香港回归那一年，胡先生才7岁，跟父母住在祖屋。

　　今天是香港回归20年，27岁的他，仍旧跟父母住在祖屋。

　　“其实你们看到的香港和我们市民感受到的香港并不一样。你们看到了香港的摩天大楼，可我是很羡慕你们内地的楼，楼不一定高，但面积真的好大，不像我，现在和父母住祖屋，真的就像你们所讲的鸽子笼，好小的。”胡先生对猫哥说。

　　“随随便便一个300尺的单位，就要卖到500万（港币），我可能是买不起楼了。” 当胡先生说完句话，猫哥忽然想起这张图：

▲传说中的香港鸽子笼

　　“就是这么一个鸽子笼，我也买不起。”胡先生给猫哥算了一下，目前香港每月工资的中位数在16200港币，而胡先生的工资略高于中位数，即便不吃不喝，一个月的工资也只够买一尺，即便不吃不喝，也需要25年才能买到这个300尺的房子。

　　胡先生所在的荃湾附近的普通单位的价格，“尖沙咀或者港岛那边动辄上千万的天价单位，根本不是给香港本地居民买的”。

▲香港湾仔附近房产中介的橱窗

　　猫哥以前听到还觉得上千万的房子很贵，很同情胡先生，但现在，当猫哥看着北京的房价，突然同情起自己。

　　香港20年，北京2年间，一切都改变了。

　　01

　　一套20年

　　300尺的单位有多大？

　　香港的300尺，换算成内地的平方米，也就27平方米多一点，价格在500万港币（按现行汇率计算约等于434.4万人民币），大约16.7万港币/平方米（人民币16万/平方米）。

　　这个价格大概就是北京二环里学区房的单价。当然，胡先生所讲的“鸽子笼”哪怕与北京的“老破小”也没可比性。那转身都难的房子，却是胡家一家三口的全部。

　　难怪，香港人常说的“千尺豪宅”，不到100平米，是“很大了”。

　　香港的房价很贵很贵，是全世界的共识。

　　根据美国市场研究机构Demographia最新公布的2017年度国际房价负担能力调查，香港已经连续第七年居于房价最难负担城市之首。

就在房价动不动15万一平米的时候，香港的房价还在上涨。

　　根据香港政府差饷物业估价署5月31日公布的数据，今年4月份，香港私人住宅房价指数为327.4，环比涨幅2%，同比涨幅19.8%。这也是自去年10月以来连续7个月创下新高。

　　如果从按1997年7月私人住宅售价指数的167.2来算，1997年至今的20年间，香港房价涨幅也接近96%。

　　但胡先生回头看，曾经，香港的房价也崩溃过，并且，是一溃千里。

　　● 1997年是个有趣的年份，那一年，伴随着回归的是整个港岛的躁动。彼时，在去过的7年间，香港房价增长了4倍，1997年6月到了巅峰，一般中档住宅单价到每平方米8万元左右(港币)，豪宅价格更是高达每平方米20万元。

　　谁也没想到的是，不久，一场金融危机会将繁华一扫而空，那些高杠杆买房的人会落入万劫不复，其中，就包括胡先生经常在电视上看到的明星们。

　　● 1998年亚洲金融危机袭来，香港的房价暴跌，从1997年到2002年，跌幅达到57%。祸不单行，在爆发SARS之后，香港房价又是一跌再跌。

　　● 私人住宅的售价指数从1997年10月份的172.9开始，跌倒了2003年8月的最低点58.6，期间楼市平均下跌了66%，短短六年时间带给楼市的经历的是惨痛的，逾10万名业主惨变负资产。

　　其中就包括当时的大明星钟镇涛，1997年，钟镇涛在楼市高峰期借贷1.5亿购入四间“豪宅”，没多久，金融风暴令楼价暴跌，他不但没赚到钱，还最终欠债2.5亿，苦撑多年到2002年10月，钟镇涛宣布破产。

　　当时的胡先生还小，但从父母口中，他也感受到“当时的香港好惨好惨”。

　　● 中央政府在回归后是各种支持香港经济，推出了诸多政策，香港楼市之后“走牛”反弹之路。但2008年华尔街金融危机，又是让香港房价跌回2007年的水平。

　　● 2011年末到2012年中，半年多的时间，有一次小幅波动；

　　● 2013年6月-2014年6月，房价在这一年的区间处于止涨的状态，房价指数基本保持在245左右没变；

　　●2016年上半年，小幅微跌。

　　就是这么跌跌涨涨，从2003年8月的低点开始，14年的时间，香港楼价反弹了大约459%。

　　也就是说，1997年高点买入的港人已经解套，这一晃，就是过去了20年。

　　02

　　昂贵的鸽子笼

　　香港的总面积1104平方千米，比北京市的顺义区大一点，但是人口737万，是顺义区人口的10倍还多，平均人口密度大约6674人/平方千米。但是香港实质的发展区域只占到了总面积不到30%，所以实际的人口密度大约2.2万人/平方千米。

　　那么问题就来了，怎么承载这样的人口密度呢？有限的面积建更多的单位住宅。

　　▲香港某公屋，每座27层，每层17户，每个家庭空间呈扇形，单个面积不足30平米

　　猫哥了解到，香港的私人住宅分为5类：

　　所以对比价格来看，香港的房子就是“公租房的户型，豪宅的价格”。“寸土寸金”被展现的淋漓尽致。

　　高房价之下，想买房的香港人是用尽各种办法。香港热播的《有楼万事足》真人秀里，为了攒钱买房，人们是用尽各种办法，其中港女谈起择偶要求是“有楼就有高潮”，成为城中金句。

但是就是这样的处心积虑，买到的也可能只是装修豪华点的“鸽子笼”。

　　知乎上有个帖子贴出的号称入场费最低的港岛区新盘尚誉，装修豪华，总价367万，面积为166尺，大概是15平方——客厅房间和洗手间和阳台一共15平方。香港连一个车位都有11平方米，也就是说这套房子减去厨房洗手间阳台的空间，剩下的面积还不如一个车位大：

猫哥曾跟胡先生谈起过这楼盘，还说，“看，这房子还没你家大。”

　　其实，现在香港人要么就是先“上车”，以后再以小换大，逐步过渡到大点的房子。胡先生说，“那是月收入3、4万以上的人的考虑的事情。月供系需要很多钱的。”

　　对于低收入、常年工资不涨的普通人来讲，目前香港约45%的市民，数代人都居住在资助公共房屋中，每月仅需缴纳几百至最高四千余港元的租金，就可以一辈子安居乐业。

　　似乎，也很多人“认命”了。

　　03

　　内地富豪南下，香港屌丝北上？

　　土生土长的香港人买房不容易，“港漂”就更难。

　　猫哥的另一个朋友Stella不是香港本地居民，但是Stella笑着说，“我也买不起尖沙咀和港岛的房子”。

　　由于深圳跟香港地理位置的优势，Stella选择在香港工作，并最终在香港结婚生子。幸运的是，在她买房子的2006年，房价还没有涨到天上去。靠着自己和老公的积蓄以及双方家里的扶持，终于买了房，而且恰逢非典结束不久，原房主家中有人患过非典并不幸去世，原房主告知，并且主动降了价。

　　虽然买在了相对低点，但是要知道彼时深圳的房价也才不到7000元/平方米，在香港只能买一尺多一点。

　　“早知道深圳也会疯长，当时就在深圳买好了。”Stella笑道，“要知道我的房子也不过600尺，在深圳多普通，在香港已经算是一个小豪宅了。不过也好，没有赶上外地税，也算是不亏。”

　　Stella所说的“外地税”，是2012年10月26日香港财政司新推出的楼市管理需求措施，首次加入买家税，非永久居民、本地及海外注册公司购房需付15%的买家印花税。

　　2016年11月，措施更加严格，买卖住宅的印花税提升至交易额的15%（首次置业的香港永久性居民将得到豁免，该税率不适用于非住宅物业），非香港永久居民卖家的印花税税率则将从此前的15%跃升至30%。

　　当然，真土豪是不在乎印花税的。

　　● 近日，香港成交了一个单位，518万港元天价，这个单位不是公寓，而是位于港岛上一座公寓楼里的停车位，买主登记的名字是关伟明，当地新闻报道说他是华融投资股份有限公司的执行董事，但公司拒绝对此置评。

　　● 而在上周，腾讯公司副总裁、“王者荣耀之父”姚晓光花9800万港币在香港购入了复式豪宅，实用面积2064平方英尺，合44.56万人民币/平米，而按照港府的规定，光30%的印花税就高达2940万港币。

　　当然与土豪相比，不少香港的普通民众买不起豪宅，选择进入内地来逃离“蜗居”。据香港媒体报道，2017年，就有近10万港人在北京学习工作。

　　其实随着中央政府的惠港政策不断提升，香港人无论在就学还是就业，都要更加便利。除了专门招收港澳台侨学生的华侨大学和暨南大学，参与内地高校免试招收香港学生计划的高等院校增加至84所，其中北上广的高校就占了其中一半多的名额。

　　而在就业方面，香港籍比外籍具有更多的优势，尤其是语言文化方面的贴近性，让更多雇主倾向于选择香港人。

　　04

　　北京房价负担痛苦指数已比香港高

　　胡先生在跟猫哥聊天的时候，吐槽完香港，就跟猫哥说：“我每年都会去内地旅游，当我看到连锁酒店的房间都要赶上我祖屋的面积，我就想留下来。或许有一天，我就真留下来了呢。”

　　以前，猫哥都说，“欢迎欢迎，来北京吧。”

　　而现在，猫哥不敢说这样的话了，因为，北京的买房困难程度，已经超过香港。

　　如果香港人要“北上漂”当然首选北上广深，这些城市的发达程度跟香港的距离在缩小，虽然房价也有逼近香港的趋势，与香港的“天价鸽子笼”相比，虽然还有“优势”，但上车程度不可同日而语。

　　如今北京二环里、上海内环的房价都超过10万／平米。看上去，还是比香港要低。但是，在北京买房的痛苦指数已经超过香港。

　　上文的那个《全球房价负担能力调查》的基本依据，就是各大城市的房价收入比。众所周知，所谓的房价收入比是指家庭平均住房价格与居民的家庭年收入之比。 国际上通用的房价收入比的算方式，是以每套住宅平均值，除以家庭年收入的中值。越高就意味着买房负担越重，越低就表示住房负担越轻。这次香港一举六连冠“夺取” 全球房价最难负担的城市之冠，根据就是在于它的房价收入比已经高达19倍。

　　这个调查有个小BUG，就是整个中华区只调查了香港，并无内地。

　　经过从2015年年中到今年3月房价的暴涨，目前北京房价的平均单价是6万。东西两城、海淀的学区房就算了，就算再朝阳、丰台，以最小“上车盘”50平米计算，就是300万，净首付132万，现在房贷执行的是基准利率4.9%，月供在1万左右。

　　也就是说，在北京买一间小房子，现在最起码需要132万人民币现金以及2万以上的月收入。

　　而2016年北京城镇居民家庭可支配收入约11.3万元/年，房价收入比已经高达26.5倍。高于香港。

　　而香港那边，由于畸形的政策，普通人的“上车盘”是20-40平方米的“两室一厅”。香港的信贷要比内地宽松，首付一成+房贷利率2.15%。以现在比较抢手的28平米的两室一厅计算，售价328万，那就是33万的首期+10.5万按揭保险费+13万交易税费=56万5。之后35年供，月供1万1港元。

　　28平米你觉得不如50平米大？没关系，如果你想住50平方米，只需准备100万港币。

　　是不是还是比在北京的132万人民币要少得多呢？

　　并且，香港是低税率城市，香港毕业大学生平均起薪为每月12000元，三年后有望达到16500甚至更高，以家庭为征收单位，免税额项目多，以四级超额累进税率计算，甚至比内地的要低。

　　当我将以上信息告诉胡先生时，他愣愣不说话，好久才说：“以后，我家可能就把香港的祖屋卖了，去广东养老，希望到时，那边的房价没有向香港看齐。”