REITs（不动产信托投资基金）概念引入我国已有十五年之久，当前市场上存有20多只尚不成熟的“类REITs”产品。伴随着多部对REITs的支持性政策落地，资产证券化市场迅速发展，PPP项目资产证券化预计迎来快速扩容。多位学界和资管行业资深人士认为，当前中国REITs市场处于崛起的前夜，“公募基金+ABS”是现阶段条件下的一个优选方案。

　　奔袭15年的“类REITs”

　　不动产信托投资基金，即REITs（Real Estate Investment Trusts）基金，是一种投资于房地产经营环节的工具。一般以公司或资管产品的形式持有并持续经营物业，不允许或只有很小比例可用于房地产开发环节，被严格限制从事投机性活动。

　　REITs是盘活不动产流动性的利器，也是普通投资者参与房产市场的良好金融投资工具。房产等缺乏流动性的资产，通过资产证券化（ABS）转化为资本市场上的交易性金融资产。此外，REITs汇集大量普通投资者的资金，90%以上的收益都用于分配给投资者，为暂时不能配置房地产实物资产的投资者提供分享房地产市场红利的良好渠道。

　　在海外成熟市场，REITs是发展了50年的成熟金融产品，其基础资产是现金流稳定的收益型房地产，如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库等。由于在投资属性上具有很强的防御性，REITs不仅是个人投资者进行资产配置的有利工具，也是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的重要投资选择。

　　在我国，REITs概念最早可以追溯至十五年前。近年来，伴随着资产证券化的热潮，房地产企业开始向直接融资探索，从传统的“重资产”向“轻资产”转移；基建、存量房产、公租房等房屋租赁市场等，为REITs的孵化提供了丰富的底层资产选择。在现有监管条件下，我国出现了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品，但这些产品尚不成熟，大多不具备公开的流动性。

　　目前，我国“类REITs”产品主要有交易所REITs、银行间REITs、公募REITs三种。其中，前两种对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求，公募REITs则更适合普通投资者。目前我国只有“鹏华前海万科REITs”一只公募REITs，该基金于2015年7月成立，为10年期封闭式基金，发行期间单个投资者的单笔认购门槛仅为10万元，上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元，在流动性上实现了重大突破。

　　深圳前海作为“特区中的特区”，得到国家政策的有力支持。鹏华前海万科REITs借力前海改革红利，将50%以下的基金资产配置于该地区的龙头企业——深圳市万科前海公馆建设管理有限公司，获取前海公馆项目的商业物业租金收益，是国务院鼓励的PPP模式的落地。该基金每年分红不少于年度可分配利润的90%，自成立以来累计收益率为10.9%。

　　“公募+ABS”为优选方案

　　当前业内人士普遍认为，随着资产证券化（ABS）的发展，推出标准化REITs的条件已经成熟。

　　当前，政策对REITs的支持力度不断加大。2016年，“十三五”规划纲要中指出“开展房地产投资信托基金试点”，本月财政部、央行和证监会联合发布的财金〔2017〕55号文，明确提出推动不动产投资信托基金发展，鼓励各类市场资金投资PPP项目资产证券化产品。相较发改委和证监会于2016年底发布的政策，相关政策要求进一步放宽。

　　北大光华管理学院院长刘俏表示，REITs作为一种长期、高收益风险比的投资工具，能够大大丰富居民财富管理需求。标准REITs规定将90%收益分给投资者，具有普惠金融的性质。北京大学光华管理学院张峥教授指出，REITs为社会资本提供了很好的退出方式。开发和建设REITs市场，可以为PPP和基础设施投资提供可行的金融战略。

　　北大光华管理学院课题组研究认为，虽然从立法成本、设计难度等方面考虑，基金契约型模式是现阶段的一个优选方案。但受基金法的制约，公募基金难以作为载体直接投资未上市的不动产资产，如今不动产支持证券（ABS）将成为REITs的投资标的的自然选择，以“公募基金+资产证券化”的模式进行公募REITs试点是现阶段的一个优选方案。在产品上，应鼓励推出权益性质的REITs产品。

　　不过也有专家认为，由于“公募基金+ABS”模式属于典型的外部管理人模式，并且是多层的委托代理关系，而多层委托代理关系会造成复杂和严重的委托代理问题，如果治理机制失效，管理界限模糊，将使投资者面临严重的道德风险和信息不对称等问题。此外，公募REITs试点推出之后，对基金公司、保险公司、资产管理公司等相关机构来说，在人员配备、业务拓展和产品模式创新等方面都是很大的挑战。

　　REITs发展尚存障碍

　　在当前的制度条件和市场环境下，推出真正的REITs还需打通一些环节，改善ABS二级市场流动性、对接地产企业的融资需求、双重征税等问题成为业内人士讨论的热点。

　　当前我国ABS二级市场的流动性欠佳，产品标准化程度不够，许多项目的周期是二三十年，信息披露不够充分。提高ABS标准化程度、进行持续充分信息披露是促进REITs推出和健康发展的关键。

　　目前，REITs尚不能充分对接地产企业的融资需求。智信资产管理研究院指出，部分地产企业方认为，在现阶段“类REITs”产品更多地仍是一个债性的融资工具，企业在选择这类产品时主要以融资成本及规模作为衡量标准，“类REITs”产品没有明显的优势，尤其是对于拥有多元融资渠道的高资质企业而言，发行既要进行资产剥离、又要承担税收成本的“类REITs”产品并没有太大动力。不过，企业方仍希望能够在不失去核心资产控制权的情况下以REITs的形式来实现股性的出表融资。

　　在税收问题上，部分观点认为在现有税收法规下，地产企业进行ABS需承担营业税、土地增值税、所得税，契税、营业税、房产税等多种税负，投资人获得所分配的利润还需再次缴纳个人所得税或企业所得税，面临双重征税，减免税负是REITs发展的重要推动力。但也有观点认为，税收只是痛点，并不是阻碍REITs发展的绊脚石。