5月11日，国家统计局发布第七次全国人口普查数据。其中反映的一些趋势将影响房地产市场。

　　比如，过去10年我国人口年平均增长率仅为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降了0.04个百分点，我国人口继续保持低速增长态势，这是否会影响房价？

　　又比如，我国居住在城镇的人口占比已达63.89%，较2010年第六次全国人口普查比重上升14.21个百分点，我国城镇化率不断提高且未来仍有提升空间，这是否意味着我国城镇房地产市场仍有较大发展空间？

　　另外，家庭规模持续缩小的趋势也十分明显，2020年平均每个家庭户的人口仅有2.62人，比2010年的3.10人也减少0.48人，这是否会影响开发商对房子户型的设计？

　　人口低速增长是否会影响房价？分析：或导致住房需求下降

　　人口和房地产市场到底有多大关系？东吴证券首席经济学家任泽平曾有过著名论断“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。”

　　时任国家信息中心经济预测部的邹士年在2016年发布的一篇分析中提到，影响房地产市场发展的因素非常之多，有经济周期、产业政策、土地政策、货币政策等等。但房地产作为人们居住或工作的场所，最终是与人密切相关的，因此，人口往往是决定一国或地区房地产市场规模及结构的重要因素。人口的增长模式、年龄结构和地域结构等都分别影响着房地产市场的规模和房价的走势。

　　从第七次全国人口普查数据来看，过去10年我国人口年平均增长率仅为0.53%，维持低速增长态势，这是否会影响房价？

　　某大型研究院通过分析美国日本过去十年人口形势及房价趋势得出结论称，人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。核心原因是房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%~5%，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。

　　该分析报告称，从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-2009年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则对记者表示，人口低速增长下，生育政策有望进一步放开，若考虑到去年疫情期间婚嫁数量减少等情况，预计未来两年会形成一波生育高峰，可关注婴儿潮下的住房消费机会。

　　人口向城镇、东、西部流动 长三角、粤港澳等成未来房地产市场重心

　　从人口流动角度来看，人口呈现向城镇，东、西部地区流动的趋势，同时，人口流动的数量相对2010年时也有较大幅度的提高。

　　最新人口普查数据显示，我国居住在城镇的人口占比已达63.89%，相较2010年第六次全国人口普查比重提升14.21个百分点。

　　分区域看，东部和西部人口比重分别提升2.15个百分点，0.22个百分点，中部及东北部人口比重分别下降0.79个百分点、1.2个百分点。

　　同时，与第六次全国人口普查相比，流动人口约增加1.54亿人，增长69.73%。

　　上述研究院报告发表观点称，城镇化率提高带来了增量住房需求。目前，我国常住人口城镇化率距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021~2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，将带来大量住房需求。同时，城市之间流动将带来住房置换需求，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。

　　严跃进认为，随着后续基础设施的改善，预计人口回流至中部地区的可能性较大，成为市场投资可以重点关注的区域；其次，人口向经济发达区域和城市群聚集的趋势短期内难以改变，也让各地的省会城市投资价值更大，省会城市周边县区、卫星城也将成为房企重点关注的区域。

　　两头高、中间低 托幼养老地产发展空间较大

　　从人口结构来看，两头高、中间低的趋势明显，与第六次全国人口普查相比，0~14岁人口比重上升1.35个百分点，60岁及以上人口比重上升5.44个百分点，15~59岁人口的比重则下降6.79个百分点。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，中国人口老龄化进一步加深，平衡人口结构仍具备压力，但从楼市角度上看，中国老龄化的加深有利于养老地产的发展。

　　严跃进则对记者表示，幼儿和老年人的比例都在上升，促使托幼、养老产业快速发展，后续这两类地产业务发展空间较大。

　　值得一提的是，虽然劳动力人口比重下降，但素质有所提高。16-59岁劳动年龄人口平均受教育年限达10.75年，比2010年的9.67年提高了1.08年。

　　上述研究院报告分析称，劳动力素质提高意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。

　　分析：增加小面积三房是应对家庭规模小型化的重要方式

　　家庭规模缩小也是此次人口普查数据反映的主要特征。数据显示，2020年平均每个家庭户的人口仅有2.62人，比2010年的3.10人也减少0.48人，这又会给楼市带来哪些影响呢？

　　58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，家庭人口的缩小并不完全是由生育数量减少导致，全国放松落户，加之人口的流动，是家庭规模小型化的首要推动因素。这意味着“两房”正面临尴尬境地。从平均来看家庭人口仅为2.62人，但有两个重要影响因子，其一是人口流动带来的，年轻人和老年人分居现象严重，尤其是大量的三四线以下城市空巢现象明显；其二是新落户人群中，不婚一族和两胎家庭的两极人群正不断增多。“两房”本身是可以满足三口之家的生活，但现实的状况是，长期单身人士只需一房，而已婚已育哪怕是一孩家庭，也需要外地父母来帮助照顾小孩，两房明显不够用。

　　张波认为，增加小面积三房将是应对家庭规模小型化的重要方式，目前，小面积三房目前已经出现在很多一二线城市，未来的趋势将是户型紧凑化进一步加剧，130平方米以上的大户型只会出现在高端改善社区，大量的100平方米以上二手房将在市场上抛出，取得代之的则是100平方米以下的三房户型，户型设计也会呈现逐步趋同趋势。

　　严跃进认为，家庭规模小型化说明了家庭模式的转变。目前大城市普遍都是一口三家，这与过去的四世同堂已有本质区别，也是住房市场的一个较大的变化。从这个角度看，住房户型设计和家居配置等都是有变化的。同时，部分家庭生育二胎的情况下，对卧室数量的需求可能会增加，尤其是在三四线城市。

　　新京报贝壳财经记者 潘亦纯