10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　值得注意的是，在全国去库存压力释放的情况下，虽然一二线城市楼市出现降温迹象，但部分三四线城市依然维持房价上涨趋势，库存则急剧下降。

　　研究院《百城住宅库存报告》统计的100个城市中，有66个城市的存销比小于12个月，去库存周期相对偏小。在存销比小于6个月的24个城市中，17个城市为三四线城市；在存销比后10位的城市中，有7个城市为三四线城市，其中惠州和赣州存销比仅为2.3个月，柳州2.4个月，扬州3、4个月，嘉善3.6个月，清远3.9个月，湖州4.1个月。

　　在这些库存偏低的三四线城市中，相当一部分棚改货币化安置力度较大。有些城市此前已经取消棚改货币化安置，如呼和浩特、长春、岳阳等城市，而更多城市仍在执行棚改货币化安置政策，下一步这些城市将成为棚改货币化安置政策调整的重点。

　　曾经的去库存“利器”

　　我国的大规模棚改已持续10年时间。2008年棚户区改造作为保障性安居工程的主要内容全面启动，这一阶段棚改采用实物化安置和货币化安置相结合的方式。2015年前后，由于房地产市场库存高企，国务院以及财政部、住建部等部委发文强调积极推进棚改的货币化安置。2017年5月，国务院常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成当年再开工改造600万套的棚改任务。

　　据前瞻产业研究院数据显示，2013年棚改货币化安置率仅为7.90%，到2017年已达53.9%。2014年货币化安置去库存面积为3596万平方米，2017年为31059万平方米，呈逐年上涨趋势，棚改货币化安置政策实施效果立竿见影。

　　据研究院《百城住宅库存报告》资料显示，100个城市中，有15个城市的存销比大于16个月，去库存压力依然较大；有19个城市的存销比位于12~16个月之间，去库存周期相对适中；有66个城市的存销比小于12个月，去库存周期相对偏小。

　　值得注意的是，三四线城市的存销比下跌较为明显，三四线城市去化周期达到10年来的最低值。在存销比小于6个月的24个城市中，17个城市为三四线城市；在存销比后10位的城市中，有7个城市为三四线城市，惠州和赣州存销比仅为2.3个月，柳州2.4个月，杭州3个月，扬州3.4个月。

　　据悉，截至2018年8月底，一线、二线、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2288万、21702万和18269万平方米，环比增幅分别为1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分别为4.7%、-10.2%和-4.7%。从三类城市的库存走势来看，一线城市有所抬头，而二线、三四线城市则依然呈现下滑态势。

　　究其原因，恒大研究院副院长夏磊指出，库存去化周期与供地有关。早在2017年，一线城市就加快供地，今年已形成有效供给；当时很多三四线城市库存周期长，供地受到严格限制，经过几年去库存，有效供应出现下滑。

　　对于三四线城市库存去化周期创新低，研究院智库中心研究总监严跃进认为，这得益于本轮去库存周期中，三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。“以最近比较热门的丹东为例，实际上丹东在2017年就落实了较为积极的去库存政策，库存状况一直在改善，目前已经出现了连续9个月的去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高可以达到63个月，而目前仅为13个月。”

　　新城控股高级副总裁欧阳捷此前曾表示，棚改资金发放进度超出预期，带动了三四线城市和县城销售增长。

　　严跃进向记者表示，“三四线城市整体呈现出低库存的结构，这说明此类城市市场表现不错。这也要求停止各类优惠政策，尤其是棚改货币化安置的优惠政策。”

　　取消货币化安置优惠政策，不等于取消货币化安置方式。即使在一些房价上涨压力大的新一线或二线城市，政策调整也仅限于这一补偿方式。