北京房价是真的跌了。

　　自从2017年的“3.17”新政之后，被当头浇下一盆冷水的北京楼市开始打破“房价必涨”魔咒。

　　今年受疫情影响，复苏中的部分区域和部分房源价格有一定补涨，但无论是超长的成交周期，还是充满议价空间的房价，与3年之前相比，北京楼市已经大为不同。

　　北京房价跌了多少？

　　先看几个热门小区的成交均价：

　　石景山区的远洋山水小区，2017年3月17日之前部分房源成交价格大致为每平方米7万元左右，个别甚至超过每平方米8万元。新政后该楼盘的成交均价在每平方米6万元左右，个别户型二手房挂牌价不到每平方米6万元，跌幅约为14%。

　　位于大兴区天宫院的龙湖时代天街，2017年“3.17”新政之前，多数房源成交价超过每平方米4万元，有的已经逼近5万元大关。近期该楼盘的成交价格大约在每平方米3.4万-3.5万元，仅偶有房子成交价超过4万元，跌幅大约为15%。

　　位于昌平区的天通苑东一区，链家APP显示，8月份该小区的参考均价为每平方米3.5万元，而2017年该小区的房价高点为3.9万元，下跌幅度约为10%。

　　位于海淀中关村的东南小区，链家APP显示，8月份该小区的参考均价为每平方米13.2万元；而2017年3月份左右，该小区的成交价接近每平方米15万元，跌幅约为12%。

　　商住楼盘跌幅最为明显。位于朝阳区常营地区的北京像素，链家APP显示，8月份该小区的参考均价为每平方米3.68万元，3年多前，这个小区的成交价最高点在每平方米5.5万元，跌幅逾30%。

　　另一个位于朝阳区北苑路的旭辉奥都，成交价从最高时的每平方米逾5万元降至目前的3.2万元左右，跌幅近四成。

　　这意味着，部分购房者的确买房后亏钱了。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，过去三年多，北京多数房源二手房价格平均跌幅约20%，近月来跌幅有所收窄，但仍处于降温通道。

　　这意味着在2016年末至2017年初高点入市者大多会出现一定浮亏。

　　张大伟说，过去三年，北京房价的下调主要集中在2017年。按照2017年商品房成交套数计算，约有超过10万家庭在买房后出现不同程度的浮亏，其中有近一半亏损超过百万元。

　　一位旭辉奥都小区业主陈先生告诉中新社国是直通车，“3.17”新政之后，自己所住的一套小户型公寓价格“缩水”超过百万元，从之前的260万元直跌至如今的160万元。

　　据贝壳研究院此前统计，2017年“3.17”新政后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。直至2020年9月份，这一跌幅有所收窄。据初步数据，当月，北京二手房均价为60799元/平方米，相较之前的高点仍有近10%的跌幅。

　　△数据来源：贝壳研究院

　　哪个区域下跌最多？

　　如果跟3年前相比，北京哪个区域二手房价跌幅最大？

　　答案是通州区。

　　贝壳研究院提供的数据显示，过去3年来，北京各城区中，除西城区二手房价降幅微弱外，其余各区二手房成交均价都有明显下跌。其中，通州区、大兴区、石景山区跌幅居前，跌幅最大的通州区二手房均价下滑超过20%。

　　△数据来源：贝壳研究院

　　西城区由于汇聚了大量热门学区房，且多校划片等学区政策调整较晚，房价跌幅最为微弱。

　　调控政策最为严厉的通州区房价下跌幅度最大。通州自2015年8月开始实施“双限购”，2016年5月又开始对商务型公寓、商办进行限制。随后两年北京的一系列收紧政策同样适用于通州，其楼市调控力度可谓全国最强。受此影响，通州楼市交易被抑制，房价下跌幅度最大。

　　“3.17”调控犹如一个分水岭，彻底改变了北京楼市的状况。

　　许小乐贝壳研究院首席分析师许小乐在接受中新社国是直通车采访时表示，“3.17”新政效果快且持续，北京房价上涨势头快速被抑制。

　　新政的“认房认贷”“提高二套首付比例”等政策直接抑制高总价、改善房源成交，根据贝壳研究院数据，新政出台前，750万元以上房源成交占比持续增长至2017年3月的17%，4月该比例下降至14%，且该下降趋势持续到2018年上半年的11%左右。价格方面，2017年4月成交均价止涨转跌，且至年底保持稳中下跌走势。

　　他表示，如果从更长的时间线来看，过去三年北京房价基本处于横盘状态。与2016年末相比，2017年北京二手房价累计下跌3%，2018-2019年年度累计涨跌幅均在1%以内。

　　下图中这条波动微乎其微的横线正是近两年来（2018年10月至2020年9月）北京二手房均价的走势图。从图中可以看出，今年9月份，北京二手房价几乎与2018年10月份时处于同一区间。

　　△图片来源：房天下北京二手房近两年走势

　　刚需该不该买房？

　　可以说，在“3.17”调控之后，北京楼市已经从“疯牛”慢慢成为全国最为理性的市场之一。

　　如果横向对比，北京的二手房价已经低于深圳，且最近几个月北京的房价涨幅基本在四个一线城市中垫底，楼市走向平稳。多位业内人士也认为，北京楼市投机炒房等因素较低。

　　现在是不是房价的最低点？

　　记者查阅各大平台的房源报价、成交等数据发现，最近两个月，多数房源成交和报价已有小幅回升，与3月-5月份的年内低点相比已出现小幅反弹。不过，有媒体报道称，近期北京非热门区域、非学区房房价仍在继续降温。

　　未来北京房价走势如何？

　　许小乐认为，目前北京二手房业主预期较弱，换房链条难以启动，市场继续趋稳。

　　根据贝壳研究院数据，“317新政”后，北京二手房市场挂牌房源涨价次数占比进入下降通道，至2020年9月降至15%以内，房价失去上涨动力，业主端市场预期较弱；此外房源交易周期约在120天左右，相对较长，大规模改善换房链条难以启动。综合来看，未来市场继续趋稳，楼市调控也将延续以往政策。

　　整体来看，许小乐表示，如果说上一个十年是要素驱动的十年，那么下一个十年就是消费驱动的十年，靠的是技术进步，增长速度会比过去慢很多。未来，需要通过住房供给侧结构性改革，降低住房的不平衡。

　　这意味着一系列的变化：房价不再是只涨不跌的，房企高杠杆、高周转模式也需要转型。市场当中的每个“玩家”，包括开发企业、投资人、消费者都要适应这样的趋势。

　　最后，需要注意的是，本文中的房价主要参考二手房价，因为北京楼市是全国为数不多的以二手房为主导的市场。近几年，当地新房成交量尚不及二手房交易量的一半，而且新房因为限价等原因，并不能完全反映市场变动。

　　根据《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》，2019年，北京全市商品住房成交20.23万套，同比增加4.9%。其中，新建商品住房签约5.97万套，同比增加45.3%；二手住房网签14.26万套，同比减少6.0%。