“银四”翘尾，南京不光楼盘扎堆推新、销售行情见涨，就连土地市场也变得相当热闹，继昨天（4月29日）推出5幅地块后，今天共又有5幅地块出让，分布于河西南（2幅）、南部新城（2幅）、板桥新城（1幅）。总用地面积超56公顷，起拍总价达212.1亿元。

　　土拍结果一览

　　河西南2幅：

　　河西南G10地块

　　河西南G10地块（建邺区河西南部4-1-A地块），东至友谊街，南至双闸路，西至规划红菱街，北至扬子江大道。总用地面积45091.83㎡，出让面积45091.83㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.4，限高80米。起拍总价32.3亿，最高限价44.9亿元，起拍楼面价29847元/㎡。最终，经过113轮竞拍，该地块被万科以43.5亿元拿下，成交楼面价40196元/m²。

　　河西南G11地块

　　河西南G11地块（建邺区河西南部4-1-B地块），东至友谊街，南至邺城路，西至规划红菱街，北至双闸路。总用地面积38308.26㎡，出让面积38308.26㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.6，限高100米。起拍总价29.4亿，最高限价41.2亿元，起拍楼面价29518元/㎡。最终，经过108轮竞拍，该地块被融创以40.1亿元拿下，成交楼面价40260元/m²。

　　城南3幅：

　　南部新城G12地块

　　南部新城G12地块（秦淮区红花街道机场路以南、国际路以东地块），东至规划冶修二路，南至规划机场路，西至规划国际路，北至规划机场路。总用地面积269359.61㎡，地上出让面积180576.96㎡，地下出让面积88782.65㎡，用地性质为商办混合用地、商住混合用地、二类居住用地，综合容积3.50，限高150米。起拍总价63亿，最高限价91亿元。最终，经过1轮竞拍，该地块被华夏幸福以63亿元拿下，成交楼面价9968元/m²。

　　南部新城G13地块

　　南部新城G13地块（秦淮区红花街道明匙路以东、机场路两侧地块），东至规划东风河路，南至机场跑道，西至规划明匙路，北至规划西一路。总用地面积136487.14㎡，地上出让面积113278.47㎡，地下出让面积23208.67㎡，用地性质为商住混合用地、商办混合用地，综合容积率4.44，限高150米。起拍总价68.7亿，最高限价98.5亿元。最终，经过1轮竞拍，该地块被金地商置以68.7亿元拿下，成交楼面价13659元/m²。

　　板桥G14地块

　　板桥G14地块（雨花台区板桥新城十二期地块），东至规划道路，南至规划道路，西至规划道路，北至规划道路。总用地面积74027.38㎡，出让面积74027.38㎡，用地性质为商住混合用地，容积率Far≤2.4，限高80米。起拍总价18.7亿，最高限价27.1亿元，起拍楼面价10525元/㎡。最终，经过X轮竞拍，该地块被宝能以27.1亿元拿下，成交楼面价15253元/m²，自持21200平方米。

　　土地详情分析

　　河西南G10、G11地块

　　G10、G11地块仅隔一条双闸路，两幅地块一路之隔便是南京高价地项目——葛洲坝中国府。此次，两幅住宅地块的加入，将有效缓解河西区域内新房房源供应的短缺。

　　两块地周边所享有的各项资源还是非常不错的。不仅毗邻生态公园、青奥村公园、滨江风光带、长江等，景观资源优越；还毗邻在建的华侨城欢乐海岸、儿童医院河西院区、青奥村广场、伊顿国际学校等优质公共生活配套资源，邻近地铁S3号线平良大街站、有轨电车友谊街站，还紧邻规划地铁9号线，和扬子江大道、河西大街、江东中路共同形成快捷出行体系。周边有金地、正荣等多个城市综合体，商业配套完善。

　　目前，河西南区域内在售新房项目有河西金茂府，前期精装均价约5.2万/㎡，按照145-225㎡户型来算，总价约754万-1170万，首付3成约226万-351万，首付5成约377万-585万；华润置地鱼嘴润府仅剩2栋楼（3、4号楼），前期售价约39800元/㎡。

　　此外，区域内还包括有佳兆业城市广场、五矿崇文金城、正荣润峯等一批二手房项目，挂牌价格约5.1-5.5万/㎡。

　　G10出让条件：（1）地块内允许布置不超过地上总建筑面积5%的商业配套用房。

　　（2）该地块装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥50%，不享受容积率奖励政策。

　　（3）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给河西新城管委会。

　　G11出让条件：（1）地块内允许布置不超过地上总建筑面积5%的商业配套用房。

　　（2）该地块装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥50%，不享受容积率奖励政策。

　　（3）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交河西新城管委会。

　　南部新城G12、G13地块

　　南部新城今年的土地出货量真的不容小觑，区域核心区此次再挂出两幅重磅综合体巨无霸地块，为机场跑道沿线首批推出的涉宅地块。

　　G12、G13地块相距1公里，均位于机场跑道核心地段，紧邻机场跑道，。不仅占据核心地段，还都坐拥地铁优势，G12地块为地铁5号线、10号线机场路站换乘地块，G13地块为地铁6号线、10号线和规划16号线红花机场站三线换乘地块。

　　众所周知，今年区域内有多个纯新盘待售，备受关注，并且放风价均超5万/㎡。金茂G32（楼面价29705元/㎡）定名云澜尚府，由金茂、金基、建发、新希望联合开发，将打造11栋17-32层的住宅，户型面积120㎡起，放风要卖5.5万/㎡，预计今年二季度首开；华侨城G70（楼面价28666元/㎡）定名南京尚宸，由华侨城、建发、金地联合开发，主力户型约100-167㎡，计划6月份上市；此外，还有金基G76（楼面价19408元/㎡）、金基G107（楼面价31149元/㎡）、南京交通投资G64（楼面价16597元/㎡）有望在今年下半年入市。

　　值得关注的是，目前区域内保利堂悦、复地宴南都等次新房的成交价也已经达到了4-4.5万/㎡。

　　G12出让条件：（1）A、B、C分区在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下，容积率可在三个分区之间进行总量平衡转移，容积率可转移幅度不大于30%。转移后，单个分区建筑密度≤65%，绿地率≥10%。D、E、F分区在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下，容积率可在三个分区之间进行总量平衡转移，容积率可转移幅度不大于10%。转移后，绿地率、建筑密度指标不变。

　　（2）D、E、F、G分区住宅建筑高度≥35米。A、B、C分区商业建筑面积占地上总建筑面积不小于80%，可在A、B、C分区之间总量平衡转移。D分区商办建筑面积占地上总建筑面积不小于75%，E、F分区商办建筑面积占地上总建筑面积不小于35%，其中D、E、F分区商业建筑面积占地上总建筑面积不大于5%，可在D、E、F分区之间总量平衡转移。G分区商业服务配套设施不得大于地上总建筑面积的3%。A、B、C、D、E、F分区不得设置酒店式公寓。

　　（3）H分区地面为特色街巷及绿地，地下为B1商业用地,地下空间出让；I、J分区地面为特色街巷，地下为S9其他交通设施用地,地下空间出让；K分区地面为城市道路，地下为S9其他交通设施用地,地下空间出让。出让地下空间应符合地铁建设、综合管廊建设、绿化种植、市政管线敷设、南部新城地下公共空间及地下公共通道建设等要求，作为商业和停车设施使用，具体以审定方案为准。

　　（4）L分区地面是广场用地和跑道南北两侧的绿地和街巷（跑道为历史建筑），地下为地铁、地下通道等公共空间以及城市预留空间，其余为S9其他交通设施用地，功能为停车，可出让。具体建设内容以审定方案为准。

　　（5）A、B分区之间允许在特色街巷上方设置3处多层空中连廊，B、C分区之间允许在特色街巷上方设置2处多层空中连廊，连廊为交通功能。空中连廊宽度不大于8米，连廊下方净高不低于9米，宜采用通透界面。空中连廊平面上不得错位设置，必须保证特色街巷自然采光。连廊的建筑面积纳入两侧地块指标计算。

　　（6）地块位于土山机场净空保护范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，D—G分区建构筑物最高点限制绝对高度分别为77.94米、81.11米、81.88米、71.97米。

　　（7）地块应按照共建要求与地铁5号线、10号线做好设计与施工衔接（含地铁四小件等附属设施），并征得地铁部门同意意见，满足地铁建设进度要求。经地铁部门认可的专有部分面积不纳入容积率计算。

　　（8）地块内须配建建筑面积不小于11616平方米的人才房，以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，由竞得人建成后无偿移交南部新城管委会。

　　（9）项目内所有商业（含地下商业）及办公用房均须由竞得人整体持有，不得分割销售、不得分割转让。如需整体转让，只允许整体转让、销售给竞得人所属集团的关联方或其控股子公司（该关联方持股不低于20%），且符合《地块投资发展协议》要求。

　　（10）该地块的商办和住宅须同步开工，同步建设。住宅部分可分批申领销售许可，但在A、B、C分区结构封顶前，住宅申领销售许可总量不得高于住宅总量的95%（由于地铁建设、机场限高等外部客观因素影响开发周期除外）。

　　（11）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

　　（12）竞得人在项目设计过程中应按照《南部新城开发建设项目设计管理办法》的相关要求进行报审。

　　（13）该地块因建筑业态较多、自持比例较大，出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

　　（14）竞得人须在成交后十个工作日内与南部新城开发建设管委会签订《地块投资发展协议》。

　　（15）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交南部新城管委会。

　　G13出让条件：（1）B分区内有一处历史建筑瞭望塔，高度约为9米，建筑面积约为1307.66平方米，占地面积约为995.72平方米，一并纳入地块指标计算。

　　（2）C分区地面为城市道路及绿地，地下为S9其他交通设施用地,地下空间出让，出让地下空间应符合地铁建设、综合管廊建设、绿化种植、市政管线敷设、南部新城地下公共空间及地下公共通道建设等要求，作为停车设施使用，具体以审定方案为准。

　　（3）地块位于土山机场净空保护范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，A分区建构筑物最高点限制绝对高度为98.96米，B分区建构筑物最高点限制绝对高度为83.40米。

　　（4）地块应按照共建要求与地铁6号线、10号线做好设计与施工衔接（含地铁四小件等附属设施），并征得地铁部门同意意见，满足地铁建设进度要求。经地铁部门认可的专有部分面积不纳入容积率计算。

　　（5）该地块须配建建筑面积不小于12689平方米的人才房，以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，由竞得人建成后无偿移交南部新城管委会。

　　（6）A分区地块内住宅建筑高度≥35米，商业办公建筑面积占A分区地上总建筑面积不小于20%，其中商业建筑面积占A分区地上总建筑面积不大于3%。A分区商业自持比例不小于A分区商业总量的50%。A分区不得设置酒店式公寓。A分区还应配套建设建筑面积不小于2500平方米的基层社区中心一处，具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米；公厕，建筑面积不小于100平方米；以上设施共计2410平方米，须由南京市南部新城开发建设管理委员会出资并委托竞得人建设，建设费用须经第三方审计机构确认，建成后移交南京市南部新城开发建设管理委员会，移交的公建配套设施所对应土地按划拨方式供应。

　　（7）B分区酒店式公寓建筑面积占B分区地上总建筑面积不大于35%，B分区商业建筑面积占B分区地上总建筑面积不小于50%，商业布置应集中。B分区须建设建筑面积不小于10万平方米的综合型高端集中式购物中心，由竞得人自持，不得销售，不得转让，统一经营。

　　（8）地块内办公楼需按照5A级写字楼标准建设，如需销售应以整栋为最小单位，且符合《地块投资发展协议》要求。

　　（9）该地块的商办和住宅须同步开工、同步建设。住宅部分可分批申领销售许可，但在持有商业体购物中心结构封顶前，住宅申领销售许可总量不得高于住宅总量的95%（由于地铁建设、机场限高等外部客观因素影响开发周期除外）。

　　（10）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑和酒店式公寓100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

　　（11）竞得人在项目设计过程中应按照《南部新城开发建设项目设计管理办法》的相关要求进行报审。

　　（12）该地块因建筑业态较多、自持比例较大，出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

　　（13）竞得人须在成交后十个工作日内与南部新城开发建设管委会签订《地块投资发展协议》。

　　（14）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交南部新城管委会。

　　板桥G14地块

　　G14为商住混合用地，周边有板桥中学、华兴实验学校、雨花医院、莲花湖公园、花生唐、吾悦广场（在建）等齐全的公共生活配套，周边金地自在城、宋都南郡国际等多个成熟社区已经营造出了成熟的人居氛围。

　　G14地块北侧即宋都柏悦府项目（宋都G18地块，楼面价15453元/㎡），预计今年上半年上市。近年来，板桥片区内住宅断供现象严重，仅有星叶欢乐城、柏悦府两大新盘有房源可售。目前，星叶欢乐城在售1、2、3、4、5号楼房源，主力户型89、90、107、128㎡，精装交付，销许均价25075-25668元/㎡。此外，区域内的金地自在城、宋都南郡国际等二手房挂牌价格约2.2-2.7万/㎡。

　　出让条件：（1）地块商业办公建筑面积占地上总建筑面积的比例控制在10%-15%。

　　（2）该地块须配建建筑面积不小于7551平方米的租赁住房，由竞得人建成后自持，用于出租居住，只租不售，不得分割转让，不得分割抵押，遵守国家及南京市租赁房管理相关要求。

　　（3）该地块装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

　　（4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房面积，面积最多者竞得。