财联社（上海，编辑 潇湘）讯，去年的这个时候，许多房地产专家还在为可能出现的最坏情况做准备——疫情大流行使世界绝大部分地区陷入了封锁，企业纷纷关门，数以千万计的就业大军失去了工作，房地产市场也随之陷入了冰冻期，要求银行放宽抵押贷款偿还期的人数激增。

　　想起这一幕，房地产咨询公司Knight Frank国际住宅研究负责人Kate Everett-Allen至今仍记忆犹新。他指出，“去年的这个时候，我们一度认为2008年将重演。人们担心房价会崩溃，就像过去经济衰退时那样。破产和失业人数的激增将沉重打击可支配收入，并使负债累累的房主无力偿还他们的抵押贷款。那些有幸拥有第二套房产的人将被迫出售房屋，以增加现金储备，从而给房价带来更大的下行压力。”

　　“但实际上，这一切都没有发生。”Everett-Allen表示。

　　相反，即便世界经历了自大萧条以来最严重的经济滑坡，房价却在四处飙升。从新西兰到美国、德国乃至秘鲁，相似的一幕正不断上演：房价飞涨，人们陷入恐慌！

　　在经济合作与发展组织（OECD）所统计的37个富裕国家数据显示，实际房价在2019年第四季度至2020年第四季度间上涨了近7%，这是过去二十年间同比增幅最大的一年！

　　全球多地房地产市场“涨”声一片

　　全球房价在疫情期间大涨的原因，其实并不难探寻。世界各地的政府通过暂时禁止收回房产来支持无力按时还款的买房者，而数万亿美元的天量经济刺激则不断增加着市场的流动性。全球央行的降息令多地的贷款利率出现下滑，而一些临时的减税措施也刺激了市场上购房者的热情。

　　甚至于，疫情下的“禁足令”都令越来越多的人滋生了改善住房环境的念头。当居家办公的人们被迫将房屋改造成办公室和教室时，“空间竞赛”很快就开始了。

　　在一些国家，较富裕的人已经逃离城市，前往拥有更多户外空间的更大的郊区住宅，因为他们预计，即使在疫情结束后，他们也不需要像以前那样频繁地往返于市中心的办公室。他们中的许多人的经济状况甚至比疫情爆发前要好——他们在度假和外出就餐上的花费减少了，这令他们能省下更多钱投入购房。

　　例如在英国，距离伦敦很近的通勤城镇，如毕晓普斯托福德（Bishop‘s Stortford）和温彻斯特，房地产价格飙升。高端房地产经纪公司Fine & Country的部门主管Daniel Harrington表示，“任何距离伦敦一小时火车车程内、拥有家庭办公室的房产，价格都比市场价高出10%。”

　　尽管遭遇了三个多世纪以来最严重的经济衰退，但2020年英国房价还是飙升了8.5%。根据英国国家统计局（Office for National Statistics）的数据，这是2014年以来最高的年增速。

　　“在我38年从事房地产交易的职业生涯中，我还从未见过如此疯狂的市场，”英国房产经纪人Henry Pryor表示，“有一些买家支付1万英镑（1.41万美元），只是为了能看一看房子。由于英国房屋库存水平低于正常水平约30%，人们都在恐慌性购房。自去年11月以来，该公司每月的成交量都高于平均水平，3月份的成交量为18万套，几乎是过去20年同月平均成交量的两倍。”

　　他说，“12个月前，人们都在抢购厕纸，担心到时用完了。这就是我们今天（在房地产市场中）的感觉。”

　　不仅仅是英国，根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，美国成屋销量在2020年也达到了自2006年以来的最高水平。全美房价在2020年上涨了9%，并仍在继续攀升，成屋价格中值在3月份达到了329100美元的历史高点。

　　有一个惊人的例子可以说明美国房地产市场已经变得多么疯狂：华盛顿特区郊区一套售价27.5万美元的待装修公寓在上市三天之内就收到了76份全现金报价。这套1800平方英尺（167平方米）的四居室住宅最终以46万美元的价格售出，比要价高出70%。

　　在葡萄牙，尽管不少外国人无法亲眼看到他们所购买的房产，但他们仍在抢购。莱坊房地产经纪有限公司（Knight Frank）的数据显示，2020年第四季度，葡萄牙房价较上年同期上涨了6%。

　　Fine & Country Portugal合伙人Charles Roberts表示，尽管来自巴西、英国、法国和比利时等传统买家市场的游客无法亲临，但2021年前三个月的销售依然打破了纪录。Roberts表示，“我们已经卖了很多这样的房子。”他补充说，外国买家想要新鲜的空气、开阔的空间，以及一个风景如画的避难所，以便在下次疫情爆发时能有个新去处。他最近以350万欧元（420万美元）的价格，将位于里斯本西部卡斯凯什海岸的一套公寓卖给了一位从未去过这个小镇的南非人。

　　即便在印度，当地房地产市场的交易量在去年第一次封锁结束后也一度激增。Info Edge公司拥有印度最大的房地产门户网站99acres.com，其首席执行官Hitesh Oberoi表示，“疫情反而让市场重新活跃起来。很多人想要更大的房子，印度部分地区利率下降和交易税降低也有所帮助，但随着印度陷入新一波疫情的高峰，市场正再次放缓。”

　　别指望全球房地产市场很快降温？

　　目前在一些国家，政府已经在寻找防止房地产市场过热的方法。

　　新西兰房地产协会代理首席执行官Wendy Alexander表示，在新西兰，住宅地产中位数价格在截止今年3月的过去一年中上涨了超过24%，创下历史新高。政府正面临着稳定市场的压力。

　　Alexander表示，新西兰政府在3月份宣布了一系列措施，希望能“冷却投资者的需求”，并减缓价格上涨的步伐。例如，税收漏洞已经收紧，部长们正在考虑取消向投机者提供的只用先付利息的贷款。

　　瑞银（UBS）瑞士房地产投资主管Matthias Holzhey表示，其它地区的银行业监管机构也可能收紧抵押贷款规定，以给市场降温。他指出，更广泛的监管可能对房价上涨构成威胁。例如，政策制定者可以提高土地和交易税，特别是在各国政府试图在疫情大流行后修复公共财政之际。

　　不过，即便政府已经开始将目光投向房地产市场，许多分析师们也不认为房价会立刻出现回调。随着疫苗的推出和封锁限制的放松，今年的全球经济增长预计将强劲得多，这将有利于房地产市场。

　　最重要的是，预计利率将维持在低位。“从历史上看，房价疲软往往都是由利率上升引发的，”Holzhey指出。

　　当前的低利率一直是推动房价上涨的关键因素，尤其是在美国和欧洲，因为借贷成本变得更容易负担。据官方统计，今年3月，欧元区19个国家的抵押贷款利率平均仅为1.3%。

　　目前，即使通货膨胀率出现上升，政策制定者预计仍将维持低利率以确保经济复苏。如果物价持续上涨并稳定在较高水平，他们可能不得不改变策略，但主要央行一直在努力强调，如果能帮助刺激增长和创造就业，他们愿意让通胀暂时比正常水平运行得更高。

　　房地产基金管理公司Jones Lang LaSalle负责欧洲、中东和非洲地区研究和战略的执行董事Adam Challis表示，“抵押贷款利率将在结构上保持在低位，并将在未来几年继续为价格上涨提供支撑。”

　　换句话说，不要指望这种繁荣会很快破灭。