文/杨晨

　　（作者杨晨，荔枝新闻特约评论员，法律学者；本文系荔枝网及旗下“荔枝新闻”手机客户端独家约稿，转载请注明出处。）

　　假如有一天，你买的彩票中了大奖，彩票中心却告诉激动不已的你，当初卖彩票时自己没太守规矩，所以这张彩票应当无效。听到这个悲催的消息，你会作何感想？

　　令人不安的是，这种“不地道”的情形，却在楼市中真实上演了。不久前，西安市某开发商以当时没有预售许可证为由，将两年前全款购房的12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。而这些房产的价格在两年内已经翻了好几倍。之前，一起类似合同无效纠纷案在西安市长安区法院开庭审理，法院一审判决该内部认购合同无效。

　　法院的判决令人惊讶，但也确实有依据。依据相关法律法规，商品房预售应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。根据合同法，这些违法合同可以视为无效。

　　不过，根据最高法出台的合同法解释2，该法中的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而不是泛指的强制性规定。最高法《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》则进一步明确，“违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”简单地说就是，并不是所有违反规定签下的合同，都不算数。

　　对于开发商没有取得商品房预售许可证这种情况，法律法规并没有明确规定：如果违反了禁止性规定将导致合同无效或者不成立。而且，就算违反了上述禁止性规范，如果使合同继续有效，也不会损害国家利益和社会公共利益。所以，在这种情况下，就不能简单认定“瑕疵”合同无效，而应充分考虑订约情形，双方是否具有真实意思表示等。

　　这也是保护市场经济关系的法律精神所在。根据最高法释法精神，出卖人未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人订立的商品房预售合同也并非一概无效，“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。司法解释之所以“网开一面”，也正是考量到了相对弱势买受人的利益，以及市场交易稳定。

　　诚实信用乃是市场经济的基石。我国《合同法》规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序”。一些地产商处心积虑“挖坑”给消费者跳，滥用国家公器，实际上是践踏了市场公平，理应受到司法的审判。

　　退一步而言，即便合同无效，事情也不该到此就结束了，开发商也应承担民事责任。根据《合同法》，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。基于在有关诉讼中，开放商的过错比较明显，对于合同无效应承担更大责任，所以，应考虑由开发商承担退还已付购房款、赔偿房屋上涨的差价损失以及利息等责任。

　　此外，开发商还应承担一定的行政责任。根据相关法律法规，如果开发商未取得商品房预售许可证擅自预售的，“没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”。如果违法成本足够高，让开发商“偷鸡不成蚀把米”，买房者又何惧“合同无效”呢？

　　翻看新闻报道，不仅是西安，近年来，石家庄、济南等地也不乏开发商“自曝违规”、收回已售房产的案例。作为市场经济主体，如果耍起小聪明，肆意践踏契约精神，不仅应承担法律责任，还将被市场和消费者抛弃。

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