最近，关于北京房租上涨的话题一直很热。前几日，原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源，这番言论将这轮舆论热议推向高潮，监管层也开始介入。

　　8月23日，自如发布声明称，全面接受政府部门的调查结果，并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。

　　从数据角度来看，北京房租真的涨了很多吗？为什么会上涨？中介在其中参与了多少？

　　最近房租“飞涨”了吗？

　　北京市统计局数据显示，2018年7月，北京租房租金类居民消费价格指数环比上涨0.2%，同比上涨2.8%，较上月增幅均有降低。

　　链家数据显示，当前北京房租同比与环比涨幅并未显著扩大，2018年前7月北京平均租金为86.4元/平米，略高于去年同期水平，未出现非理性上涨。北京房租7月环比涨幅约为2%，较上月略有下降。

　　中国房价行情网数据则显示，2018年7月北京平均房租水平为92元/平米，环比涨幅为2.63%，较上月提升1.7个百分点。

　　此外，这两家机构的数据都显示，近一年北京房租价格的上涨高峰出现在2017年12月，单月环比涨幅达到10%。

房租为什么涨？

　　供不应求？

　　Real Data数据显示，受政策、市场环境等因素影响，从2017年下半年开始，北京租赁新增挂牌房源量就开始下滑，使得今年以来的新增客房比始终维持在高位。可租赁房源长期供不应求，房租自然会持续上涨。

　　其实租赁房源短缺的现象在中国一二线大城市中都普遍存在，其中最短缺的还是北京和上海，房源缺口在400万间左右，平均一个房间得住1.8个人才能满足租赁需求。

房租跟着房价一起涨了？

　　一般来说，房价反映了房屋在资本市场的价值，房租则能够反映房屋的实际使用价值。房屋价值上升，其使用价值也会随之升高。

　　业界常用租金收益率（年租金收入与房屋价值的比值）来反映房租与房价的偏离度。比如，房价在某些时间涨得过快，偏离了价值中枢，租金收益率就会下降。

　　从目前来看，中国50个典型城市的租金收益率水平基本在2%-3%之间，一线城市仅为1.7%，明显低于国外大城市的水平，这一方面说明中国的房价整体偏高，另一方面也暗示了租金水平还存在一定的上涨空间。

中介哄抬价格？

　　中介在租赁市场的参与度在近年不断升高，新成立了许多长租公寓品牌。这些长租公寓一般都拥有标准、精致的装修，有配套的保洁、维修等服务，租金水平也明显更高。为了抢夺更多市场，许多中介被指责存在疯抢房源、哄抬租金的现象。

　　贝壳研究院数据显示，北京是全国租房机构化比例最高的城市，为10.3%；杭州次之，为9.2%。

　　近日有自媒体发文指出，中介利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以“空手套白狼”的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客以及全社会。一旦中介资金链断裂，将引发剧烈的社会动荡。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面数据（公众号ID：tuli_shuju）表示，这种说法夸大了长租公寓的盈利能力，长租企业通过杠杆方式来获取资金的现象是存在的，但不占主导。

　　“对于类似对比‘贩毒’的盈利，其实是过于夸大了长租公寓的盈利能力了。当前市场争论的其实是房源的收储内容。但是银行本身也会把控风险，银行也不会说房东的房源做抵押，就一次性可以进行拨款，这本身在操作上说是有困难的。

　　所以类似长租企业通过杠杆方式来获取资金，进而收储房源的做法，或是部分业务中存在，但也不能说占主导的。因为最终衡量此类模式是否可以推进的，其实还是看租赁的效果。

　　如果租赁的市场认可程度不高，那么此类模式本身也是有风险的。因为最大的前提是，还没有哪家租赁企业可以收购全部的存量房，这样如果机构房源太贵了，市场需求就会进入到个人房源上的。”

　　房租，没那么简单

　　事实上，房租不仅仅是一项日常支出，还与宏观经济有着密切的关系。

　　首先，住房租金是CPI（居民消费价格指数）的一项统计指标，是“居住类居民消费价格指数”的子项目。房租水平的变动会直接对居民日常消费产生影响。

　　另一方面，房租水平还能够反映区域经济活跃程度。一般来说，经济发展好的地区会吸引更多的租赁人口，这些租赁人口的可支配收入也相应较高，房租水平也不会低。

　　从下图可以看出，近三年房租上涨最快的区域，基本都是经济发展较好的东部省份。安徽、湖北、湖南等中部省份的房租也明显上涨，说明当地的经济活力在增强。

　　与此同时，我们还能从“GDP与租金的偏离度”窥见地方经济数据的“注水”程度。比如，有些地区“经济强、租金滞”，GDP增速要明显高于租金，这可能意味着经济数据存在“注水”。

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