从“热销”到“滞销”,江北新区你究竟怎么了?

2019年08月20日 15:55:43 | 来源:荔枝房产

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  近期,江北楼市出现明显的两级分化,不仅万众期待的五桥板块有楼盘销售惨淡,就连核心区的楼盘卖得也是“不可言表”。

  位于江北核心区的佳源玖棠府于今年8月10日首开272套房源,中签率约为33.9%,销许均价30253-30346元/㎡,结果当天去化不足两成。截止发稿前,网上房地产数据显示,该项目目前认购23套、成交17套。

  同月16日晚,五桥板块的江山大境首开推出112套房源,中签率约31.1%,销许均价28907-30829元/㎡,毛坯交付。有消息称当天只卖出8套房源,截止发稿前,网上房地产上仍未有相关数据入网。

  从产品自身来看,佳源玖棠府首开户型102㎡起,较为偏向大户型,这样的户型已经把一部分的刚需客拒之门外。江山大境此次首开85㎡起,但是小户型较少,119㎡以上的大户型较多,不少购房者未抱太大希望。此外江山大境28907-30829元/㎡的销许均价,毛坯交付,也让一部分购房者望而却步。

  江北新区,一度火热到媲美河西的潜力区域,究竟为什么现在连区域内热门板块的楼盘销售都如此惨淡?

  “七仙过海”,各显神通

  其实,从2018年6月开始,江北抢人大战就已然正式打响。

  2018年6月7日扬子江金茂悦率先入市,三开三罄,让不少购房者投资客的目光聚集在了这边土地上。绿地海悦、风华国际、江与城、中海左岸澜庭紧随其后加入抢人大战。

  1、扬子江金茂悦于2018年6月7日首开282套精装房源,中签率约为3.6%,1号楼销许均价29687元/㎡,2号楼销许均价29676元/㎡,3号楼销许均价30051元/㎡,当天售罄。二次加推在6月27日,加推66套精装房源,中签率1%,销许均价29800元/㎡,当天售罄。三次加推在2018年9月26日,加推317套精装房源,中签率约为4.7%,销许均价29868元/㎡,当天售罄。

  扬子江金茂悦二期为府系列-金茂府,共8栋,开盘时间以及具体项目信息目前均待定。

  2、绿地海悦首开在2018年6月28日,中签率约为9.5%,首推840套精装房源,当天售罄,均价29800元/㎡。二次加推在2018年9月30日,加推392套精装房源,中签率6.6%,当天售罄,均价29799元/㎡。最后一批房源于2019年6月29日加推,中签率约为4.5%,加推共373套房源(其中有12套人才房),当天售罄,均价31000元/㎡。

  3、风华国际首开在今年的4月10日,首推271套精装房源,中签率约为8.4%,当天售罄,均价30194-30646元/㎡。二次加推在今年的5月29,日,加推487套(42套人才房)精装房源,中签率10.3%,当天售罄,均价29995-30877元/㎡。

  4、江与城首开在今年的6月29日,首推684套精装房源,中签率约为7.5%,销许均价30500元/㎡,当天基本售罄。二次加推在7月29日,加推564套精装房源,均价30500元/㎡,当天基本售罄。预计8月下旬将会加推4、5、16号楼,196套精装房源。

  5、中海左岸澜庭于今年6月29日首开,首开推出1247套精装房源,中签率约为20.8%,销许均价29775-31012元/㎡,当天售出超9成。二次加推在7月29日,加推208套精装房源,中签率6.67%,销许均价28500元/㎡,当天售出超9成。

  经过14个月的“抽水”,江北新区内的购买力可以说是大大削减,不少买房人也都重新冷静下来。

  在这样的条件下,今年的河西也一改往常的匀速,河西鱼嘴两盘,加推可谓神速。以鱼嘴金茂悦为例,鱼嘴金茂悦首开是在5月6日,中签率3.1%,销许均价39800元/㎡,首付5成,当天开盘2.5小时即告售罄;7月1日上午该项目进行了二次加推,销许均价39800元/㎡,首付8成,仍旧2.5小时迅速售罄;紧接着,此次8月又迅速加推第三批房源。这也意味着,大批量的投资客目光被河西瓜分。于是,8月的江北楼市中,有盘去化不理想也算“意料之中”。

  万人陪跑神话终结,想要卖得好还得产品“刚”

  数据显示,扬子江金茂悦开盘三次,共有超两万人报名参与摇号,中签率一低再低。绿地海悦开盘三次共有超两万人报名参与摇号,中签率一再刷新。风华国际加推两次也有近七千人报名。江与城和中海左岸澜庭两盘两次齐开,也出现了万人陪跑的景象。但是几次万人陪跑过后,板块内开始冷热不均、两极分化严重。除了客群因素之外,互相对比下,产品的优劣好坏更加一目了然。

  颇被大家普遍看好的五桥的江山大境,此次开盘遭遇滑铁卢,毕竟均价30000元/㎡的毛坯,还是足够让购房者快速冷静。再加上地理位置并不是特别优越,周边很多高层安置房,旁边还有高架桥,小区需要配建不少保障房,地势低,小区外的路面夏天下大雨容易积水……综合下来,也是不少购房者“止步”的原因。

  那有人会问,位于江北核心区的佳源玖棠府又为何“马失前蹄”?该项目说是在核心区,但是板块是研创园,所以开发商给了优惠算是弥补缺憾了。但是很明显,这样的优惠并不能打动购房者。并且佳源玖棠府周边并无其他商业,商业体还是自带规划的商业体,很多人并不愿意等待,这也实属正常。首次开盘的是购房者对该楼盘的综合考量,但是,加上较长的交付周期,也比较让人担心后期升值空间,在这里买房的确需要考虑。

  结语:目前的江北新区中央商务区动作频繁。国家级新区的撑腰和大量资金的注入,江北新区的建设可以说是进展极快。除了金融中心,一些公共配套项目如图书馆、地下城也在建设之中,招商工作也在进展之中。江北未来的发展仍需要时间见证,不过正是因为有了这样的“空白”,才令板块的升值潜力不容小觑。但在发展和建设中,购房者也要时刻做好攻略,及时为自己规避风险。

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