资金饥渴是贯穿房地产行业2018年全年的关键词。这一年，“拿钱比拿地重要，回款比销售重要”。

　　不过，随着年底时山东菏泽率先取消“限售令”，2019年的房地产市场似乎又充满了不小的变数。

　　房住不炒仍是主基调

　　一城一策打开弹性空间

　　2018年年末，房地产调控政策陡起波澜。

　　进入12月份，包括深圳、广州、珠海、菏泽在内的多个城市纷纷对调控政策进行调整，涉及一二三线各级城市。

　　12月18日，山东菏泽住建局发文称，取消实行一年的住房“限售令”。对于解除“限售令”的原因，文件强调，本市有不少准备购买存量房的居民，尤其是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量房。

　　第二天，广州市住建委发布文件，放松商服类物业的销售限制。根据广州市住房和城乡建设委员会发布的《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》显示，广州针对2017年“330”新政前出让的土地，含商服类物业的，不再限定销售对象，个人卖家在获得商服类物业不动产证两年后，即可再次转让。

　　而此前，多家大型商业银行已经在深圳将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%。

　　同时，珠海2区也已经降低购房门槛，非珠海市户籍居民购房，按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。

　　不过，值得注意的是，刚刚结束的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　对此，有业内人士指出，“房住不炒”大方向未改，但因城施策打开地方微调空间。会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，意味着2019年在中央层面很难重现大的政策松动，整体以稳为主；同时会议未再重申2017年会议“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，亦强调“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，打开地方政策微调空间。

　　而随着地产调控及管控主体由中央下放到地方，预计地方政策自主权将提升，近期菏泽、珠海、杭州、广州等地政策微调均体现分类指导的政策导向。考虑国庆后多地楼市持续降温，因城施策分类指导背景下，不排除未来更多地方政策出现适度微调。

　　此外，有券商的分析报告称，因城施策还将带来的是各线城市甚至是单个城市间房地产市场周期的错位，未来很难再出现全国层面的房地产周期大幅波动。

　　加杠杆起落间的焦虑

　　部分千亿元级房企裁员过冬

　　当万科喊出“活下去”，整个行业都在转弯了。

　　从年初到处挖人谋规模再上新台阶，到年中启动缩编裁员计划过冬，再到年底降价促销准备还债，2018年的房地产，几乎谁家都是存货一堆，现金没多少，账目不好看，要还的债还不少。

　　从结果上看，这场裁员大戏看似是2018年8月份开始上演的，实际上则是从6月份就启动了，甚至有的企业从4月份就开始内部谈话了。千亿元量级房企率先感受到了一线市场的变化，当项目去化率低于60％时，这些企业的焦虑感异常敏锐。

　　停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员是行业惯常裁员动作。碧桂园、万科、富力、华夏幸福、泰禾集团、旭辉控股、新城控股等千亿元量级房企几乎多多少少都在不同程度上有所动作，区别是小范围裁员还是一方诸侯“引咎辞职”。

　　“减少开工面积，调整考核指标，提高销售回款率”一般是房企裁员，或者说优化人员结构的具体策略，但不管是收缩三、四线城市扩张步伐，还是营销方式变化，其背后的逻辑都是，精简人员、缩减开支、收缩扩张战线，活下来。

　　正如兰德咨询总裁宋延庆曾向记者所示，“在房企老板的眼中，衡量营销系统业绩有一个指标，即人（指去除物业人员后的开发体系人员）均销售额，或者说人效比，每个房企人均销售额指标不同，这个指标是裁员的衡量线。比如，如果想保住人均销售额800万元，那么人力资源部就会拟定一个统筹计划，然后调整各个条线人员。

　　据《证券日报》记者观察，2015年以来，不管是中型房企还是龙头房企，都在加速扩充地盘，营销人员和土地拓展部不断壮大，彼时，土地投资部门的人一年四季到处找地，只为把钱花出去。这些钱，大多数都是从外面融资而来的，加杠杆带来的扩张欲求，让这些房企突然大胆起来，高价地层出不穷。但2018年年中开始，则截然相反，这些房企主动减少拿地，砍掉拿地资金，同时也砍掉了这些出去找地的人。

　　除了土地拓展投资人员，营销人员是房企裁员的重灾区。近年来，兼并重组也好，合作拿地也好，房企间的合作趋势愈发紧密，同时带来人员架构，尤其是营销团队的臃肿，存在一个项目配比两家公司营销团队的现象，如此一来，在市场低谷期时，“业绩不佳”人员率先出局，不管是高管还是普通项目营销人员，几乎都难以幸免。

　　裁员，始于行业焦虑。

　　“公司目前拥有相当的资源，我们可以一时安逸地过着舒适日子，但是市场竞争残酷无情，逆水行舟，不进则退，如果不变革不‘折腾’，不承受变革的阵痛，待到流水无情空逝去时，我们可能连阵痛的机会都没有。”这是某家千亿元销售规模房企的焦虑，也是整个行业的不安。

　　开发商“规模梦”快速壮大

　　将有30家房企迈入“千亿军团”

　　销售增速放缓，“千亿军团”增长速度并未放缓。

　　根据统计，今年前11个月，已有25家房企的销售规模突破千亿元。这一数量超过以往任何一个年份。如果考虑到其他业绩不错的企业，到今年年末，将有近30家房企迈入“千亿军团”。而在2015年，仅有7家房企实现千亿元销售规模。短短三年间，“千亿军团”就扩充了三倍之多。

　　“千亿军团”成员不断扩容，与近年来增量市场蛋糕扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，7年时间增长了13倍。

　　2010年，万科率先跨入“千亿聚乐部”。在此之前，万科用了数十年时间都未完成“千亿梦想”。但近几年来，中型房企跨越“千亿门槛”，仅用3年时间的却不少。

　　在2010年的扩张周期中，适度宽松的货币政策和接连降息后，一批房企开启全国化战略布局，因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力，这些房企先后登陆资本市场，地产行业加杠杆的指数不断攀升。加上了杠杆的地产行业，如同插上翅膀，迅速起飞。

　　从百亿元到千亿元，中梁、中国金茂、中南置地，阳光城等多数后崛起的房企销售额几乎每年都保持了高速增长。土地红利和人口红利，给了这些房企晋级“千亿军团”的机会，扩张利器则是高杠杆、高周转，这一切催生了高增长。

　　但“千亿军团”扩容的背后，是去杠杆带来的行业阵痛。“千亿房企”已在节衣缩食，收编裁员过冬，市场环境已发生变化，行业发展逻辑也在悄然生变。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示，直到进入高度寡头阶段，即8强房企市占率超过70%，市场才会趋于稳定，传统房企的天花板真正到来。但还需要8年-10年的时间，行业才能进入这一阶段。

　　目前来看，大型房企依靠均衡的全国布局，稳定的拿地节奏，尚能抵御市场寒流来袭时的变化。而中型房企如果发展基础不稳固，则将面临轰然倒塌的命运。如若不能活下去，未来8年-10年的增量市场蛋糕，这些企业都吃不到。

　　更多房企该思考的是，“千亿规模”之后的房地产时代，规模扩张已不能是房企们唯一的行动指南，行业天花板的来临，扩张的速度和发展的质量之间的矛盾和不平衡，遇上行业调整时，扩张大计都将变成致命利器。活下去之余，房企仍不能放松警惕，若财务盘面健康，尚有余力发展创新业务，寻找红海中的蓝海市场，那么，现在就是企业该行动的时候了。

　　如何做成“百年老店”，当下即需要房企做出选择，为未来布局，在存量市场找生意，或许是房地产下一个时代该修炼的功力。