央广网北京消息（记者门庭婷）据多家机构数据统计，7月，房地产融资总额延续二季度平稳态势，信用债累计占比过半，融资成本也有所下降。专家预计，随着多部门表态支持民营企业改革发展，相关政策进入落实阶段，优质房企的融资优势将进一步扩大。

　　（图源：中指研究院，央广网发）

　　融资总额延续二季度平稳态势，7月平均融资利率同比下降

　　据中指研究院监测，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%，延续了二季度相对平稳的走势。行业平均利率为3.85%，同比下降1.28个百分点，环比下降0.19个百分点。海外债、信托大幅回落是融资总额下降的主要原因，同时也是融资成本下降的主要因素。

　　在企业融资方面，克而瑞数据显示，2022年7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资量已连续4月持续环比减少，可见房企融资难的问题仍然较为突出。从融资结构来看，境内债权融资429亿元，环比减少18.5%，同比减少33.6%；境外债权融资29亿元，环比增加203.6%，同比减少92.4%；本月资产证券化融资40亿元，环比减少42.8%，同比减少89.4%。

　　同时，7月信用债同环比变动很小，已经连续三个月发行额环比小幅正向增长，境内债融资已经进入平稳时期，这一渠道基本不再受限。但从发行主体来看，国央企依然为主力，中指研究院监测，1-7月发行额占比为87.8%，高于上年同期17个百分点。虽然5月有5家企业被选定为示范民营房企，前后成功发行多笔信用债，但随后并未有其他民企积极跟进，仅滨江7月发行一笔9.7亿元的短融。同时7月为信用债到期高峰，多家出险企业为本月到期债务申请了展期，展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。民企偿债状况不佳，也拉低了投资人对民企再融资能力的信心。

　　在融资利率方面，7月平均利率同比下降，信托利率不降反升。中指研究院监测，本月发行的信用债平均利率为3.29%，同比下降0.67个百分点，环比下降0.18个百分点；海外债仅一笔，发行利率为4.30%。信托融资平均利率为7.67%，同比上升0.35个百分点，环比变动不大。今年以来，其他渠道融资利率同比均为下降，仅信托利率同比为上升，信托融资规模小、成本高，不再成为房企主要的融资渠道。ABS平均利率为3.69%，同比下降1.28个百分点，环比微降0.19个百分点。

　　7月房企发债348.88亿元，万科发行额度最高为64亿元

　　此外，在企业融资动态方面，据克而瑞数据显示，7月房企发债348.88亿元，环比增加10.3%，同比减少40.4%。其中，境外发债约29.18元，环比增加203.6%，同比减少87.3%，主要是因为7月宝龙因为交换要约而发行了2笔大额优先票据。境内发债319.7亿元，环比增加4.2%，同比减少10%。其中，公司债发行136.7亿元，环比减少25%，同比减少44.8%；中期票据发行150.3亿元，环比增加59.7%，同比增加156%；融资券发行22.7亿元，环比减少0.9%，同比减少45%。境内发债主体仍然基本为央企国企，除此之外还有龙湖等部分经营情况良好的民营房企。

　　（图源： 克而瑞地产研究，央广网发）

　　具体企业表现来看，7月发债量最大的企业是万科，发债总量达到了64亿元，企业共发行了两笔共34亿元的公司债，以及一笔30亿元的绿色中期票据。本月发行债券的企业有15家，发债企业个数环比减少1家。从发债年限来看，万科和保利都发行了一笔期限长达7年的公司债。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的一笔13亿元的超短融利率仅为2.08%，是本月房企发行的所有债券中最低。

　　房企融资环境仍将继续优化，优质房企的融资优势将扩大

　　在政策方面，7月11日银保监会发布了《关于进一步推动金融服务制造业高质量发展的通知》，提出要加大对传统产业在绿色转型发展等方面的中长期资金支持。7月14日，发改委发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产。

　　7月25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，提出要加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。整体看来，7月政府加大了对公募REITs和绿色金融的支持，预计未来房企的融资环境仍将继续优化，优质民营房企优势将继续扩大。

　　8月1日人民银行召开的2022年下半年工作会议上也提到，要稳妥化解重点领域风险：防范化解中小银行风险；因城施策实施好差别化住房信贷政策；保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

　　对此，58安居客房产研究院在报告中指出，对于房地产，此次会议重点内容集中在个人按揭贷款的投放、房企的融资模式优化和房地产新发展模式的探索上。总体上看，下半年会在个人购房和房企经营上加大贷款力度的投放，同时推动房地产创新金融产品的发展，更好地推动行业良性循环，也是下半年工作的重点。