彭红侠/发自北京

　　4月18日，国家统计局发布一季度房地产市场运行数据。一季度商品住宅销售额、销售面积均结束了长达12个月的下滑期，迎来正向增长。具体来看，1～3月全国商品房销售金额为3.1万亿元，同比上涨4.1%。这不仅是时隔12个月，该指标首次回正，变化幅度相比前两月的微降0.1%，也有了质的变化。

　　同期，全国商品住宅销售面积为2.6亿平方米，同比增速为1.4%。销售面积同比增速曲线，在2022年2月以来连续下跌12个月，今年3月份该指标也首次转正。

　　一线楼市热度提升尤其明显。以北京楼市为例，一季度，北京新建商品住宅成交15819套，较去年同期上升20.83%；新建商品房销售面积为218.6万平方米，同比增长13.5%。

　　克而瑞研究中心数据显示，3月恰逢传统营销旺季，北京新房供应井喷，新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）供应6499套，环比涨幅超过5倍，同比上涨43.9%；成交5579套，环比上涨65%，同比上涨45.7%。

　　在58安居客研究院副院长李震看来，一季度北京新房市场各项数据都出现回正态势，主要原因还是集中在需求端预期得到改善，加之供给端高端改善类产品持续放量，叠加前期积累的需求得到进一步释放，使相关市场的表现较为亮眼。

　　01 居民信贷回暖势头延续

　　“一天有10多个购房者咨询，月均带看20组左右，月均成交1～2单。”相较于2022年月均0.75单，2023年一季度，北京新房中介小孟的工作业绩有了明显好转。

　　伴随经济复苏，二手房“带押过户”等政策推动下，积压的购房需求集中释放，居民信贷也持续回暖。根据央行公布一季度金融数据，3月新增居民中长期贷款6348亿元，创历史同期新高；一季度社融累计新增创历史新高；3月末M2同比增长12.7%，预期11.9%，是2016年5月以来次高值。

　　贝壳研究院认为，在本轮政策宽松周期中，多地纷纷放松限贷政策，购房者获得了更多的信贷支持，一季度贝壳60城二手房购房者平均贷款成数为61%，处在2019年以来高位上，同比提高5个百分点。

　　房企端销售和融资环境也同步改善。1～3月全国商品房销售均价为10200元/平方米，同比上涨6.8%，变化幅度比1～2月的3.7%明显扩大。这也是17个月以来，房价涨幅首次突破5%。

　　“这充分说明交易面积指标转好的同时，房企销售资金状况也在改善。”易居研究院最新发布的研报表示，销售面积和销售金额是最核心的指标，代表了房企逐渐走出销售不景气的困难期，也充分说明购房需求还是比较充足的。

　　不过，从其他一些关键数据上来看，则反映了楼市当前回暖幅度仍然有限。贝壳研究院数据显示，3月房企新发行信用债规模较2022年同期增长约两成，但仍不及2021年同期，其中民企融资仍未有实质性改善，与2021年同期民企发债规模占比两成相比，2023年3月占比不足3%。

　　诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，3月开发投资同比降幅再次扩大，说明房企的信心恢复力度较弱。此外，全国房屋新开工面积下滑幅度也扩大至19.2%，1～2月这一指标下滑幅度为9.4%。新开工面积往往代表房企的扩张能力，易居研究院认为，新开工数据下滑幅度增大，和去年购地市场不景气有很大关系。

　　02 4月北京楼市成交回落

　　贝壳研究院认为，尽管当前居民和企业端信贷均有改善，但货币效率降低，二季度信贷增长势头或将放缓。一季度信贷开门红态势持续演绎，但居民端需求不足隐忧或将掣肘信贷高增的可持续性。

　　4月以来，房地产市场修复动能有所减弱，近期贝壳市场前瞻性指标如景气指数、贝壳经理信心指数等均呈现回落趋势。从多家监测机构的数据也可发现，在进入4月份以后，楼市成交的主要数据都出现了疲软的迹象。

　　易居研究院数据显示，4月1～18日，其监测的全国50个重点城市新房成交面积为1078万平方米，环比下滑30%。此外，全国重点50城中，有44个城市的成交数据呈环比下降态势，比例接近九成。从具体城市来看也是如此。

　　从北京楼市来看，据诸葛研究院数据显示，4月第二周（4月3～9日），其新房成交1783套，环比下降19.17%；第三周（4月10～16日）新房成交继续乏力，新房成交1676套，环比下降6%，同比下降18.56%。

　　另据中原地产研究院数据，多地二手房也表现出环比转跌的问题。4月第二周，北京、上海、深圳、广州、南京等地二手房成交均呈环比下滑趋势；第三周，4个一线城市二手房成交量环比继续回落2%。

　　“这也印证了本轮回暖的可持续性略显不足，前期快复苏的模式难以延续，后续市场还是以稳恢复为主。”诸葛研究院研究院陈霄认为，在3月份需求集中释放后，4月份市场复苏的后劲开始不足，预计4月成交规模将会较3月收窄。

　　进入4月，全国较多城市新房交易数据环比下滑明显，且下滑幅度增大。另外，最近各地反馈楼市动力也有所减弱。“这警示我们要更加重视二季度的住房交易行情。同时‘政策加油’工作仍需继续。”易居研究院研究总监严跃进提醒道。