近年来，中国炒房团的“威名”四起，日本、澳大利亚、加拿大等地遍布他们的身影。

　　但有一个国家却得以“幸免”，那就是德国。

　　要知道，德国是世界第四大经济体，仅次于美国、中国和日本，德国也是欧洲最大经济体，比英、法等国的体量都要大一些。

　　然而就房价而言，在主要发达国家中，德国比美、英、法、日都要低一些，而且长期稳定，没有出现过严重的泡沫或危机，可谓是独树一帜。

　　那么，究竟是什么样的原因造成的？对中国的房地产是否有借鉴意义？库叔分享北京大学国家发展研究院徐远教授的一篇文章，看看德国低房价背后的“秘密”。

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　　德国的房价到底低不低？

　　横向来比较的话，德国主要大城市的房价水平略低于欧洲其他大城市。在欧洲的主要大城市中，伦敦的房价最高，巴黎次之，然后就是慕尼黑、罗马和斯德哥尔摩等。柏林作为德国的首都和德国最大的城市，其房价只有德国另一城市慕尼黑的一半，和莫斯科的差不多（如图11–1所示）。看数据的话，慕尼黑的人均收入和消费支出，都明显高于柏林。

　　[注：柏林当地调查机构发现，2015年，在慕尼黑，每个月的房租、食品等生活费为2045欧元（折合人民币约15476元），人均月收入为2272欧元（折合人民币约17194元）；在柏林，人均净收入为1799欧元（折合人民币约13614元），生活费约为1583欧元（折合人民币约11980元）。德国经济研究所（IW）每年都根据人口发展趋势、劳动力市场、经济结构、文化科研水平和创新力指数等评分指标对德国69个超过10万居民人口的城市和地区进行综合实力排名。在2015年和2016年的排名中，慕尼黑一直是第一名，许多国际大公司、金融机构和保险公司的总部都设在慕尼黑，而柏林排在40名左右。]

　　但与此同时，我们发现其实德国的房价也不是特别低，慕尼黑的房价和巴黎的差不太多。这一点应和最近几年德国房价的快速上涨有关。2012年以来，柏林、慕尼黑的房价增速比伦敦还要快一点，且远快于巴黎。莱坊房地产咨询公司（Knight Frank）发布的数据显示，2017年德国柏林的房价涨幅达到20.5%，慕尼黑的房价涨幅为13.8%。

　　不仅柏林和慕尼黑的房价上涨很快，德国其他大中城市的房价也上涨得很快。2012年以来，德国很多大城市的房价涨幅都在50%以上。虽然，德国汉堡的房价有所下降，但也主要是因为原来的房价偏高，2012年的时候房子每平方米的单价已经有6500多美元（折合人民币约43798元），而当时柏林的房价才3000美元（折合人民币约20214元）出头。由此可见，经济基本面较好的德国，房价也慢慢赶上来了，并不是特别低，而经济基本面不太好的意大利、俄罗斯，其大城市房价还在下降中。

　　刚才是横向比较。如果从纵向进行比较的话，德国房价长期以来的增长速度的确比较慢。从1985年至2015年的30年里，德国房价仅上涨了50%。作为比较，同期的澳大利亚、英国的房价上涨了400%-500%，美国、法国和加拿大的房价也都至少上涨了100%。

　　除了房价的上涨，一些国家也经历了房地产泡沫破灭所引发的危机。日本在1985年至1991年经历了房地产泡沫破灭的过程。1991年房价大跌之后，房地产市场一直萎靡不振，2015年年底的实际房价指数还低于1995年年底的水平。不仅仅是日本，美国也经历过房地产泡沫所引发的危机，2007年美国房地产泡沫破裂所引发的次贷危机，最终演变为全球范围的金融危机。此外，在1990年前后，一些北欧国家也出现过一次较为严重的房地产泡沫。

　　放眼望去，在全球主要的国家中，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。那么，德国房地产市场长期稳定，房价较为亲民的原因是什么呢？

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　　城市化水平高

　　德国作为早期的工业化强国，城市化水平一直比较高。早在1970年，德国城镇人口占比就达到了72.3%，进一步城镇化的空间不大。到2016年，德国的城镇化水平为75.5%，城镇人口变化少，由此引发的对城市地产的增量需求较少。

　　除此之外，德国的城市体系呈多中心化，城市数量多，且分布较为均匀，形成了星罗棋布的中、小城市圈，单个城市的人口规模相对较小。

　　根据世界经济合作与发展组织（OECD）2014年的统计，德国第一大城市柏林的都市圈人口仅有440万，占总人口的比例仅为5.44%。作为比较，同为西欧国家的英国、法国的人口分布比较集中，第一大都市区伦敦、巴黎人口均在1200万以上，分别占全国总人口的19.2%、18.2%。

　　德国人口的相对分散，还表现在城市的规模分布上。德国有11个人口在100万以上的中型都市，且排名在前面的几个大城市的规模相差不大。作为比较，英国、法国的第二大都市区的人口，都没有超过200万，和第一大城市的差距很大，而且人口在100万以上的都市区只有5、6个，人口主要集中在最大的城市中。

　　[注：2014年德国总人口为8089万，法国为6620万，英国为6451万。数据来源：OECD]

　　德国城市群的均衡发展，源于地理、政治、历史多方面的因素。德国的城市主要沿几大河流及其支流分布：西部的莱茵河（科隆、杜塞尔多夫、法兰克福），东部的易北河（柏林、汉堡）和南部的多瑙河（斯图加特、慕尼黑）。这三条河流各自的辐射区域，基本把德国的领土覆盖完了，而且各自造就了较大的城市。东有柏林，西有科隆，北有汉堡，南有慕尼黑，没有出现某一方位一家独大的情况。

　　在历史上，德国经历过“日耳曼民族神圣罗马帝国”时期。在那个历史时期，帝国由数百个更小的附属单位组成，其中有侯国、公国、郡县和自由城市等。各地基本处于自治状态，拥有自己的军队、朝廷，甚至有收税的权力，每个侯国的最大城市都可以算是一个小的经济中心。

　　（图为日耳曼民族神圣罗马帝国国旗）

　　直到19世纪后期，柏林才正式成为德国的首都，人口才开始向柏林集中。由于以前侯国的主要城市已经累积了一定人口，形成了一定的城市规模和产业基础，再加上柏林作为首都的时间较短，所以德国人口分布相对分散。

　　第二次世界大战结束后，德国被分割为民主德国和联邦德国两个部分，而曾经的帝国首都柏林，自身还分裂成了西柏林与东柏林。这样的局势，导致柏林的发展受限，以致难以成为第一大城市。

　　德国的城际交通设施完善，各个城市的基础设施水平比较平均。德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医条件等几乎无差异，德国小城镇的通讯、电力、供水等设施与大都市相比丝毫不差，医院、学校、购物场所等一应俱全。

　　因此，很多德国的大企业并非出自大城市，比如大众集团的总部位于人口只有12万的沃尔夫斯堡，城中接近一半的人口都在大众集团工作。所以，德国人对于居住地有足够多的选择，不必挤“独木桥”般涌进大城市以获得更好的工作机会和社会地位，反而中小城镇对他们的吸引力更大一些。

　　德国各个城市都有自己的特点和定位，形成了自己的竞争力。柏林是文化、工业中心；汉堡是最重要的海港和最大的外贸中心；慕尼黑是博览会之都、啤酒城，是生物工程学、软件及服务业的中心；科隆是媒体业中心、香水之都和化工中心；斯图加特是汽车城；法兰克福是金融中心；杜塞尔多夫是模特之都；多特蒙德是煤钢基地；莱比锡是历史名城。这些具有独自定位的城市，为德国经济的均衡发展奠定了基础。

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　　人口老龄化严重，物价平稳

　　人口老龄化是高收入国家的普遍现象，其中日本、德国尤为严重。2016年，德国65岁以上人口占比达到21.27%，仅次于日本（26.56%），超过法国（19.36%）、英国（18.35%）和美国（15.03%）等国家的水平。作为比较，世界平均水平为8.48%，中国为10.12%。

　　人口老龄化的直接影响，是新增人口减少，增量住房需求较少，减轻了房价的上涨压力。由于老年人较多，人口流动也会减少，使得住房的需求相对稳定，这也是一个稳定房价的因素。

　　此外，“二战”后德国物价平稳，从1955年到2017年的62年里，物价上涨了3.86倍，年化通胀率仅为2.6%。和其他欧美国家相比，这个年化通胀率是很低的。例如，同期英国物价上涨了19.18倍，年化通胀率为5.0%；美国物价上涨了8.15倍，年化通胀率为3.6%；法国物价上涨了12.66倍，年化通胀率为4.3%。

　　德国稳定的物价水平，使得居民利用房地产保值增值对抗通胀的动机就变得很低。

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　　供应总量充足

　　从供给总量来看，德国的住房总量充足，住房套户比（住房套数/家庭户数）在1978年就达到了1.21，随后一直稳定在1以上。2016年时，德国的存量住房约有4170万套，户均套数约为1.02套。 

　　德国这种供应相对充足的状况，并不是一蹴而就的，而是“二战”以后大量建设的结果。

　　“二战”几乎摧毁了德国一半的住房存量。战争结束后，德国的1460万户家庭、6200万人口却只有940万套房屋可供居住——通常都是两三户人家挤在一套住房里，然后德国就开始了大规模的建设。

　　建设的高峰时期集中在“二战”后的30多年，1949—1978年年均建成61万套住房，共建成约1830万套住宅。到了1978年，德国平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得以缓解。

　　（图为现在柏林的一角 图源：视觉中国）

　　总量宽裕的时代到来以后，住房建设主要是由家庭规模小型化及需求升级引起的。1978年，德国人口达到8300万的顶峰，其后转为持续负增长，人口基本保持在8000万-8200万之间。

　　但是在1978—2009年，德国也增加了1100万套住房。也就是说，在人口基本没有增长的情况下，住房存量增加了近40%。目前，德国人口总数约为8200万，住房存量已超过4000万套，平均每两人住一套房。按照德国户均人口2人计算，平均每户约有1.02套住房。此外，由于德国的城市规模分布较为均匀，各大城市的房子都有价值，所以这些房子都是有效的供给。

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　　三种建房方式

　　德国住房不仅在总量上充足，在住房供应结构上也很细致。通过严密的房地产规划，德国政府首先考虑居民新增的购房需求，确定每年的住房供应总量。同时，考虑到居民的收入差距，政府对高、中、低档房屋的结构做出明确规定，确定住房的供应结构，对社会福利住房专门规划用地，市场差价由政府向开发商提供补贴。

　　德国住房供应的充足，与住房的供应方式有关。德国的土地是私有的，住房供应方式有多种，其中主要包括居民自建、和住宅合作社合作共建、房地产商开发。多种住房供应方式的并存，使得不同的供应者之间存在竞争关系，有利于增加房屋供应。

　　自建房、合作建房的存在，打破了开发商对房屋供应的垄断。如果法律没有明文禁止，个人或者公司就可以在其拥有的土地上开发房地产，并且还可享受住宅建设补贴。其中，合作建房主要是通过住宅合作社进行。住宅合作社是为了满足低收入群体住房需求而成立的一种居民互助的公共性组织，基本运作模式是“集中盖房子、集中持有房子，最后再把它租给社员”。居民将钱存入住宅合作社，存款达到一定规模后获得租用合作社房子的资格。

　　（图为德国的自建房 图源：视觉中国）

　　不过，与住宅合作社合作共建，与居民自建或个人合作建房有很大的区别。首先，个人合作建房，房子产权是个人的，而通过住宅合作社合作共建的房子的产权是社员共同持有的。其次，住宅合作社有吸收存款的功能，可以集中社员的钱用于建房。再次，住宅合作社作为一个整体申请贷款，银行的风控、尽职调查难度就会大幅度下降，有明显的规模效应，更容易获得贷款。最后，与住宅合作社合作建房之后，合作社会统一管理这些住房，所以也会负责住宅的维护。

　　2010年，德国一共有1850家住宅合作社，管理着218万套住宅。其实在整个历史上，住宅合作社盖的房子是远远超过这个数字的，有些房子已经通过私有化方式卖给了社员。2010年，德国住宅合作社大概有280万个注册社员，这些人背后对应着大概460万左右的居住人口，相当于德国人口的6%-7%。

　　政府对与住宅合作社合作建房给予了多方面的政策支持：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率征收；五是补贴租金；等等。

　　不过，从1986年开始，随着社会住房的市场化，政府对住宅合作社的支持也在减少。例如，德国开始把贷款期限缩短到了10-15年，而且开始收取利息。1990年，德国废除了国有住房公司和住宅合作社不能盈利的限制，这些住宅合作社开始商业化运作，接受带有纯投资性目的的社员。

　　德国政府不仅在供给上下功夫，也在需求上下功夫，以保障低收入家庭的住房需求。对于低收入家庭，政府推行“社会住房”和“住房金”等资助政策给予保障。详细来说，即通过不同的补贴方式，提供可出租的公寓楼、合作社住宅，以低于成本的租金供应给低收入阶层。此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。

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　　保护承租者权益，严控炒房行为

　　德国房价水平较低，还和其发达的租赁市场有关。

　　居民可以租到稳定可靠的房子，买房的需求就相应下降了。德国拥有欧洲最大的租赁市场，有90%的家庭在市场上自由租房，受《租房法》保护，另外10%的家庭租用社会住房或廉租房，受政策性住房法律的保障。2014年，在德国只有52.4%的居民拥有自己的住房，这个数字在主要发达国家中是最低的。也就是说，在德国有接近一半的居民靠租房生活。

　　为什么德国的租赁市场如此发达？

　　首先，德国居民不需要通过买房来获取公共资源，户籍和住房一般不会成为居民享受当地公共资源（子女上学、医疗、养老等）的门槛。

　　其次，德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》等法律来保护承租者的利益。

　　比如，法律对房租做了上限限制。由于房屋的具体情况各异，房屋租金由租赁双方自行协定，仍属市场化行为。但出于对承租人的利益保护，法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出“合理租价”的20%，那么出租人的行为就构成了违法行为，承租人可以向法庭起诉；如果所定的房租超出“合理租价”的50%，那么出租人的行为就构成了犯罪，将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。

　　对于其中谈及的“合理租价”，政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计结果来制定一张“租房价格表”。该表会详细列示不同类型、不同地理位置的房屋的合理租金建议，并公开发表。这份表格有着公认的权威性，可以作为法庭审理案件时判断房租合理与否的依据。

　　此外，政府从居民和开发商两个方面严格控制炒房行为，也维护了德国房地产价格的稳定。政府对房地产商采取严格的限价政策，根据《经济犯罪法》，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，那么购房者就可以向法庭起诉开发商；如果超过50%，那么将被定性为“获取暴利”，开发商可能会被处以高额罚款和三年有期徒刑。

　　为了防止居民炒房，德国政府的管制也非常严格：购房人在住房交易时需支付3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税，以及累进税率的个人所得税。在交易时，如果售房人对房屋持有超过10年，则不需要支付资本利得税；若未满10年，则需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格—取得房屋成本价格—可抵扣的修缮成本价格”，并严格按照个人所得税的累计税率进行征税。

　　综合上述内容可知，德国房价长期稳定在较低水平，可以归结为两条根本原因：第一，住房供应量总体较为充足，而且供给结构也在不断优化中，居住需求得到了很好的满足；第二，炒房成本增加，投资需求受到抑制，保护了租赁者利益，使居住需求得到满足，同时努力做到“房住不炒”。

　　但是，德国的经验不一定能移植到其他国家，移植了也不一定有效。

　　从德国的经验中，我们看到的是，房价并不神秘，满足供给、需求决定房价的基本规律。同时也要看到，2012年以来，柏林和慕尼黑的房价快速上涨，柏林的房价翻了一倍，慕尼黑的房价也已经涨了66%，增速甚至快于伦敦（61%）。

　　目前，欧洲经济虽然复苏，但是依然实行负利率，说明投资机会依然不多，房地产在长期内的保值、增值作用会得到进一步体现。而德国作为欧洲最大、最有活力的经济体，房价可能继续上行。在不久的将来，关于德国房价低的论断，可能成为历史。

　　文 | 徐远 北京大学国家发展研究院教授