居民信贷超预期增长,北京楼市热度能否持续?

2023年04月23日 11:47:53 | 来源:中国房地产报

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  彭红侠/发自北京

  4月18日,国家统计局发布一季度房地产市场运行数据。一季度商品住宅销售额、销售面积均结束了长达12个月的下滑期,迎来正向增长。具体来看,1~3月全国商品房销售金额为3.1万亿元,同比上涨4.1%。这不仅是时隔12个月,该指标首次回正,变化幅度相比前两月的微降0.1%,也有了质的变化。

  同期,全国商品住宅销售面积为2.6亿平方米,同比增速为1.4%。销售面积同比增速曲线,在2022年2月以来连续下跌12个月,今年3月份该指标也首次转正。

  一线楼市热度提升尤其明显。以北京楼市为例,一季度,北京新建商品住宅成交15819套,较去年同期上升20.83%;新建商品房销售面积为218.6万平方米,同比增长13.5%。

  克而瑞研究中心数据显示,3月恰逢传统营销旺季,北京新房供应井喷,新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)供应6499套,环比涨幅超过5倍,同比上涨43.9%;成交5579套,环比上涨65%,同比上涨45.7%。

  在58安居客研究院副院长李震看来,一季度北京新房市场各项数据都出现回正态势,主要原因还是集中在需求端预期得到改善,加之供给端高端改善类产品持续放量,叠加前期积累的需求得到进一步释放,使相关市场的表现较为亮眼。

  01 居民信贷回暖势头延续

  “一天有10多个购房者咨询,月均带看20组左右,月均成交1~2单。”相较于2022年月均0.75单,2023年一季度,北京新房中介小孟的工作业绩有了明显好转。

  伴随经济复苏,二手房“带押过户”等政策推动下,积压的购房需求集中释放,居民信贷也持续回暖。根据央行公布一季度金融数据,3月新增居民中长期贷款6348亿元,创历史同期新高;一季度社融累计新增创历史新高;3月末M2同比增长12.7%,预期11.9%,是2016年5月以来次高值。

  贝壳研究院认为,在本轮政策宽松周期中,多地纷纷放松限贷政策,购房者获得了更多的信贷支持,一季度贝壳60城二手房购房者平均贷款成数为61%,处在2019年以来高位上,同比提高5个百分点。

  房企端销售和融资环境也同步改善。1~3月全国商品房销售均价为10200元/平方米,同比上涨6.8%,变化幅度比1~2月的3.7%明显扩大。这也是17个月以来,房价涨幅首次突破5%。

  “这充分说明交易面积指标转好的同时,房企销售资金状况也在改善。”易居研究院最新发布的研报表示,销售面积和销售金额是最核心的指标,代表了房企逐渐走出销售不景气的困难期,也充分说明购房需求还是比较充足的。

  不过,从其他一些关键数据上来看,则反映了楼市当前回暖幅度仍然有限。贝壳研究院数据显示,3月房企新发行信用债规模较2022年同期增长约两成,但仍不及2021年同期,其中民企融资仍未有实质性改善,与2021年同期民企发债规模占比两成相比,2023年3月占比不足3%。

  诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为,3月开发投资同比降幅再次扩大,说明房企的信心恢复力度较弱。此外,全国房屋新开工面积下滑幅度也扩大至19.2%,1~2月这一指标下滑幅度为9.4%。新开工面积往往代表房企的扩张能力,易居研究院认为,新开工数据下滑幅度增大,和去年购地市场不景气有很大关系。

  02 4月北京楼市成交回落

  贝壳研究院认为,尽管当前居民和企业端信贷均有改善,但货币效率降低,二季度信贷增长势头或将放缓。一季度信贷开门红态势持续演绎,但居民端需求不足隐忧或将掣肘信贷高增的可持续性。

  4月以来,房地产市场修复动能有所减弱,近期贝壳市场前瞻性指标如景气指数、贝壳经理信心指数等均呈现回落趋势。从多家监测机构的数据也可发现,在进入4月份以后,楼市成交的主要数据都出现了疲软的迹象。

  易居研究院数据显示,4月1~18日,其监测的全国50个重点城市新房成交面积为1078万平方米,环比下滑30%。此外,全国重点50城中,有44个城市的成交数据呈环比下降态势,比例接近九成。从具体城市来看也是如此。

  从北京楼市来看,据诸葛研究院数据显示,4月第二周(4月3~9日),其新房成交1783套,环比下降19.17%;第三周(4月10~16日)新房成交继续乏力,新房成交1676套,环比下降6%,同比下降18.56%。

  另据中原地产研究院数据,多地二手房也表现出环比转跌的问题。4月第二周,北京、上海、深圳、广州、南京等地二手房成交均呈环比下滑趋势;第三周,4个一线城市二手房成交量环比继续回落2%。

  “这也印证了本轮回暖的可持续性略显不足,前期快复苏的模式难以延续,后续市场还是以稳恢复为主。”诸葛研究院研究院陈霄认为,在3月份需求集中释放后,4月份市场复苏的后劲开始不足,预计4月成交规模将会较3月收窄。

  进入4月,全国较多城市新房交易数据环比下滑明显,且下滑幅度增大。另外,最近各地反馈楼市动力也有所减弱。“这警示我们要更加重视二季度的住房交易行情。同时‘政策加油’工作仍需继续。”易居研究院研究总监严跃进提醒道。

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