紫晶美域二期。（图片来源：南京楼市）

　　购买高价学区房，没有产权证过不了户

　　对于广大的家长而言，买房也许不看装修、楼层、楼栋，学区才是最重要的，但看中房子别着急下手，先核实产权问题，否则一不留神，你买学区房也许不能入学。

　　南京不止一次出现过这样的“乌龙”事件，一套优质学区房就曾经赚足了大家眼球。

　　由于总价低，该房源一经挂出便引发了家长、中介的极大关注，不少买房人现场竞价，短时间内，现场竞价总价已经达到198万，单价已经超过了15万/平方米。

　　不过也有人称，此房为居住权房，必须满足以下几个条件才可以入学：1、南京名下无房，此房作为唯一住房；2、孩子未出生，孩子出生后落地地址必须为该房屋地址；3、全款现金。

　　这套房子从挂牌到成交，不到1天，总价超过230万成交，单价超过17万/平方米。

　　此后，有中介解释“必须要有产权证才能上学，只有居住权是不能入学的”。经教育部门核实，尽管过去也有租赁产权的房子可以上学的先例，但一方面条件苛刻；另一方面，热门的学校肯定是优先有房产证的家庭。

　　由于房产性质的原因，多数租赁产权房办不了过户，买房人要尤其关注。

　　买新房一定要盯“五证”，开发商需抓紧时间备案

　　买房并不是交了钱、签了合同就万事大吉，恰巧相反，这只是买房人操心的第一步。家在南京河西的王先生深有体会，2017年4月买了一套100平方米左右的学区房，付完首付，也找好了申请房贷的银行，并且可以享受9折房贷利率优惠，谁料新房备案迟迟办不下来。王先生多次向开发商询问情况，得到的答复是“房管部门的调控需求，要控制备案”。

　　拖了近3个月，王先生购买的房子才得以备案。就在王先生兴奋不已去银行申请房贷时，工作人员却告诉他，房贷利率收紧了，现在没有9折利率优惠了。王先生跟银行多次沟通，得到的结果依旧是没有任何的优惠。王先生称，“商贷30年，按9折利率来算，每个月需还款12491元，而一旦变成基准利率，每个月要多还2000元。”按照王先生的说法，备案延迟了3个月，他的购房成本将增加72万。

　　导致不能备案的原因很多，值得注意的是，如果楼盘没有取得“五证”的话，代表该开发商没有预售商品房的资格，因此购房者和开发商签订的购房协议就是无效的。因为商品房实行网上合同备案操作，“五证”不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记，买房人一定要谨记。

　　交付一拖再拖，开发商还不赔付违约金

　　无论是购买期房、现房还是二手房，都有可能出现延期交房的情况。南京也有这样的情况，多位溧水的业主曝料，他们全款买下紫晶美域二期的住房，合同约定在2019年12月31日前交付。

　　没想到，临近拿房却收到开发商的“延期交房致歉信”。致歉信显示：由于天气因素及电力、自来水和燃气等行业配合上的客观原因，导致室外绿化施工延误。项目交房日期预计调整为2020年6月30日前。等了半年，原以为终于可以拿房了，却发现空欢喜一场。

　　业主说：“开发商因为资金问题，导致楼盘已经停工了大半年。现在我们拿不到房，只能多次维权。”

　　直到今天，业主依旧没有等到交房，也没有拿到赔付款。交付是买房人必过的一大难关，遇到开发商容易整改的瑕疵事小，万一遇到难以修复的大问题，买房人一定要注意后续处理措施。

　　首先，与开发商协商解决，如果遇到延期交付的情况，首先去找开发商协商；其次，一旦协商失败，就应该考虑申请退房；再者，在业主与开发商协商未果的情况下，业主可以向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金。

　　当然，也可以向当地房屋建设管理机关反映，请求处理意见。

　　南京晨报/爱南京记者 黄益