本报记者 周雪松

　　刚刚过去的第二季度，北京甲级办公楼平均租金出现连续四个季度的下滑。第一太平戴维斯（Savills）发布的最新市场报告指出，随着中国经济加速转型升级，内资需求将成为写字楼市场未来供应的吸纳主力，而外资企业扩张将愈加谨慎。在整体供应加大需求放缓的前提下，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。同时，伴随消费升级需求和“新零售”模式的逐步推进，各大零售企业将加速线上及线下的融合，将大数据技术应用到消费场景中，将为消费者创造更舒适便捷的购物体验。

　　甲级办公楼租金四个季度下滑

　　据悉，2017年第二季度，北京甲级办公楼市场共有三个新项目竣工交付，令北京全市甲级写字楼存量增至1020万平方米 （含自用面积）。受新增供应影响，北京甲级办公楼市场整体空置率进一步环比上升0．5个百分点至6．5％，同比上升3．1个百分点。

　　第一太平戴维斯（Savills）预测，2017年下半年，北京甲级办公楼市场还将迎来5个项目的入市，合计带来近33．7万平方米 （含自用面积）的办公体量，届时将推高全市空置率水平至8％。

　　伴随着“城市更新，存量改造”新发展浪潮，以及办公物业相比于商铺租金收益稳定、需求旺盛等优势，未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途。未来，“商改办”、“酒改办”项目将加大北京办公楼市场的供应。

　　随着中国经济加速转型升级，内资需求将成为写字楼市场未来供应的吸纳主力，而外资企业扩张将愈加谨慎。在整体供应加大需求放缓的前提下，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。

　　同期，天津仅有一个优质写字楼项目入市，全市甲级写字楼存量达到118．4万平方米。第二季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金相对平稳。

　　大连第二季度甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量保持在115万平方米 （含自用面积）。全市整体空置率与上季度持平，仍为10．1％，租金也基本无变化。

　　沈阳第二季度甲级写字楼市场也无新项目入市，全市甲级写字楼存量为164．8万平方米。鉴于整体需求疲弱，城区甲级写字楼整体空置率环比上升 3个百分点至43．6％。专家预计，二线城市写字楼市场仍将面临大规模的新增供给，同时随着需求收缩，预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。

　　“新零售”模式助推商业转型升级

　　2017年第二季度，天津城区仅有天河城购物中心一个优质商业物业项目入市，为天津城区带来了20万平方米的新增供应。目前，天津全市优质商业物业总存量为476．4万平方米。天津商业市场需求平稳，餐饮、儿童、娱乐等业态依然活跃。受新入市项目影响，天津城区主要优质项目平均入驻率环比微降0．5个百分点至87．0％，首层平均租金环比上涨0．5％至人民币每平方米每月405．0元。

　　大连第二季度市场无新零售物业项目入市，全市零售物业存量保持在292万平方米 （含自用面积）。市场需求相对平淡，全市商业整体空置率与上季度持平，为11％。

　　沈阳第二季度有一个新项目入市，总存量达到631万平方米。沈阳城区主要优质项目平均空置率环比下降0．3个百分点为16．2％，平均租金环比上涨0．2％至人民币每平方米每月364．5元。

　　第一太平戴维斯预计，鉴于天津、大连和沈阳二线城市整体商业市场供过于求的现状，无论对于新进品牌还是已有品牌，在扩张方面都保持谨慎。业主倾向通过增加体验式业态，吸引顾客提升客流量。

　　值得关注的是，今年1－5月，北京市社会消费品零售总额录得4283．6亿元，同比上升5．1％。网络零售额继续展现强劲的增长势头，同比增幅达13．1％，占社会消费品零售总额的比重达16．8％。

　　第二季度北京商业零售市场仅迎来一个新增商业项目，即国贸三期B座商业，带来约6万平方米新增供应。本季度，北京购物中心存量增至888万平方米，而百货商场的市场存量为210万平方米。

　　第二季度，由于品牌活跃度有所回升，使得全北京市购物中心入住率环比上升0．2个百分点至93．5％。本季度购物中心首层平均租金录得环比小幅上升0．3％，为每平方米每月人民币931．6元。

　　第一太平戴维斯预计，2017年下半年，北京商业零售市场还将迎来3个中高端购物中心的集中供应，为市场带来约24万平方米的商业面积，全市商业版图继续向非核心区域扩张。

　　可见，北京对大众及中高端国际品牌的吸引力依然强劲，下半年将迎来多家“华北首店”品牌开业，全市购物中心首层租金仍有进一步上升空间。伴随消费升级需求和“新零售”模式的逐步推进，各大零售企业将加速线上及线下的融合，将大数据技术应用到消费场景中，为消费者创造更舒适便捷的购物体验。