当前的南京楼市信号 你Get到了多少?

2019年08月15日 15:30:47 | 来源:荔枝房产

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  今年以来,继国家明确表态不会再把房地产当作短期刺激经济的手段以外,央行、人民日报等也频频喊话房地产业,一大波楼市信号正在接踵而至。

  而从南京楼市来看,房价仍在涨、仍有时光盘不断出现,但同时南京地价确有下滑,房贷利率也有所反弹,楼市里的这些“违和感”你是否也有所察觉?

  楼市迹象搜索

  1、南京7月新房价格环比上涨1.2%!涨价或已成趋势?

  2、南京地价降了,新房价格却还在涨……

  3、南京房贷利率反弹?首套大多基准上浮15%

  4、多盘加速跑!楼市冷热不均明显……

  5、业内普遍认为楼市将迎来拐点,未来1-2年房地产会比较困难!

  //1、南京7月新房价格环比上涨1.2%!涨价或已成趋势?//

  今天上午,国家统计局发布了2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中,南京7月新房、二手房价格继双涨,新房价格环比上涨1.2%、同比上涨5.7%!二手房价格环比上涨0.9%、同比上涨3.2%!这已经是南京房价继今年3月份后的第四次连涨,且在涨幅上也有明显提高。

  除了在数据上的上涨外,其实今年以来已经有不少楼盘“突破限价”,实现了房价增长。

  老盘方面,今天刚刚完成收官房源报名工作的雨山路两大刚需盘就是最好的例子。其中,中交锦蘭荟此次领取四期3、4、7、8、9、12、13号楼销许,共计约514套房源,销许均价约21750元/㎡,建筑面积约81、88、116、127、137、143㎡,毛坯交付。此次加推的是中交锦蘭荟最后一批房源,售完即收官。项目上次开盘均价约19800元/㎡,相比而言,本次涨价约1950元/㎡;同区域内的老盘力标赞城也新领了最后3栋(11、14、16号楼)楼销许,共计285套房,均价约21574元/㎡,面积约74㎡、90㎡、105㎡,毛坯交付。该盘上一次开盘均价约19600元/㎡,相较而言,此次涨价约1974元/㎡。

  再往前推,城北金浦御龙湾6月新领销许,均价在26500元/㎡左右,而此前该楼盘的售价为25800元/㎡,调涨了700元/㎡;与金浦御龙湾一样位于城北的中海燕矶听潮于7月3日开盘推出A地块2-4#房源,销售均价为29200元/㎡,较前期均价28400元/㎡,涨了800元/㎡。

  此外,最近大热的紫东区域内,招商正荣东望府最近一次销许均价28150元/㎡,较前期均价27000元/㎡,涨价1000元/㎡;位于同样地理位置的珑悦最新一次均价27690元/㎡,前期均价27000元/㎡,涨了690元/㎡。以及高科紫微堂、熙悦、银城旭辉云台天境、蓝天星港花园等均有不同程度的房价涨幅。

  新盘方面,最具代表的就是位于溧水的建发央誉项目。项目5、6、8、9、10号楼住宅,共计304套房源,销许均价16391元/㎡。而之前溧水限价约在12000元/㎡。也就是说此次建发央誉作为板块内的纯新盘突破限价4391元/㎡。

  南京房价上涨是有目共睹的,不管是老盘还是新盘都在卯足了劲向上冲,你感觉到了吗?

  //2、南京地价降了,新房价格却还在涨……//

  对于南京来说,今年的拿地热情似乎也正在减退。

  8月7日,龙潭G42成交楼面价6459元/㎡,相比旁边6月份刚成交的G24地块,地价降了1808元/㎡;迈皋桥G41成交楼面价16268元/㎡,相比地块东北侧今年出让的新希望G01地块,地价降了6361元/㎡;保利拿下的大学城G44地块,成交楼面价16615元/㎡,相比一个多月前刚出让的江宁大学城G27地块,地价降了3388元/㎡……

  地价在降,但正如上面所述,不少楼盘的价格仍在上涨。这从一方面说明了,开发商拿地越来越谨慎,现金流重压之下,大部分开发商都在加快销售节奏,尽可能回笼资金,“保守入,大胆出”似乎成了最近开发商们的指导方针。

  //3、南京房贷利率反弹?首套大多基准上浮15%//

  南京的房贷利率自去年年底开始进入下降通道,截至今年5月初,不少银行执行的是首套房贷基准利率上浮5%,可以说是处于低位。然而从5月中下旬开始,南京的房贷利率先于全国房贷平均利率开始反弹,在6月融360监测报告中,17家所调查的南京地区银行机构执行的都是首套房贷基准上浮15%,二套房贷基准上浮20%。而7月的数据与6月相比,变化很少,基本持平。

  目前南京近期的房贷市场在5、6月的迅速反弹后,暂时平稳。但也有银行人士透露,按照这个反弹趋势,也有可能会回到去年上浮20%-25%的高位,暂时不会下降。

  对购房者而言,房贷利率上调,买房成本也随之上涨,但另一方面,房贷利率的适度调整,可以减少市场焦躁情绪,支付成本的上升,也会对投机者带来一定的震慑。

  //4、多盘加速跑!楼市冷热不均明显……//

  虽然还没到金九银十,但是今年来的南京楼市推房速度似乎就没有降低过,多个项目更是在短时间内多次加推。

  例如鱼嘴金茂悦,首开是在5月6日,中签率3.1%,销许均价39800元/㎡,首付5成,当天开盘2.5小时即告售罄;7月1日上午该项目进行了二次加推,销许均价39800元/㎡,首付8成,仍旧2.5小时迅速售罄;紧接着,此次8月又迅速加推第三批房源,48套房源1.5小时售罄;据相关消息,该项目9月还将继续加推6号楼房源,和从前河西南的楼盘迟迟难开相比,鱼嘴的速度当真称得上“神速”了。

  江北核心区方面也有相同情况发生。江与城6月29日首开基本售罄;7月29日二次加推基本售罄,共564套房源;该项目计划8月下旬还将加推4、5、16号楼,共196套房源。

  同区域内的中海左岸澜庭6月29日首开1247套房源,基本售罄,当天揽金32亿;7月29日项目二次加推基本售罄,共208套房源;该项目也预计8月底将加推房源,共计420套。

  当然,有开盘勤卖的俏的,就有销售困难的项目。近期,江北核心区1家楼盘开盘就说明了市场上的“冷热不均”现象严重。同样是核心区,江与城和中海左岸澜庭都卖的风生水起,而该项目即便在开盘现场打出优惠,最后的房源去化仍旧“惨不忍睹”。

  图片来源:江苏房地产金融

  其实,不难发现,除了河西、江北核心区、江北雨山路、江宁九龙湖上秦淮等热门区域外,其他项目的销售情况仍是平平无奇,并且从一些楼盘的中签率也可以看出,中签率越来越高,也就是购房者的理性心理正在慢慢恢复。

  被购房者认可的房子不管是否涨价都有人买单,而暂未被认可的区域项目则只能“黯然神伤”。

  //5、业内普遍认为楼市将迎来拐点//

  那么现在的业内专家和房企代表又是怎么看待接下来的房地产市场呢?

  在近期结束的博鳌论坛中,朗诗集团董事长田明就说,20年狂飙突进的房地产时代已经过去,明年的房地产销售额会有所下滑,房地产行业的拐点到了。另外,阳光城执行副总也表示,房企当下确实遇到了困难,融资大门不断关闭,预计未来1-2年房地产市场还是比较困难的,房企的预期不要太高。

  多位业内权威人士的观点空前统一,那就是楼市未来的形势不妙!拐点要来了,下半年市场可能会下滑!

  结语:不管是卖得好还是卖得不好,不论是涨价了还是下跌了,非论购房者和开发商究竟谁更冷静……其实只要记住四个字“房住不炒”!

  今年初的时候,南京市发改委就表示,住房问题关乎国计民生,在房地产市场过热的情况下,根据国家、省和市对房地产市场调控政策规定,我市在房价过快上涨期间对房价采取一系列稳控措施,防范大起大落风险。我市将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控政策不动摇,力度绝不放松。

  其实能引起关注的都是个别现象,如果市场真的明显朝一个方向发展,我们反而会觉得见怪不怪了。各位购房者还是应该摆正自身心态,不要轻易被动摇,楼市大环境是在“求稳”当中的,因此不用太担心楼市会有大起大落的存在。

  部分内容来源:南京晨报

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