居民住宅小区正逐步成为城市居民生产生活的最基本单位。由于住宅小区的空间分为业主专有和全体业主共有两个部分，召开业主大会、成立业主委员会就成为居民自治、共建共享的必要方式。近期，南京市浦口区山河水花园小区业主反映，说他们小区疑似遭遇假冒业委会。大家想正儿八经走合法途径召开业主大会却碰了壁。

【业主偶然间发现“假”业委会和“问题”合同】

山河水花园小区2006年开工建设，是南京江北地区比较早的别墅楼盘。近日，有业主偶然发现，早期购买入住的业主只需要缴纳每个月每平方米3.9元的物业费，后期购买入住的业主则需要缴纳每个月每平方米4.9元的物业费。就在他们聘请律师准备通过法律途径弄清物业费差距明显的原因时，一个意外的发现让他们非常震惊。

南京市浦口区山河水花园小区业主：“也是在我们维权过程当中，律师查阅了一些鸿信物业起诉的案例。其中一份案例当中，物业作为原告起诉一位业主没交物业费，他提供的证据就是这份物业合同。这份物业合同2013年是由一个号称是山河水花园小区业委会的人签的。”

江苏将军山律师事务所律师盖之明：“按照这个判决书，小区2013年以前就有业主委员会。我问小区业主，小区业主都不知道这个事情。我向汤泉街道办事处申请政务信息公开，汤泉街道办事处回复没有山河水花园小区业主委员会的任何信息。我又向浦口区房产局申请政务信息公开，浦口区房产局也回复说没有山河水花园小区任何业主委员会的消息。因为物业服务合同要盖章，我又向浦口区公安局申请政务信息公开，浦口区公安局回复山河水花园小区没有任何人申请过业主委员会公章的刻制申请，也没有备案过。”

律师表示，他到南京市浦口区房产部门咨询山河水小区前期物业收费标准时，得到的口头答复是登记表上是每月每平方米3.5元。可房产部门找到的小区物业服务合同，也是跟法院一模一样的2013年开始执行的每月每平方米4.9元。合同上，业委会代表人电脑打印的名字叫易小燕，合同期限是2013年7月1日到2023年6月30日，结尾有业委会印章，没有人签名。业主们说，他们从来没有听说小区召开过业主大会，更谈不上成立过业委会！

南京市浦口区山河水花园小区业主：“因为我跟有几位业主第一期买在这边，是比较老的业主。我们说根本不知道有业委会这回事。”

南京市浦口区山河水花园小区业主：“有不少业主在群里直接@易小燕，问她这个事情，但是她一直没有予以回复。” 

记者：“你们小区如果真的成立业委会，按道理也应该会有好几个业委会成员。你们现在能打听到其他的人参加过业委会的吗？”

南京市浦口区山河水花园小区业主：“都不知道。我们问了街道、物业公司，以及在物业群里比较早期入住的业主，都不知道有这样的事情。”

在业主们的要求下，鸿信物业公司在小区公告栏公示了一份物业服务合同，可这份合同跟此前查询到的却并不相同。小区公示栏的这份合同显示，其合同期限是2013年7月1日到2019年6月30日，而且落款不仅有小区业委会的印章，还有一个易小燕的签名。

盖之明：“我从浦口区房产局要到了一份山河水花园物业服务合同，它的时间是2013年7月1日到2023年6月30日。物业公司后来公示了一份物业服务合同，是2013年7月1日到2019年6月30日。两个时间是重叠的。”

记者：“这两份里面肯定至少有一个是有问题的。”

盖之明：“我认为两份都有问题。浦口区房产局上面没有任何人签字，物业公司公布的是有人签字的。但是签字的两个人，笔迹是高度相似，至少这两个是矛盾的。”

既然业主们都不知道2013年小区成立过业委会，相关部门又都没有备案，山河水花园小区的这个所谓的业委会到底是怎么跟物业签合同的呢？为什么会出现期限不同、签章不一致的两份物业服务合同呢？

南京鸿信物业服务公司山河水项目负责人：“业委会是什么情况、合同是什么情况，公司是什么情况，如果你今天来问我，我无可奉告。因为你今天问的这个时间不合时宜。”

不仅如此，该负责人还表示，虽然小区的物业费收费标准存在疑问，但是业主们仍然必须按照每月每平方米4.9元的标准缴纳物业费。

南京鸿信物业服务公司山河水项目负责人：“我们给业主提的方案是什么呢？一年不是四个季度吗？如果大家要保证小区里面的正常运行，你可以先交一个季度，交前三个季度也可以，等到后面的争议解决，到时候看是什么情况。”

南京市浦口区山河水花园小区业主：“我们简单的算一下，就按照平均每套500平方米算，它涨了1元钱，一个月一栋房子要多500元，一年就是6000元。我们这个里面是有400栋，又是10年时间，持续10年时间要2000多万元。就是算打折什么的，多收了至少1000多万元，肯定是跑不了的。 ”

对于小区出现疑似假冒业委会并且签订有问题的合同，导致小区物业费被涨价的事情，山河水花园小区的业主们已经到公安机关报案，南京市浦口区公安部门正在调查处理。在处理这个事情的同时，小区业主们意识到，必须召开真正的小区业主大会、成立真正的小区业主委员会，由业主委员会代表业主集体处置小区问题。为此，他们联合起来向当地主管部门申请召开小区业主大会，但过程并不顺利。

【业主大会筹备组成立 却被物业举报叫停】

南京市浦口区山河水花园小区业主：“我们就提出来要成立一个业委会，按照成立业委会的程序开始走，有17名热心业主向街道提出申请。2023年7月份左右，我们向街道物业科提出了申请，他们同意我们搞业主大会筹备工作。后面推举了7位同志做筹备组的成员，还有两位是候补的，一共9名。物业科就按照程序进行公示。”

根据流程，必须由10名以上小区业主联名提出申请，先成立业主大会筹备组，征集业主委员会委员报名人选，再由筹备组组织小区业主大会的召开和表决，根据表决结果才能确定是否能最终成立业主委员会。可就在小区业主大会筹备组成员信息公示结束不久，当地街道办事处突然贴出公告，暂停了小区首次业主大会筹备组的工作，理由是有业主投诉筹备组成员存在违法建设情况，不具备任职资格。

南京市浦口区山河水花园小区业主：“举报我们有违建，而且是精准举报。”

记者：“他们所谓的那些违建、违法违章的东西，是只有这几个人才有吗？”

南京市浦口区山河水花园小区业主：“不是。像小区里面进行一些改建，或者建个游泳池、亭子、假山做一些园林景观、小品，是独栋别墅是普遍存在的。”

根据现行的《南京市住宅物业管理条例》第十一条的规定，筹备组成员的诸多条件中，确实有不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为。但记者实地走访发现，在山河水花园小区内，业主在院子内做泳池、假山、亭子之类的现象确实比较普遍。按照浦口区汤泉街道物管科的说法，他们暂停山河水花园小区业主大会筹备组的做法也是依法进行，目前正在请城管部门对被举报人的情况进行调查核实。

南京市浦口区汤泉街道物业科工作人员：“我们在筹备组成立完且公示后收到匿名举报信，说我们物业科在你们成立筹备组过程中不规范。所以，我们必须要把前面的核查程序走完。我们也希望你们成立筹备组。不然你们后面成立起来再给人推翻，我们担不起这个责任。”

但业主们表示，他们对别墅和院落的改造，都是在鸿信物业公司的许可下才进行的，否则根本无法实现。而且按照目前的小区状况，如果有违法建设情况就不能参加筹备组，小区业主大会永远都召开不起来。此外，国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》里，都没有对业主参加小区公共管理的条件限制。2013年1月，全国人大更是在网站上发布了《关于地方物业管理条例限制业主共同管理权有关规定的审查研究案例》，认为部分地方物业管理条例未加区分地将业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金等不履行业主义务行为与业主共同管理权挂钩，不适当地限制了业主的建筑物区分所有权，超越了立法权限，混淆了物权关系与合同关系，与《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》的有关规定不符，应予以纠正。

盖之明：“以前的物业管理条例， 包括江苏省的规定、南京市的规定，都规定小区业主委员会候选人不能有违章建筑、要交物业费。实际上，2023年全国人大法制工作委员会第一号议案专门进行了备案审查，认为业主共同管理的事项，违章建筑、业主是否缴纳物业费不影响业主的共同管理。他是否能够参选业委会成员应该不受影响的。《南京市物业管理条例》是2016年的，到现在还没修改，里面有这样的规定。2021年，《江苏省物业管理条例》已经修改过，不再对参选业委会成员做限制。江苏的苏州、扬州、淮安等地方都已经做作出修改了。”

记者查询发现，2024年1月16日，南京市发布了《南京市住宅物业管理条例》（修正草案征求意见稿），其中已经将第十一条规定的、筹备组成员条件部分进行了删除，理由就是“同上位法抵触”。但1月29日，记者陪同山河水花园小区业主到浦口区汤泉街道物管科咨询时，工作人员仍然表示，他们不能解除对该小区业主大会筹备组的暂停。

南京市浦口区汤泉街道物业科工作人员：“目前，房产局还没有给我们最新的物业管理办法。如果有最新的，我们就按照最新的来。目前，我们按照南京市的规定来。”

南京市浦口区汤泉街道物业科工作人员：“目前，我们按照南京市的规定来。南京市没有的，我们才按照省里面的执行。”

【大林评论：协助解决远比一纸禁令更合“民心”】

特约评论员大林：“法律法规的完善修订需要个过程，不能一蹴而就。现在面临的问题是地方法规和上位法相冲突，所以南京市浦口区汤泉街道暂停了小区业主大会筹备组目前的工作。你不能说是街道故意刁难业主，也不能说这是违法行为。但给大家的感觉，街道这样做不那么合理，会让业主们不服气。所以，面对群众现在面临的困扰和疑惑，作为管理和服务群众的部门，要多一点主动积极作为。比方说，作为街道，可以向上一级部门咨询目前怎么做可以适应上位法；再比方说，用什么办法来帮助业主解决他们面临的困难。当然，这样做会更复杂、更有难度。但可以让业主看到作为一级政府派出机构的担当作为和造成服务的态度。我出个主意，作为街道，我们现在是不是可以协助业主通过行政诉讼方式，要求法院裁定街道目前的做法是否合理。这样既符合了程序，也解决了业主的实际困难。我们作为媒体也借此呼吁，地方法规要早一点理顺，适应上位法。再有一个问题也相当重要。业主们质疑的小区2013年的业委会为假的，导致物业公司要多收一两千万元物业费。这可是一笔大数字，这个问题要重视起来。既然业主们已经报案，希望浦口区公安机关不枉不纵抓紧调查核实，小区假的业委会是否存在，究竟是怎么产生的？多缴的这一大笔物业费合不合理，中间存不存在违法行为？我想查清楚这个问题，不需要太多的技术含量，公安部门只要介入其中，可以很快调查了解清楚。所以，我们现在就耐心等待浦口区公安部门为群众和媒体揭示真相。 ”

后续的节目也将在江苏新闻、大林评论的抖音、快手、视频号上呈现。网友们有什么观点、线索，或者对山河水花园小区业主大会召开难还有什么问题想追问的，也可以在以上平台留言，与大林老师以及我们互动，江苏台记者也会带着大家的疑问继续追踪下去。

（江苏广电总台·融媒体新闻中心记者/周会峰 张健 编辑/张萌）

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