上海地王项目遇困 华侨城资金承压欲脱手多项目减负？

　　本报记者 刘颂辉 刘媛媛 上海报道

　　近日，华侨城集团旗下上市公司华侨城（亚洲）控股有限公司（03366.HK；以下简称“华侨城亚洲”）发布公告称，公司以约13.95亿元人民币与美元等值金额的代价，转让所持重庆华侨城项目51%的股份。在扣除有关交易成本及开支后，华侨城亚洲在出售事项中获得的款项净额为13.94亿元。

　　除了重庆华侨城项目以外，梳理华侨城近期的动态可以看到，8月以来，华侨城集团还先后转让了深圳康侨佳城项目70%股权，彻底出让北京丰台地王项目。而上述三个项目几乎都是华侨城在核心城市的优质资产，如此频繁的转手让业界对其资金压力抱以广泛关注。

　　与此同时，有购房者日前向《中国经营报》记者反映，上海华侨城苏河湾项目多个价值千万的商铺项目由于未通过消防验收，多年来一直处于荒置状态，投资回报落空，并且项目的高层住宅楼存在装修质量问题。

　　对此，华侨城集团回复本报记者表示，公司已制定完整的报修、维修以及维修后回访的流程制度，妥善解决业主提出的质量问题。同时，现阶段公司将更加聚焦于旅游产业，对于部分开发周期较长、市场价值较高的纯地产项目，公司会考虑通过股权转让的方式获取收益。

　　脱手多个项目“瘦身减负”

　　近三个月以来，华侨城集团正在多方转让旗下住宅项目的股权，包括北京、深圳和重庆等地。

　　11月13日，华侨城亚洲发布公告，公司以相等于人民币13.95亿元的美元等值金额出售重庆公司51%股权。项目包括两幅地块，总面积约为17.96万平方米。交易完成后，集团将获得来自出售事项净收益约人民币6.87亿元。

　　资料显示，2014年，华侨城亚洲以51亿元高价拍下重庆华侨城项目6幅土地将近1700亩土地，宣称打造重庆欢乐谷，引发广泛关注。目前，该项目的一期正在建设中，预计将于2018年9月完成开发，而有关重庆华侨城置地项目二期计划尚未获批准且现为空置。

　　华侨城亚洲公告称，董事认为出售事项为本集团实现可观收益的良机，其将有利于本集团之财务结构。出售事项亦将使本集团可为其营运及日后可能出现之潜在新投资机遇腾出资金。

　　值得注意的是，华侨城集团旗下主要有华侨城A[股评]、华侨城亚洲、深康佳A[股评]和云南旅游[股评]四家上市公司。正当华侨城亚洲转让重庆项目股权之时，集团旗下另一家上市公司深康佳A也决定将其位于深圳的康侨佳城七成的股权转让。

　　11月14日，深康佳A公告宣布，公司挂牌出售的康侨佳城公司70%股权的意向受让方，当日通过动态报价方式进行竞买活动，产生最高报价为69.8亿元，如以该价格成交预计产生投资收益63.5亿元。深康佳A方面表示，挂牌转让康侨佳城公司股权可优化公司资产配置，回收资金，增强资产的流动性，提高本公司整体效益，并契合本公司大力发展主营业务的战略。

　　此前不久，据北京产权交易所披露，华侨城A还将其持有的北京侨禧投资有限公司51%股权进行挂牌，标的公司正是北京豪宅“新著东方”的项目公司。

　　据悉，新著东方曾被视为华侨城A时隔十多年重回北京市场的代表作。今年8月，泰禾集团通过旗下锦辉置业，以7.34亿元向华侨城A购买北京侨禧49%股权，宣布与华侨城合作开发北京侨禧项目。若本次将剩余的51%股权再行转让，则意味着华侨城A将彻底退出这一项目。

　　11月27日泰禾集团官方微信最新消息，经过近4个月的市场深入研究和项目整改升级，“华侨城泰禾·新著东方”正式更名为“泰禾·金府大院”。

　　输血文旅地产多元扩张

　　有观点认为，华侨城大举出售资产进行“瘦身”，一是与资金压力有关，二是为了“输血”文旅、特色小镇等产业。

　　据华侨城A发布的2017年第三季度报告显示，报告期内公司实现营业收入55.8亿元，较去年同期下降26.48%；营业利润85.1亿元，同比增长345.15%；经营活动产生的现金流量净额为-88.88亿元，比上年同期下降187.26%。

　　事实上，现金流数据为负值，并非华侨城A头一回。年报显示，2013年~2016年、2017年上半年经营活动产生的现金流量净额分别为71.98亿元、-25.88亿元、-18.72亿元、44.04亿元、-176.93亿元。

　　负债率方面，华侨城A在三季报中并未进行披露，但从半年报数据来看并不乐观。2017年半年报显示，华侨城A资产负债率为71.59%，较去年同期增长了4.47%。

　　对此，优淘城总裁薛建雄在接受本报记者采访时指出，华侨城A现金流负值扩大、负债率攀升，或由于公司加大投资购地，销售速度放缓，在商办和游乐场领域投入过多导致。

　　另据媒体报道，2017年，华侨城集团将营业收入目标定为800亿元，同比增长近50%；利润总额目标120亿元，同比增长26.1%。作为华侨城集团重要子公司，华侨城A在2016年利润总额94.6亿元，为集团全年大部分利润来源。今年前三季度，华侨城A实现利润总额62.74亿元，约为年度利润总额目标的二分之一。以此推算，华侨城集团要想实现年度目标并非易事。

　　值得注意的是，华侨城集团自2015年提出“文化+旅游+城镇化”战略后，正在不断深耕发展，并提出以PPP模式在全国打造100座特色小镇的计划。11月初，华侨城A在公布的投资者关系活动记录表中坦言，现阶段公司将更加聚焦于旅游产业，对于部分开发周期较长、市场价值较高的纯地产项目，公司会考虑通过股权转让的方式获取项目收益。

　　华侨城集团在发给记者的回函中表示，公司正在进行战略转型，房地产领域由较为单一的房地产开发向地产运营转变，将借助于强强合作、战略联盟，进一步加快地产项目的周转速度，承接华侨城集团城镇化业务中的短平快项目，承担土地价值实现者的战略角色。

　　上海地王项目成拖累？

　　记者注意到，作为大型央企之一，华侨城集团在上海也有大型项目落定。其中，位于上海静安区的苏河湾项目是华侨城在上海投资规模最大的项目，曾创造当时的全国单价地王。

　　公开资料显示，2010年2月，经过百轮竞价，华侨城A最终以70.2亿元夺得上海闸北区苏州河北岸东块1街坊（苏河湾）地块，溢价率49%，楼板价高达每平方米5.28万元，为当时国内单价地王。拿地后，该区域进行全面规划，分成西区的41街坊（商铺）、中区的中央公园和东区的高层塔楼三大区域。

　　华侨城A年报数据显示，截至2016年末，苏河湾项目规划总建筑面积28.38万平方米，预计总投资额138.41亿元，累计总投资121.37亿元，截至2015年末和2016年末累计竣工建筑面积均为15.19万平方米，2016年新开工建筑面积为0。苏河湾二期规划总建筑面积8.16万平方米，累计竣工建筑面积为0，预计总投资额51.19亿元，累计总投资37.39亿元，2016年新开工建筑面积为0。

　　不难看出，在项目整体开发面积才过一半的情况下，2016年该项目的新开工面积为0。而二期项目还未施工，投资额已经超过一半。

　　记者在走访中看到，41街坊和高层塔楼之间的中央公园，开发3年多至今未有动工迹象。该区域被巨幅宣传广告围挡，成了临时停车场，门口有人员拦车收费。

　　对此，华侨城集团回复称，2016年公司主要在建设前期已开工而未完成的面积，未开工面积的规划设计方案尚在报批中，未得到政府部门审核批复。其中，苏河湾二期地块是公司2016年初通过政府土地拍卖竞得，累计总投资37.79亿元，该地块目前的土地使用权出让合同签署正在流转中，规划报批在同步进行。

　　“中央公园地块的开发进度在按照相关部门的建设要求推进。”华侨城（上海）置地有限公司工程部副总监周文胜表示。

　　在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，华侨城苏河湾项目本身所在区域不是传统高端消费区，加之附近的大悦城吸引大量客流，对这个项目的商业开发产生一定压力。从区域本身来看，周边社区不少，有一定消费需求，不过开业太晚也会令其失去本身的优势。

　　值得注意的是，该项目41街坊有业主向中共上海市委领导信箱投诉称，开发商在不具备交房条件的情况下即销售商铺，业主购买后发现，商铺的排水系统和排污设施存在不完善的问题。四年多来，由于未取得《消防验收合格证书》，商铺无法办理营业执照进行经营出租，陷入荒置状态。另有业主反映，该项目高层住宅的装修交付后多次出现质量瑕疵，22块大理石中有17块开裂、玻璃门划痕严重、地板发霉等问题突出。

　　针对上述反映，上海市静安区人民政府北站街道办事处回应称：“因商铺买卖引发的纠纷，可通过诉讼途径维权。如果买卖过程中存在欺诈行为的，应向公安部门报案依法处理。”

　　华侨城方面则在回函中表示，41街坊ABCE商铺属于销售型物业，于2012年进行分栋竣工验收，符合建设工程消防监督管理规定。公司未承诺对已售商铺进行招商，也不承担其投资的风险和收益，已售商铺均由业主购买后自行租赁。此外，公司连同装修维保单位、物业管理单位制定了完整的报修、维修以及维修后回访的流程制度，将妥善解决业主提出的质量问题，维护和业主良好的沟通互动关系。

　　特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献
     （文章来源：新浪网）