近期，首批9只公募REITs的发售吸引了市场的目光。在部分公募REITs管理人看来，从成熟市场的经验来看，REITs最为活跃的交易并不只是首发阶段，REITs管理人在存续期通过主动管理进行资产扩募、兼并收购，能够不断提升投资人收益，并促进市场交易，推动REITs市场不断发展。对投资人的大类资产配置而言，公募REITs有望成为一个全新的万亿元规模的大类资产。

　　底层资产质量是关键因素

　　据了解，公募REITs是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由专门投资机构进行不动产及基础设施投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种基金。首批公募REITs均为长封闭期产品，最短封闭期为20年，而最长封闭期高达99年。但公募REITs产品在发行结束后可以在二级市场上市交易，保证了产品的流动性。

　　而首批9只公募REITs之所以能如此受捧，主要就在于其底层资产较为优质，预期现金流收入稳定。首批REITs的底层资产涵盖产业园、收费公路、污染治理和仓储物流等主流基础设施项目类型，资产分布在北京、上海、广州、深圳等区域，均为我国经济发达地区。

　　“判断REITs好与不好，核心点就是看背后的底层资产是否优质，现金流是不是具备持续、稳定、可增长的特性，其中很重要的一点就是REITs底层资产背后的行业发展得好不好。”深创投不动产基金管理（深圳）有限公司首席投资官、红土创新基金管理有限公司基础设施基金投资决策委员会委员孔令艺介绍，以红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新盐田港REITs基金”或“盐港REIT”）为例，它的底层资产是位于深圳的盐田港现代物流中心，总建筑面积超过47万平方米，此次纳入首批发行的建筑面积约32万平方米，是国内最大盘道直入式单体仓储配送中心。

　　“仓储物流行业是近几年来中国不动产行业表现最好的持有型不动产资产，深圳又是北上广深四个一线城市中仓储物流资源最为稀缺的地方。具体来说，盐田港现代物流中心所辐射的广阔经济腹地范围涵盖粤港澳大湾区以及四川、重庆、湖南等地，所辐射区域无论是GDP总额还是进出口总额，都占全国三分之一以上，这个资产所在的地域属性和行业属性具备很好的投资价值。”孔令艺说。

　　红土创新盐田港REITs基金经理梁策则表示，深创投很早就开始布局公募REITs市场，核心团队拥有十年以上不动产投资以及REITs基金经验，深创投在前期的准备中也配置了超过20人的REITs业务团队。盐港REIT后续运营管理过程中将涉及到几个管理主体，包括红土创新公募基金管理人、ABS管理人深创投红土资管，以及外部管理机构深圳市盐田港物流有限公司。外部管理机构对于仓储物流的管理经验以及当地潜在客户的关系都有比较长期的沉淀和积累，未来会辅助基金管理人对底层资产进行管理。

　　主动管理大有可为

　　“虽然当前市场都在关注首批公募REITs的首发情况，但根据我们这么多年对REITs市场的研究，以美国为例，REITs市场最为活跃的交易并不只是首发IPO的交易，而是存续期扩募和兼并收购。2008年-2018年，美国市场发生的REITs行业兼并收购总市值达到首发IPO金额的11倍。”孔令艺说。

　　在她看来，公募基金管理人可以在REITs基金存续期间履行主动管理的职责，包括可以持续利用REITs平台进行兼并、收购、扩募来扩大管理规模，也可以积极主动的在合规情况下加杠杆，来提升这只产品给投资人的派息率。

　　梁策也坦言，不同于传统公募基金，公募REITs基金存续期运营管理更多是落在底层资产的管理工作中。“深创投集团前期已经做了比较扎实的准备。一方面是资产的选择，优质的资产才能支撑未来公募REITs在整个存续期间有比较稳定、优质的表现。另一方面，深创投的不动产平台已经有非常充足的仓储物流资产投资和管理经验，未来红土创新基金公司也会吸取深创投不动产平台的运营管理经验，进一步对底层仓储物流资产进行积极管理。”梁策表示。

　　梁策同时指出，公募REITs的存续期管理工作会落地在物业管理以及细致的资产运营管理工作上，包括租户管理、日常租金缴纳、日常底层资产招租，优化租户结构、底层资产维修等。盐港REIT的三名基金经理也会积极履职，基于前期物流仓储管理经验，做好对底层资产进行管理的准备，未来公募REITs上市后，将尽职尽责做好底层资产的运营管理工作。

　　REITs可成大类资产

　　“我们都翘首以盼一个万亿市场的到来。”孔令艺说。根据Bloomberg数据库，近30年来，美国REITs市场迎来高速发展期。截至2021年5月末，美国市场上市REITs产品数为246只，规模已达到1.52万亿美元。

　　孔令艺表示：“从海外REITs发展历程来看，此次公募REITs的开闸是非常好的开始，但现在只是迈出了第一步。我们回看美国这个万亿美元市场的形成过程，从上世纪60年代刚刚推出REITs，到经历70年代萧条时期、80年代复苏、90年代保险资金增大配置后的大发展，后续又经历了次贷危机的冲击，而后再进行调整。经历了多次繁荣和低谷，才逐步进入稳步发展的周期。”

　　在她看来，公募REITs是一个非常好的大类配置资产，但由于目前只有9只产品，从全行业的角度来看，公募REITs的量还不够，尚达不到主流机构投资者可以纳入大类配置的规模。对于我国来说，是否能行稳致远，直至发展至万亿元规模，还需要金融同业、投资人以及全社会资产提供方共同的努力。

　　孔令艺同时指出，公募REITs是更适合用来做中长期配置的产品，应尽量避免短期暴炒，但REITs也绝对不是固定收益型的产品。以美国为例，REITs是领跑大盘的，这个特征也是因为REITs兼顾了当期分配和资本增值，从而整体回报比较好。美国权益型REITs近20年年均回报率是9%-12%，这样的回报对于海外资本市场来说已经是很高的回报水平。