在住宅“四限”的大背景下，不占用买房资格、空间利用率较高的挑高公寓产品开始受到买房人的欢迎，于是，后期的投资回报率就成了必须要考虑问题。

　　理论上来说，市场上的出租方主要分为三种，即房东直租、托管公司（部分会与中介合作，进行房源代理）以及试水长租公寓的品牌房企。

　　需要说明的是，品牌开发商所经营的长租公寓往往是当做后期的运营方向，会有部分品牌溢价，故本文暂不予讨论该种情况。

　　租金：托管公司＞房东直租

　　本网调查了热门租房区域油坊桥的公寓市场发现，目前最普遍的公寓出租方为托管公司，他们往往扮演者“二房东”的角色进行房源出租。而房东直租的房源则非常稀缺，且由于部分公寓是毛坯交付，在装修方面，房东直租的房源“资质”与托管公司相比优势不大，租金与出租率也会受到影响。

　　以油坊桥地铁口某公寓为例。同样为50㎡左右的房源，链家整租报价为3000元/月（事实上，该户型也进行了一定的改造）。

　　而托管公司单间租的价格为：装修较好的非朝北房间（朝东或朝西）价格约在1400左右，朝北的房间价格略低，约在1100左右。值得注意的是，受公寓户型设计的影响，朝北的房间很有可能不能自行通风，比如没有窗户。这样算下来，一间50㎡左右的公寓，租金便能达到3900元/月，比整租贵出约30%左右。

　　而小户型和大户型的房源则更为夸张。据调查，一间40㎡左右的挑高公寓，隔成上下两层之后，每层的出租报价大约在2800左右（相当于单室套），一整套便是5600元/月（报价）；一间80㎡左右的挑高公寓，大约会做成6个房间进行出租。

　　据悉，托管公司一般会将房源以当前的市场价与房东签约（一般是三年起步），进行一番装修和改造之后，再将房源提价进行出租，从中赚取差额。“比如一间80㎡左右的房间，房东租给我们差不多五六千，我们自己不仅要装修，还要配上各种家电家具，一开始的成本就很高了”。托管公司人员介绍说，为了保持后期的利润，托管公司便在改造之后进行提价，然后再对房源进行出租。

　　40㎡房源的回报率约在7%

　　据悉，该公寓前期均价为挑高2.3万/㎡，以托管公司的价格来看，40㎡挑高房源的年租金约在67200元，回报率约在7%左右，已经算是高回报率的产品了。而50㎡左右的挑高房源年租金约在46800元，投资回报率约4%。

　　80㎡户型的挑高房源，如果按照最乐观的6间房均为1400元/月计算，年租金约在10800元，回报率约6%。

　　粗略计算，小户型的投资回报率是三个面积段中，回报率最高的。但即便如此，按照这样回报率来计算，买房人收回成本仍然需要13年以上。

　　此处均为理论回报率，没有计算后期的贷款成本与装修成本，仅供参考。

　　客群以大学生居多

　　与传统的住宅房源相比，公寓由于刚交付不久，因此整体都比较新，也比住宅要干净的多。这种特质，也吸引了部分毕业不久的大学生客源。

　　“现在的话租这个公寓的以大学生居多，他们对房子的要求都比较高，想住的好一点，一般小区里的房子都要旧一点”。托管人员介绍说。此外，无窗的“暗房”大多会被男生租掉，“毕竟价格低”。

　　那么，每个房间大约会住几个租客呢？托管人员称，一般三个房间的话最多会住到5个人左右，“会有情侣，或者关系好的同性别朋友选择一起住采光好的房间，这也很正常”。

　　存在一定隐患

　　客观来说，将房源整租给托管公司，或自行将房源增加隔断进行出租，虽然会获得较高的收益，但也会产生一定的隐患。

　　从房东的角度来说，如果不对租客的行为、素质、职业进行深入了解的话，一旦租客对房源进行“破坏”，就会影响房源后期的升值。但这种问题，不管是房东直租，还是托管公司进行出租，都是无法避免的。相比之下，由于托管公司的目的是要尽快把房源出租赚取利润，因此更加不会对租客信息进行过多了解。这也就意味着，房东自从与托管签订协议开始，就失去了该房源的知情权。

　　对租客来说，隔断的增加使得共同的活动空间减少（有些房源甚至没有共同的活动空间），租客彼此之间较为陌生和冷漠，一旦有租客在房间内发生事故，恐怕要很久之后才会被人发现。

　　除此之外，如果租到隔断房的话，还会有被强行清退的情况发生。这是因为，部分托管公司为了降低成本，会使用隔断板进行房源分割，如果使用的隔断材料不合格，就会容易发生火灾。去年，油坊桥区域就发生过一次隔断房失火的情况。

　　相比之下，托管公司所承担的隐患要低于房东与租客。比如隔断房被相关部门查处等，但只要不被人举报，这种情况发生的概率还是比较低的。