12月17日，南都记者从深圳市规土委获悉，为统一深圳地价管理体系，简化地价管理和测算规则，《深圳市地价测算规则》（征求意见稿）（下简称《测算规则》）现面向公众正式公开征求意见。

　　区别于深圳现行的“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准，新出让用地、城市更新、土地整备的地价测算规则各成体系的现状，《测算规则》首次提出了深圳市土地市场价格的“标定地价”单轨制，即由土地行政主管部门组织市非营利性评估机构，根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分不同土地用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估，以此确定土地的市场价格，将土地出让、城市更新、土地整备、棚户区改造等各类地价政策纳入统一体系内。

　　依据深圳市规土委公告，此轮公开征求意见将于12月26日截止。

　　背景

　　继续简化地价测算

　　对于面积不足2000平方公里的深圳而言，深化土地管理制度改革一直是城市发展的必然之选。2013年，包含“打响集体土地入市第一枪”的《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》等深圳市优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件发布。其中，作为配套文件的《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（以下简称《测算规则》（试行））也正式施行。《测算规则》（试行）通过确定完善的宗地地价测算类型和差别化地价修正系数，发挥了地价政策对深圳未来城市发展特别是产业结构调整的支持力度。但同时也存在“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准，存在新出让用地、城市更新、土地整备的地价测算规则各成体系的现状。

　　为简化地价测算，此次公开征求意见版的《测算规则》在现行政策的的基础上，对章节体例进行了调整。调整后，《测算规则》分23条正文、9个附表，主要包括三大部分，第一部分是通则，主要是针对地价测算和缴纳的基础性事项进行了统一的规定；第二部分是变更与补缴，主要归并不同供应方式，不同用途土地的规划建筑指标调整，竣工超面积的地价测算方式；第三部分是特殊情形，涵盖了各类特殊类型及历史遗留用地地价的测算。

　　对深圳市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价），《测算规则》均进行了明确，并规定以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。同时，《测算规则》显示，深圳市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。

　　深圳市规土委解读称，该《测算规则》将在以往政策的基础上，就落实产业用地类别化供应、深化土地有偿使用方面，从地价政策方面进行了充分的衔接，目的是通过有效的地价政策调节手段，促进土地资源的供给侧改革，实现土地资源，特别是工业及其他产业用地有效配置。

　　影响

　　地价测算不确定性对城市更新项目带来更大冲击

　　依据本次公开征求意见版的《测算规则》，标定地价成果由土地行政主管部门组织按年度更新，于每年1月份发布。年度更新时价格水平变化超过5%时，应上报市政府批准后发布。而现行的“基准地价”则是沿用的2013年发布标准，此前两次更新时间则分别为2006年和2004年，较即将每年“更新”的标定地价而言，要“稳定”不少。

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，每年发布新的“标定地价”对城市更新项目而言意味着所需承担的风险要大了很多，“地价计算由‘确定’变为‘不确定’，特别目前有很多城市更新项目已经依据老政策按照基准地价完成了测算，新政一出很多都需要调整”。行业常言“十年旧改”，对于普遍存在“时间进程长”这一特点的城市更新项目而言，《测算规则》所带来的地价测算不确定性产生的影响深远。

　　罗宇表示，对一个十年的旧改项目而言，十年后地价上浮50%，依照复利的方式计算，将成为一笔很大的支出。“若真如此，将对深圳城市更新项目带来更大的冲击，包括开发商和为城市更新项目提供融资的金融机构”，罗宇认为，从短期来看将会对城市更新市场带来一定的波动，有些项目或暂停交易，关注点应集中围绕在标定地价的发布上，长线来看，在标定地价发布后，市场对政策有了完整认知后，影响才会逐渐显露出来。

　　《测算规则》究竟会对深圳城市更新项目影响几何，还需视正式公布的标定地价而定。而据深圳市规土委方面消息，首次公布的标定地价将在《测算规则》结束此轮征求意见并正式发布后予以公布。

　　亮点

　　1各类地价政策纳入统一体系

　　此次重新修订、公开征求意见的《测算规则》中的最大“亮点“，是该新政首次提出了“标定地价”的概念———由土地行政主管部门组织市非营利性评估机构，根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估，确定土地的市场价格。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。

　　这一做法将深圳现行的“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准的“双规制”调整为“标定地价”乘修正系数的土地市场价格的“单轨制”。备受关注的土地出让、棚改项目、城市更新、土地整备等各类地价的管理及测算规则也可借此统一整合到土地市场价格这一共同的基础，通过设定“棚改项目修正系数”、“留用土地项目修正系数”及“拆除重建类城市更新项目修正系数”进行政策调节，既确保《测算规则》（修订稿）全面涵盖了我市各类地价测算类型，又体现了地价政策对存量土地利用的政策倾斜和支持，保证地价水平的基本平稳，实现了新旧政策的顺畅过渡和有机衔接。

　　2大幅降低产业用地地价水平

　　针对不同产权限制的用地，现行政策中已有部分规定，本次公开征求意见版的《测算规则》对现行政策中产权限制的各类情形进行了系统归纳，新增了《产权限制修正系数表》，结合《建筑类型适用地价标准及修正系数表》，《产业发展导向修正系数表》及《产业项目类型修正系数表》共同使用。举例来看，对于厂房、仓库、公用设施、交通设施等建筑，允许分割转让的修正系数为不得转让的五倍；不得转让的住宅修正系数是允许分割转让的三成，允许分割转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房则是不得转让的修正系数的十倍，不得转让性质产业用地地价水平通过多上述系数得以大幅降低。深圳市规土委解读表示，意在通过此举充分体现对实体经济的政策支持。

　　3保障房地价“打一折”

　　为落实中央关于“房住不炒”的定位，结合深圳市2017年出台关于全面深化住房制度改革、建立健全住房保障和供应体系的“1+N”政策文件，本次公开征求意见版的《测算规则》中，将近期已经调整过的公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准整合、新增到整个地价测算规则体系中，依据专门设置的产权调节系数，“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”地价均在商品住房用地市场价格的基础上“打一折”，进一步降低保障性住房的地价水平。在地价管理层面，支持多渠道供应安居型商品房、人才住房的政策要求。

　　4鼓励地下空间开发

　　结合深圳市当前土地集约节约，市政管廊、地下轨道、地下经营性空间等不同功能土地立体利用的强烈要求，本次公开征求意见版的《测算规则》中，新增了“地下轨道、地下市政场站、综合管廊和连接两宗地块的对外开放的公众地下通道”这一特殊类型的地下空间，且将调节修正系数定位0．1；同时针对一般性的地下空间也将调节系数从0．5降低到0．3，加大对立体空间开发利用的支持，鼓励土地的集约节约利用。