花同样的钱、在同样的地段、买到更大的房，这可能是每个购房者梦想的事情。荔枝新闻记者调查发现，近年来，南京一些开发商采用了“偷”面积的方式，来帮购房者“圆”这个梦。

　　然而早在2017年，南京市就出台《关于落实涉违商品住宅“四不予”政策》，根据规定，凡是涉及到违法建筑的商品住宅，全部不予房产登记、不予抵押、不予行政许可、不予提供服务。那么，开发商“偷”面积是否与这一规定相抵触？作为购房者，如果接受了开发商的这个“圆梦方案”，会不会面临不必要的风险？

　　说到“偷面积”，它的操作是开发商利用相关建筑规范关于住宅中不计算面积、或者只计算一半面积的空间，改造成可以实际使用的空间，宣称这部分为“赠送”面积，以此吸引购房者。例如：窗台变衣橱、阳台改卧室、花园成起居室的延申、地下室摇身一变成小跃层，都在此列。

　　通常情况下，买房人和开发商对此是心照不宣的。

　　但是南京市民施女士在选购新房时，当她听到开发商宣称“赠送面积”时，心中不免起了狐疑。她看中的楼盘名叫珑悦名邸，位于南京市江宁区四望路与九乡河路交汇处。“销售员向我推荐107㎡户型，并声称交付时北阳台会改造成一个9㎡的小房间，按照一半面积计价。”

　　图片由购房者提供，下图红线以上部分为开发商所称“赠送面积”

　　揽客噱头：阳台改卧室、电梯间打鞋柜

　　根据施女士反映的情况，记者找到了“珑悦名邸”在建楼盘。该楼盘由南京卓泓晟房地产开发有限公司开发，从外墙的广告可以看出，该楼盘主打户型为107㎡-129㎡。销售顾问介绍，107㎡的为三房两厅两卫户型，129㎡的则是四房两厅两卫户型，目前已经开盘的几栋楼均售罄，预计五六月份加推，届时主打“王牌”户型仍然是这两种。

　　在户型模型盘上，销售顾问指着一侧的一间次卧告诉记者：其实这部分原本是一个朝北的阳台，但交付时会改成9平米的小房间，适宜做书房或者卧室。“说白了这间房就是赠送的，计算面积时按照阳台的标准，只算一半、也就是4㎡左右。”

　　蓝框内区域本为北阳台，在模型上已被改造成书房展示

　　跟随销售顾问来到107㎡样板间，记者看到了这个本该是“北阳台”的区域。它已经被作为一间书房加以展示，格局方方正正。销售顾问坦言，当初设计时，就没打算把这个方形空间做成阳台，而是算好了要改成“第三个卧室”。129㎡的样板间暂未开放，销售顾问介绍，129㎡户型情况类似，也是把北阳台改造成了一间小卧室，交付给业主的会是改造完毕的“成型款”。

　　由阳台改造成的小房间

　　不仅如此，销售顾问还建议把入户处的电梯间装上自家使用的鞋柜，或改造成储物间。“我们是一梯一户的设计，所以这个电梯门口的空间，也都算是赠送给你的。”销售顾问这样说。

　　电梯门口的空间，也被开发商贴上了“赠送”标签

　　专家：”偷“来的面积属于违建

　　南京资深地产媒体人、《地产锐评》主笔马乐乐认为，“偷面积”首先是一种损害公共利益的行为。开发商在拍得一块用地时，所支付的土地出让金与该地块的建筑规划面积密切相关。举个例子，地块原本的规划是建设10万平方米住宅，开发商左“偷”右“偷”，“偷”出了11万平方米实际建筑面积，多出的部分等于是偷逃土地出让金。

　　此外，“偷面积”相当于偷偷篡改了该地块的开发建设项目规划。马乐乐介绍，一个项目建设前，建多少住宅、每部分有什么功能，都是有建筑工程的相关管理规定框定的，开发商私自改动，规划就变成一纸空文，验收时也面临无法通过的风险。

　　再者，这对开发商变相抬高房价起到推波助澜的作用。例如，同样100㎡的住宅，第一种不存在偷面积，单价25000元，总价250万元；第二种偷了10平米面积，如果单价同为25000，总价应该只有225万元，但开发商宣称，可以获得“赠送”、“买90㎡得100㎡”，因此把单价标到27000元，总价243万元。看出来门道了吗？单价高了、总价还能偏低，毫无道理地拉高房价，其中利润都进了开发商腰包。

　　　风险暗藏：“甜头”满是“坑” 你知道多少？

　　现实生活中，购买了“偷面积”住宅的业主和开发商通常能心照不宣、相安无事，只有项目被认定违规、或因此出现安全隐患时才会东窗事发。

　　2018年，南京河西南某楼盘二期交付时遇业主“集体维权”，原因正是因为房屋改造，最终房屋实际户型与开发商在政府部门的登记备案不符，导致开发商不具备房屋权属转移登记条件，也就是俗称的，办不了房产证。随后100多名业主将开发商告上法庭，法庭判定业主败诉，因为业主对房屋现状与规划核准不符是明知的，双方都有过错。

　　本来买的是“双学区”房，该项目的不少业主却因此使得孩子错过了入学时间。

　　南京市规划局工作人员陶乐介绍，近几年南京市这类现象屡禁不止，已经给不少购房者带来了困扰和损失。

　　“这些’偷‘出来的房间，其实都属于违建，没有通过、也不可能通过验收，在建筑安全性上存在很多隐患。以往住宅楼出现突然的墙体开裂等情形，多数都是在违建的部分。”

　　原本设计的是阳台，结果摆上了家具还住人，这个区域的安全，嗯，细思极恐。此外这些区域的隔音、隔热、隔潮都没有按照居室标准设计，长久来看居住体验必然受到影响。

　　不仅安全没有保障，这些被“集体违建”了的部分也得不到法律保护。住宅的有效面积以不动产登记证上面积为准，2017年，《关于落实涉违商品住宅“四不予”政策》正式实施，根据规定，凡是涉及到违法建筑的商品住宅，全部不予房产登记、不予抵押、不予行政许可、不予提供服务。

　　在此，南京市规划局提醒购房者，一旦发现开发商的“偷面积”行为，应第一时间向南京市城管局法规部门举报，而不是被“糖衣炮弹”击中，贪一时福利，后患无穷。