昨天（11月7日），位于江北雨山路板块的保利云禧，加推了项目的首批小高层产品，位于17、23、24号3栋楼，共241套，户型面积约86-127㎡，毛坯交付。项目此次推出了“一成买房”的优惠活动，购房者首付可24万起，且当天认购即享99折优惠，并赠送品牌中央空调。最终该批房源全部售罄、劲销7亿。

　　此次成绩相较之前的叠墅销售，显然是一次鲜明的对比。前段时间，两江板块的高价地纷纷推出叠墅产品，销售情况均不如人意。而今，叠墅产品之后各盘又将纷纷推出小高层、高层产品，在楼市进入冷静期的当下，又是否能够满血回归呢？至少保利云禧算是打枪了喜人的第一枪。

　　为何叠墅曾成为“宠儿”？

　　在城市建设用地日益紧张的背景下，国土部门对别墅用地曾三令五申，自2003年开始到2012年6月，国土部连续九次重申严禁批别墅用地。

　　2012年6月底，国土资源部、国家发展改革委联合印发相关文件，别墅类房地产项目首次被列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。目录通过明确住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，从操作层面上进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。

　　至此，市场上的纯别墅产品越来越少，叠加和联排渐渐成为别墅的主要开发类型。

　　其实一开始对于南京来说，这样的改变并没有太大影响，但是真正的变化则是从2016年高价地的不断诞生开始的。

　　那时的土地竞拍可谓疯狂，一批又一批楼面价2万+的地块不绝于耳，开发商的开发成本迅速高涨，羊毛出在羊身上，如果没有紧跟而来的限价政策，或许这些高价地也没有什么可担忧的，但翻天覆地的变化就是这么突然而至，这或许是开发商自己也没有预料到的。

　　地拿在手，每等一天都是煎熬，这也只能倒逼着开发商在产品本身上寻找出路。于是叠墅就成为了应付高价地所带来的独特现象，这样有便于做出高溢价。

　　并且，这些高价地新盘很多都是混搭社区，由高层、小高层、叠墅等多种类型进行搭配，并且这些项目都不约而同的率先推出叠墅房源。

　　有业内专家分析，这样的销售策略是因为高层容易定价、也容易销售，叠墅未来有不少，开发商担心未来销售同质化产品形成滞销，因此纷纷抢跑。

　　并且，在限价背景之下，叠墅成为了开发商几乎唯一可以通过大幅拉开不同单位之间的高低价差，实现“曲线突破限价”的有效手段。因此，目前叠墅扎堆的现象也就不难理解了。

　　叠墅去化难成普遍现象

　　叠墅产品听起来就很有逼格，满足了购房者对“墅”的幻想，而且，墅类产品不用精装修交付，定价还可以大于等于同地段普通精装房。不过，从前期的销售情况来看并没有想象中的美好。

　　7月4日，江浦一盘作为首个上市的现房销售项目，率先推出叠墅房源，推出1、2、8、9、12、13号楼135套毛坯叠墅，销许均价28252-30818元/㎡，户型面积122、132、140、247-270㎡。作为抢先入市的项目，首开去化情况还算可观，不过截至目前为止，据南京网上房地产数据显示，仍有43套房源为可售状态。8月底，该项目再次加推140套叠墅房源，截至目前，还有97套房源在售，去化情况较第一次已经有所下降。

　　9月初，同区域另一高价地项目也宣布入市，推出了322套毛坯叠墅房源，销许均价27629-30117元/㎡，面积段为125、135、140、240㎡。从数据上看，截至目前仅认购57套，成交8套，整体去化仅有2成。

　　紧接着，9月底，江浦又有两盘推出叠墅产品。其中一盘推出62套毛坯叠墅房源，截至目前仅认购26套，去化4成。而另一盘推出的193套叠墅（有29套是面积在37平方左右的负一层的储藏室或者车位房源），目前为止认购136套，去化达8成，算是成绩很好了。

　　除了江北之外，江宁也是叠墅的“重灾区”。位于江宁方山的某盘，8月底推出103套叠墅房源，然后10月份又推出了85套，目前整体去化近6成。此外，江宁淳化有盘9月底推出了90套叠墅房源，目前去化也仅近4成左右。

　　综上说述，叠墅去化难已经成为了不争的事实，毕竟这种总价高的改善型产品对于大部分买房人来说还是个不小的压力，加上现在市场正趋于冷静期，这类产品难销也不难理解。

　　高层产品即将蜂拥而至

　　各高价地的叠墅房源差不多都已推出完毕，如今各项目又将不约而同的推出自己的小高层、高层、洋房等产品。

　　江北保利云禧昨晚抢跑推出了241套小高层房源，毛坯交付，户型面积约86-127㎡，毛坯交付。项目此次推出了“一成买房”的优惠活动，购房者首付可24万起，且当天认购即享99折优惠，并赠送品牌中央空调。最终该批房源劲销7亿。

　　而近期，还有江宁的五矿澜悦方山、江宁淳化BackBay贝克湾、江北的悦风华也有望推出小高层、高层或洋房产品。

　　BackBay贝克湾预计10月底11月初推出11层湖景洋房，共88套，毛坯交付，面积90-115㎡。

　　五矿澜悦方山预计在11月加推小高层房源，共589套，面积95、115㎡，目前交付标准待定，有可能精装交付。

　　悦风华预计12月首开2号、3号楼高层房源，户型面积约89、94、121㎡，2梯4户，总价190万起。

　　高层或洋房产品，面积偏小，总价偏低，针对的客群将更为广泛，但是就目前市场形势来看，是否能够让销量重回“火热”，还得看产品自身品质了。