2016年商业地产的租金收入整体稳步提升，但内地房企与港企表现差异化。内地房企经过前期野蛮、粗放发展后，规模上扩张迅速。

　　起步较早的港企在扩张速度上相对缓慢，租金收入增速小幅慢跑。然而港企较早进入商业地产，在商业地产上的开发运营能力、资金周转能力以及融资能力更具有优势，租金收入单位坪效高于内地企业。

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　　地段优越

　　标杆项目租金坪效高

　　从这三种股权性质的企业中挑选了比较有代表的上市企业华润置地、龙湖地产、恒隆地产进行分析。

　　华润置地

　　作为红色央企的华润，商业地产的核心优势在于其母公司强大的资本运作能力，作为标杆产品的深圳万象城其坪效高达12.51元/平方米，其产品线主要包括高端购物中心“万象城”系列，中高端“万象汇”。

　　龙湖地产

　　龙湖的商业地产大部分是布局于二线城市，且日坪效较高，达到2.96元/平方米，略低于恒隆。公司从事商业运营已经超过15年，运营能力较为成熟，且产品线大部分位于区域中心。作为天街产品线标杆项目的重庆北城天街日坪效可达9.11元/平方米，远高于其他项目。在商业地产中龙湖凭借着区域聚焦的战略，使运营较为成熟的“天街模式”实现不断复制。

　　恒隆地产

　　恒隆的商业地产在一线、二线城市的日坪效分别为13.3、3.4元/平方米，高于龙湖地产与华润置地。这主要得益于恒隆广场的项目地段以及设计标准比较优越，且出租率整体较高，其中位于上海的恒隆广场位于“中华商业第一街”的南京西路上，日坪效达到16.77元/平方米，济南恒隆广场坐落于津门两大商业“金街”和平路与滨江道的黄金交汇地，其日坪效达到4.2元/平方米。

　　图表：2016年3家房企项目租金情况

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　　港资企业低融资成本

　　更易打造精品高坪效目

　　港资企业项目相对精品，其融资成本较低，项目拥有更多时间来打磨。据测算，2016年恒隆的平均融资成本在2%左右，而华润和龙湖的平均融资成本分别为4.23%和4.92%，也就是说，华润和龙湖培育一年商业项目所花费的资金成本相当于恒隆培育2.1年和2.5年，因此港资企业更有能力在商业地产上精耕细作，其产品更加精细化，提升项目坪效。

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　　百舸争流

　　内地房企发力商业地产

　　虽然在租金的单位坪效上港资企业占据优势，但是从租金收入的增速看，内地企业表现明显优于港资企业。部分内地企业租金收入增速迅猛，而多数港资企业增速迟缓。主要由于内地房地产市场已经步入白银时代，未来物业价值上升空间较小，内地土地价格居高不下，导致港资企业较少参与内地土地竞拍，部分企业甚至开始抛售内地物业。而内地企业投资态度恰恰相反，投资商业地产的力度逐渐加大，部分企业制定商业地产发展目标。

　　例如2017年6月，卓越竞得南京地块，总建筑面积近17万平方米，其中商办地上建筑物面积不低于项目地上总建筑面积的25%；正荣商业计划在2020年实现开业20-30家购物中心的目标。内地房企发力商业地产，未来在商业地产表现有望全面超越港资企业。

　　图表：4家内地与香港房企租金变动情况

　　2016年，港资企业租金收入增长迟缓，投资力度普遍低于内地企业，港资商业物业价值会因此受到影响么？想了解更多信息，敬请关注亿翰智库8月底发布的《2017中国房企商业物业TOP100研究报告》！更能报名参与2017/08/29—2017/09/01亿翰智库主办的“中国房地产业战略峰会”暨全联房地产商会企业研究分会成立大会，与百名大咖、千名精英现场交流、共享资源！