楼市可以说是充满了各种焦虑。

　　当行情上行的时候，购房者最为焦虑，房价高、房子难买令人不知所措。

　　当行情下行时，又到开发商们开始焦虑，政策严控、房子不好卖，资金流成为最大考验。而此时的购房者们并不是不再焦虑，只是相较之前会稍微减缓一些。毕竟买房对于中国人民来说是件头等大事，未来楼市的难以预料始终令人“提心吊胆”……

　　随着近期调控多次表示不会放松，南京各区限价也依然在严格执行，楼市整体行情正在趋于稳定甚至有下行趋势，这种“不寻常”的楼市变化也让整体环境中“怪象”频出……

　　传统楼市旺季“金九银十”并没有迎来想象中的火热。

　　据南京网上房地产显示，截至10月31日24：00，2018年金九银十，南京楼市共认购21124套、成交8867套，同比去年金九银十认购7357套、成交10372套，认购量大涨了187%，成交量下跌14.5%。值得注意的是，今年金九银十新房成交量创近7年新低。

　　总体来看，金九银十南京楼市呈现出两极分化的情况，有售罄的，也有去化相当难看的。例如炙手可热的江北核心区、河西、城中等区域，开盘日光仍为常态。但江宁的叠墅、别墅等项目去化情况就非常平平。

　　现在时间进入11月，一波接一波的楼盘开始领取销许，开盘潮接踵而至。就在上周，南京楼市就共计有8家楼盘推出新房房源，共有2481套房源入市。本周开盘潮继续，河西南的佳兆业城市广场、迈皋桥的嘉华嘉誉山、燕子矶的电建洺悦府、鼓楼滨江的深业滨江半岛等均将于本周开盘，还有马群的中垠紫金观邸、城中的诚通龙蟠汇等项目正在申领销许。

　　据统计，11-12月份，南京全市还有超50家楼盘有望推新，其中不乏纯新盘项目，例如中海原山、荣盛锦绣澜山、武夷凌云公馆、融信世纪东方、星叶枫庭、禹洲嘉荟星岛、保利和光晨樾等。

　　可以看出，楼市的供货量正在迅速上升之中，购房者不用再追着买了，心态会更为平和。甚至，近期已经有不少开发商之间已经开始进行搏杀，目前形势更有利于购房者。

　　南京楼市现在已经明显进入了“买方市场”，过去你可能很难想象，现在居然连万元盘都不好卖了！

　　在前一波楼市热潮当中，别说是南京市内的房子，就是环都市圈的房子都是每开必罄的疯狂，房子都是推一套卖一套，不管是位置好的还是差的，不论是质量好的还是一般的……只要有房源推出，那都是热卖的结果。

　　不过，近期的市场行情已经发生了明显的变化，就连南京市场中极其稀缺的万元盘竟然也有卖不动的时候。

　　8月31日，位于江北六合的亚泰梧桐世家加推了项目最后3栋毛坯房源，共384套房，销许均价11562元/㎡。不用摇号，开盘现场先到先得，现场排号人数比房源数还少了100左右，最后开盘当天要求首付5成的要求后来也调整成了仅需3成。截止目前，该批房源仍剩余9套房源待售。

　　同样，位于六合的荣耀府于8月底加推了132套毛坯房源，销许均价9499元/㎡；同时加推76套毛坯叠墅房源，销许均价为14083元/㎡，均无需摇号。据南京网上房地产上数据显示，截至目前高层产品仍有38套房源可售，而叠墅房源仅去化了1套。

　　其实，现在的南京楼市不用摇号的楼盘开始时常出现，就算要摇号的楼盘，所呈现出的中签率较之前来说也有所提高，甚至不少项目开盘当天均出现了大量弃号的情况。这充分说明了购房者的观望情绪日渐浓厚，理性买房正成为楼市主旋律。接下来购房者们将更看重楼盘自身品质、品牌等方面，未来楼市两极分化的情况将更为明显。

　　前段时间是毛坯改精装，如今精装改毛坯再次卷土重来。

　　上周江北高新区两家楼盘隔街互怼的事儿，相信大家还记忆犹新。弘阳燕澜七缙精装销许均价为26128元/㎡，而对门的纯新盘荣盛锦绣澜山近期则突然宣布精装改毛坯交付，均价在2.2万/㎡左右。这明摆着是在“搞事情”！

　　其实各开发商想做毛坯的想法早就有迹可循。早前，位于江浦的高价地项目将金辉白马云著就已经被媒体爆料将打造毛坯房源。而江宁有1家楼盘原本打算做精装，精装材料都已经采购好了，但为了快速回款、规避限价，决定做回毛坯。此外，江北保利云禧隔壁的纯新盘中海原山，楼面地价19982元/㎡，预计12月底开盘，项目目前还不确定是精装还是毛坯，毛坯预计限价27000元/㎡，精装预计限价30000元/㎡。

　　对于购房者来说，精装改毛坯在性价比上会好很多，购房门槛也低了很多，之前一些有心无力的购房者可以开始考虑买房了。而对于开发商来说，一方面降门槛促进了销售能够帮助迅速回款，另一方面也是对目前市场限价的一种对策，精装变毛坯，价格是低了，但是并没有降价。

　　同一个楼盘相同的户型，总价差了20万，这件“怪事”就发生在南站的都荟天地。

　　10月11日，万科都荟天地首开，推出2、3、7号楼387套房源，户型为90、110、120、140㎡。11月3日，万科都荟天地再次加推1、4、8号楼共437套房源，户型90、120㎡。细心地买房人发现，1、4、8号楼中的90、120㎡户型的总价较之前上涨了不少。

　　从南京网上房地产上公布的数据可以看到，例如1号楼1505房号118㎡户型均价为34440元/㎡，总价405万元，与7号楼同层同户型118平米户型总价433.97万元相比，总价相差近29万元！

　　除了楼栋位置与户型实际面积上的微小差异外，置业顾问表示，都荟天地均价限价为3.5万/㎡，首开时有140㎡大户型，均价较低，所以小户型的均价就高一些。而二次开盘时只有小户型，所以均价相对就低一些了。

　　看来受限价影响，开发商为了拉平均价，让此次购买房源的业主“实惠”了不少。

　　购房者真的成了获利一方？

　　从上述内容中可以看到，目前市场供应量越来越充沛，限价仍在严格执行当中，市场已经进入买方市场，购房者成为了此轮楼市调整中最受益的一方，真的如此吗？

　　2018年，南京楼盘交付维权、开盘维权、没交付也维权……房屋质量问题集中爆发。在今年房企寻求快周转的背景之下，各种质量问题爆发概率将会越来越高。

　　2018年博鳌论坛上，绿城的李军曾苦口婆心：“这两年是中国房地产业最糟糕的两年。我们看到了市场的疯狂，但我一直劝我的同事们在这两年不要买房，很多同事想不明白，觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是，这两年买到的房子可能是最差的。”

　　质量维权不再是普通中产业主的专利，最近高端楼盘、豪宅的业主维权也是曾不不穷。

　　不过，对于购房者来说，需求仍然存在，买房的还得继续买房，只是在购房前得权衡再三再做出决定才最为明智。