今天我们请到了江苏省消保委 消费维权公益律师团、江苏苏源律师事务所张明明律师来为我们话消费。

　　姓名：张明明

　　任职：江苏苏源律师事务所

　　擅长领域：物业服务纠纷、二手房交易纠纷

　　简介：2009年3月至今，在江苏苏源律师事务所从事律师工作。担任多家物业企业、业主委员会、房产中介公司的法律顾问。2017年至2019年连续三年被事务所评为优秀青年律师，2020年获事务所优秀公益律师奖。2019年至2021年加入江苏省消保委消费维权公益律师团，参与了智能电视开机广告的维权，取得了良好的社会效果、具有一定的消费维权经验。

　　1.【音频】

　　2.【案例简介】

　　江苏盐城一小区物业公司并不是当初公开招聘、中标的公司，而且在2019年5月31号期满之后，该公司也没有续签新的物业服务合同。不仅仅是这样，该物业公司在入驻小区提供物业服务期间，没有按规定进行财务审计，也没有向业主如实公开收支情况。业委会多次向物业公司提出账务公开，都遭到拒绝。

　　据业主表示，小区的公共收益应该很多，除了电梯广告等，周边很多商铺的产权都是属于业主公共所有，这其中产生的租金金额有上千万，然而该物业公司却从来没有将这些账目对业主进行公开。

　　3.【问答环节】

　　问1：在刚刚我们说到的这起案例中，物业公司主要违反了哪些法律法规？

　　答：主要存在以下问题：

　　第一、物业公司不是公开中标的公司，说明其选聘未经公开程序，涉嫌违反议事规则，物业公司和业委会签订的物业服务合同可能是无效的；

　　第二、物业公司没有定期向业主报告收支情况，且拒绝向业主委员会的账务公开请求，其行为已经违反了《江苏省物业管理条例》第51条和《江苏省物业服务收费管理办法》第34条的规定；

　　第三、物业公司没有将小区的公共收益支付给业主，侵占了业主的合法权益，违反了《物权法》和《民法典》的相关规定，同时还违反了《消费者权益保护法》第八条、第十条的规定，侵害了消费者的知情权和公平交易权；

　　问2：法律中关于小区物业公共收益是如何规定的？

　　答：业主在维权之前，首先要弄清楚什么是公共收益，法律关于公共收益的归属是如何规定的：

　　1、公共收益，就是利用小区的公共部位进行经营获得的收益，常见的公共收益有：将属于全体业主共有的物业管理用房、配套用房对外出租，收取的房屋租金；小区地面车位的停车费，在南京，一年的地面车位停车费达到上百万的小区不在少数，一些大型的小区甚至高达数百万，数额十分巨大；利用小区楼顶、外墙、门厅、电梯厅、道闸等公共部位发布经营性广告，获得的广告费等。

　　2、《江苏省物业管理条例》第六十六条明确规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益属于业主共有，应当单独列账。

　　问3：对于拒绝公开公共收益，隐瞒收益金额，或者拒不支付公共收益的物业公司，业主应该如何应对？

　　答：业主要积极运用法律武器维护自己的合法权利，具体可以从以下几个方面着手：

　　1、成立业主大会，选举业委会，只有有了合法选举的业委会，业主才具有合法维权的主体，单一或部分业主维权犹如一盘散沙，不但法律上缺乏主体资格，也没有力度；

　　2、业委会可以根据物业服务合同定期要求物业公司公示物业费收支情况，和公共收益情况，合同没有约定的，根据当地的物业服务收费等级和标准，每年至少公布一次。

　　3、对于拒绝公布的物业企业，可以向物业行业主管部门投诉，请求主管部门给予处罚，例如计入诚信黑名单；

　　4、对于拒绝公布的物业企业，可以利用物业公示的公共收支数据，向法院提起诉讼，请求物业公司将扣除管理成本后的收益支付给业主，为防止物业公司隐瞒收入，在诉讼中可以申请法院委托会计师事务所对物业公司账目进行审计。

　　5、对于严重侵害业主公共收益的物业公司，还可以通过业主大会提前解除与其签订的物业服务合同，要求其限期退出物业服务。

　　6、对于公布、泄露业主个人信息的物业公司或者有关部门，以及对业主进行骚扰、威胁的物业人员，业主可以根据《个人信息保护法》的第64、65条以及》《治安管理处罚法》第23条等规定向公安部门报案，一旦查实，请求对有关机关工作人员给予行政处分。

　　通过上述一系列组合拳，相信可以很好的维护业主的公共收益权了。

　　问4：物业方面，在您平常接到的投诉或咨询中，还有哪些是业主们比较关心的，有没有相关的案例？

　　答：比如物业服务合同到期后，但物业公司拒不撤场甚至起诉不交物业费的业主，最终被法院判令撤出小区物业服务区域，并移交物业管理权。

　　4.【苏消保提醒】

　　物业的完善贴心服务能为小区生活增彩不少，但现实中的物业公司管理的确存在一些问题，如违规出售公共停车位、公共收益不透明等，这些行为都侵害了业主们的权利。当遇到以上情形时，业主们可以通过成立业主委员会更好地监督物业公司，善用法律积极维权。若出现上述律师所言情况，物业服务到期后，物业公司拒不撤场，那我们的业主也有权拒绝缴纳物业服务合同解除之后的物业费。当物业公司的收入来源被断掉之后，其自然就会知难而退。