现代快报4月17日南京电（记者　严君臣　文/摄）物业入驻小区，为业主们提供服务，在城市里早已成为了一个普遍现象。然而，近年来，物业公司与业主之间矛盾频发，业主认为物业公司服务不到位而拖缴物业费，物业公司则因此降低服务质量……形成恶性循环。

　　为了便于与物业公司进行沟通，业主委员会应运而生，以此维护业主们的利益。然而，从2004年至今，整整12年的时间里，位于南通市区的王府大厦一直处于无业主委员会的状态，其间业主们曾两度提交申请，但最终均以流产告终。

　　原来，王府大厦包括两栋商住两用大楼，其物业公司同时也是小区业主，且建筑面积占了总面积的一半以上。根据相关规定，小区的共同管理权利事项，需由至少超过一半建筑面积及一半业主总人数的业主同意，部分事项需征得同意的比例超过三分之二。有业主称，“物业公司既是拳击手，又是裁判员，这场比赛本身就是不公正的。”

　　那么，这个小区业委会究竟因何原因“难产”了12年？又将如何解决？近日，现代快报记者进行了调查。

　　网帖

　　不满物业服务

　　车堵小区大门

　　“王府大厦楼下这是怎么了，业主堵停车场了？　”4月11日，一则网帖出现在了南通当地一论坛。帖子中，网友贴出了几张堵在王府大厦进出口的汽车照片，在车辆的挡风玻璃上，贴着写有“维护业主权利，抵制非法收费”的白纸。

　　虽然帖子中仅仅“晒”出了这两张照片，并无过多文字描述，但“物业”“堵门”“维权”等热门关键词，很快引起了其他网友的热议。不少网友也借此帖，纷纷“吐槽”自己所在小区的物业，表示支持王府大厦业主的维权行为。

　　随后，有知情人士发帖补充称，王府大厦业主之所以会选择以这样的方式进行维权，是因为物业不让车子出门，想要通过门禁，必须缴纳过路费。此前，业主还因为小区物业管理不严格、私收停车费用、阻扰成立业主委员会等原因，与其爆发过矛盾。　

　　4月12日，一则题为“南通王府维权事件来龙去脉”网帖，以业主的视角从头至尾叙述了王府大厦的矛盾。网帖称，南通王府物业发展有限责任公司（下称“王府物业”）本身也是王府大厦的业主，占了多层面积用于商业经营。身兼大业主和前期物业服务公司双重身份，王府物业拥有很大的获利空间。此前，王府小业主曾多次试图组建业主委员会，都被王府物业以所谓大业主的主导权为由从中作梗，致使从2004年至今，王府大厦12年都没有业主委员会。

　　网帖称，由于没有业主委员会监管，这些年来，王府物业完全无视小业主的抗议，强行开发公用房舍和公用面积作商业用途，而物业服务质量则日趋低劣，不仅楼内楼外脏乱，断水断电频发，甚而发生电梯掉落的事故及火灾事故。

　　今年3月28日，王府大厦业主们向当地街道办提交了申办业主委员会的报告书。网帖称，获知此事后，王府物业再度阻挠，并发布了《王府大厦停车场计时收费系统调整正式运行时间的通知》，规定自4月11日起以欠缴停车费为由拦截业主车辆。

　　4月10日，因与王府物业交涉未果，百余名业主聚集起来，将自驾车开到院子大门内堵住进口。翌日凌晨，王府物业承诺，在与业主商定之前不拦车，并由公司领导前来与业主代表见面商榷。天亮后，业主们发现，停在院内入口岗亭旁的多辆车被硬物划伤或砸伤，而物业公司领导则一直未曾露面。

　　发帖人认为，这12年来，小区业主之所以与王府物业摩擦不断，是因为其未提供能让业主满意的服务，包括安全隐患、电梯故障频发、停车收费等问题。而这些问题之所以一直未能解决，归根到底是由于身兼业主与物业公司双重身份的王府物业在其中作梗，导致小区业主委员会一直未能成立，故而缺乏与王府物业平等交涉的权利。

　　业主

　　12年没成立业委会

　　业主与物业矛盾频发

　　与其他纯“吐槽”式的网帖不同，这系列网帖中，内容叙述脉络清晰，文字表述冷静，在罗列出问题后进行归纳总结，矛头指向十分鲜明。

　　“这是一名住在王府大厦的老师写的，帖子中所写的内容，基本就是我们业主心里的想法。”4月14日下午，现代快报记者来到涉事小区，辗转联络上了几名业主，作进一步的深入调查。　

　　即使是现在，坐落在南通市崇川区人民东路的王府大厦，都是许多“老南通人”心目中的高档小区。2004年，房价还未“起飞”，南通当地小区的房价每平方米普遍不到3000元，而当时的王府大厦，每平方米均价已经突破了4000元大关。小区物业费为1.2元/㎡，当时也在“领跑”南通。

　　王府大厦，由A、B两栋商住两用大楼组成，楼栋呈东西走向，每栋30层。底下10层租给商户经营，用于餐饮、KTV等，往上则是普通的居民住宅。从地下停车场出来，经过位于楼宇东侧的出入口，不到两分钟就能进入市区主干道，交通十分便利。

　　如今，小区的入口被三辆汽车堵住了。“堵门”的车辆左右两侧留出了可供单辆汽车进出的通道，供业主们通行。一切都静悄悄的，大家自觉地利用这个窄小的通道出门和返家，保安们也已经习惯指挥外来车辆靠边通行。只有汽车窗玻璃上张贴着的维权口号，残留着4月10日业主与物业矛盾爆发时情绪的残影。

　　“如果不是没有其他办法了，谁也不会用这种方法来维权。”今年40多岁的陈女士，家住王府大厦A座顶层，已经为此事奔波了数天的她在接受采访时，神情中透出了疲惫。自己经营了一家公司的她，已经是这个小区的老住户了，由于在其他地方还有房产，她也曾想过搬家，但一是考虑孩子上学的问题，二是也舍不得住了这么多年的小区，便一直没有付诸行动。

　　在陈女士的印象里，在2004年左右刚搬进小区时，物业提供的服务让她十分满意。但近几年来，小区问题频出，且一直未能得到解决，这让她对王府物业逐渐失去了信心。

　　“就在前段时间，我有次搭乘电梯回家，升到30楼的时候，电梯里的灯突然‘嘀’一声灭了，轿厢也突然震动起来，直接掉到了29楼。”陈女士告诉现代快报记者，近年来，A、B两栋楼内类似的电梯问题频发，每隔一段时间就会有一两部电梯处于维修状态，无法使用。而让陈女士最为不满的，一是小区松懈的安保管理，二是物业收取停车费用及占用公共区域开辟停车场。

　　据陈女士介绍，多年前，小区底层设有电子感应门，进出楼栋都需要刷卡。但自从感应门坏了以后就一直没有维修，自那以后，两栋大厦可以随意进入，经常有人在业主家门里塞小广告等，还有理财公司的工作人员上门推销。此外，近年来，王府物业将位于楼栋南侧的一片区域改为立体车库，对外来车辆开放收取停车费用。

　　“他们服务不到位，我们都很有意见。现在我们业主大多是租用车位的，地下的固定车位每个月300多元，不固定的车位原本是90元，后来上涨到了150元。”陈女士说，部分业主认为地上车位属于公共区域，收益也应当归全体业主所有，不应当由物业公司收取支配。　

　　正因为对物业服务和收费不满，这部分业主至今拒绝缴纳停车费用，此前进出停车场是由保安人工管理，双方也相安无事。但今年3月底，王府物业即将启用电子门禁的消息，在业主们中激起了强烈反响。为此，在正式启用电子门禁管控进出的前一天夜里，堵门事件爆发了。

　　“这次的堵门事件，只是我们业主和物业多年矛盾爆发的一个导火索。”当天下午，几名业主在接受现代快报记者采访时都表示，经过几次讨论，业主们一致认为，为了一次性解决这些问题，只有依靠成立业主委员会。

　　“已经拖了12年，不能再等了。”

　　社区

　　曾两次筹建过业委会

　　最终均以“流产”告终

　　为了解开小区业委会“难产”谜题，现代快报记者来到崇川区城东街道南园社区了解情况。

　　“这个小区之前于2009年、2011年分两次提交过业主委员会的成立申请，但最后都没有成功。”据该社区党委书记秦小玉介绍，两次申请之所以“流产”，一次是因为没有选出合适的业主代表来组织推进，二是由于该小区的住宅业主与物业公司的诉求不一致所致。

　　据了解，王府大厦是商住两用大楼，前后经历过三次开发。早先是由王府物业所在集团投资进行一期建设，建设范围包括两栋大楼的负二层至五层，建设后也由王府进行运营及对外租赁等。　

　　随后，南通开发区爱东房地产有限公司、南通宏济实业公司先后对A、B两栋大楼进行了后续开发，将两栋大楼加盖到了现在的30层。其中A栋的7至30层、B栋的10层以上为居民住宅，其余部分则为商用，目前居民住宅为351户。王府物业所占建筑面积为6.4万余平方米，超过了总面积的一半。既是物业公司，又是“大业主”，身份的确特殊。

　　按照一般流程，想要成立业主委员会，应当由建设单位或10人以上的业主公开联名提出筹备业主大会的书面申请，经由所在街道办事处组织成立首次业主大会筹备组，再进行业主委员会委员的选举等。　

　　“之所以一直没能建起来，一是因为王府物业拒绝出示建筑规划总平面图和业主名单，二是他们要求在组建业委会时，投票权按照建筑面积划分。”陈女士质疑，若是按照物业公司的要求实行，其将在业委会占据“半壁江山”，那在决策小区内部事宜时，若是住宅业主与物业公司发生分歧，必然会处于被动地位。

　　对此，秦小玉则表示，建筑面积总平面图的主要用途，是为了划分清楚建筑内部各个功能区域的范围，以便于后续建筑改造、功能划分等。此前，业主曾自行前往建筑档案馆寻找总平面图，但相关资料是2004年前提交给档案馆的，如今已经找不到了。由于王府大厦是分期建设，南园社区已分别向三个开发商索要总平面图，但除了王府物业外，其余两个开发商均表示没有留存这一资料。

　　“即使没有总平面图，也可以建立业委会。但对于业委会的后续运营来说，这份平面图是必不可少的。”秦书记告诉现代快报记者，今年3月底，业主们再度提交了筹建业委会的申请，如今住宅业主们正在推选筹备组的成员，街道和社区也在积极配合推动此事。

　　物管处

　　过半面积及过半人数同意

　　业委会决定才能生效

　　王府物业要求按照面积进行投票按比例分配，是否有相关法律依据？

　　对此，南通市房管局物管处向现代快报记者出示了一份去年12月编订的《南通市市区业主大会和业主委员会指导规则》。

　　《规定》中第二章第十九条显示，业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主同意；决定其余共有的共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意，但决定筹集和使用专项维修资金，及改建重建建筑物及其附属设施的规定事项除外。此外，第二章第二十三条规定，业主大会确定业主投票权数时，业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

　　按照这一规定，王府大厦业主委员会成立后，在实际进行事项决策时，至少需要面积过半且总人数过半的业主同意。因此，面积过半的王府物业的意见，确实起到了较为关键的作用。

　　根据南园社区的说法与物业管理相关条例，作为总面积占据优势的大业主，王府物业确实占据了较为有利的地位。住宅业主们的疑虑，也集中在王府物业既作为业主又作为物业，将以什么样的角色平衡两者之间的利害关系，“他（王府物业）既是拳击手，又是裁判员，这场比赛本身就是不公正的。”

　　物业

　　相关事项

　　均以法规为准

　　“其实问题并没有业主说的这么严重，我们物业费的收费率在95%左右，而同期的老小区的收费率一般只有30%到40%，从这一点就可以看出来，大部分业主对我们的服务都是满意的。”王府物业一名施姓办公室主任在接受现代快报记者采访时表示，整个小区里，大约有340户业主按时缴纳停车费，有13辆车10多年来从未缴过这笔费用。而这次最早组织堵门事件的几名业主，均没有缴纳停车费。

　　据施主任解释，业主所反映的电子感应门确实损坏了，替换费用需要近20万，但当时筹集资金时，有很多业主没有在同意书上签字。为此，这一事项便被搁置下来了。至于建设立体车库，是为了缓解该区域的停车问题，经由上级部门批准建设的，当时物业自己投入近480万，建了134个立体车位。　

　　为了对外来车辆便于管控，近期王府物业启用了电子门禁，没有缴纳停车费的业主也因此无法通过电子刷卡进出。“但就算启用了电子系统，我们也不会拦业主的车子，有保安在门口值班，可以帮业主们开门进出。”施主任说。

　　对于业主们最为关心的业委会一事，王府物业则回应称，一切按照规定办事。“我们周五刚刚把总平面图找出来交给社区，业主名单也已经交过去了。我们既要为业主提供服务，又要维护自身作为业主的权益，现在也希望能尽快成立业委会。”王府物业称，其之前从未阻扰过业委会的成立，之后也将积极配合这一工作。

　　僵局如何化解？

　　可成立物管会暂代职责

　　“要是一直没能建立起业委会，可以通过其他方式来解决。”物管处一名工作人员告诉现代快报记者，《江苏省物业管理条例》中规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　这个工作人员建议，王府大厦的业主可以通过城东街道办等单位，组成物业管理委员会，在业委会尚未成立的时候代行其职责。

　　“王府大厦的问题，的确比较特殊，不常见。如果业委会能顺利建立起来，以后面临的困难也很多，只能希望双方尽量彼此体谅，沟通协商解决。”秦书记说。