供不应求、买房人求房心切的心理和市场监管的不足，还在故技重施，将40年产权的办公用房包装成公寓对外销售。“作为购房者来讲的话，其实很难分清。因为在这之前上市的一些项目也打着商业办公的旗号却建成了酒店公寓。”吴翔华表示，购房者处于信息不对称的环境，实际上是被蒙骗的：“一些购房者缺少专业的知识，对于政府出台的法规演变过程也不是很了解，而开发商他确实是知道2017年文件规定出来后前后关系的变化，却没有把房屋的真实用途以及今后可能面临的风险告知给购房者。”

　　相关部门应加强防范 建议购房者走法律渠道维权 

　　目前，此类纠纷发生多起，吴翔华认为，政府有关部门需加强防范开发商的虚假宣传，“无论是在公开的文件，还是在一些销售的场所，都要及时提醒购房者了解房屋的性质是什么，比如在预售许可证上加注类似的不得以公寓酒店名义销售的字样。”对于已经涉及纠纷的购房者，他建议最好通过司法途径进行解决。

　　而南京中虑律师事务所万樾莉表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”也就是说，开发商在销售时，应当向购房人明确说明房屋的规划用途。购房者现拿到的房屋与当初不符，可要求解除合同、退房和补偿。

　　律师提醒，业主维权时需积极搜集当时销售人员宣传的证据，以及签署空白合同的证据及原因，以证明自己的主张。

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