米宅是在2016年第一次来大理考察，考察完毕后，葫芦娃给出一个结论就是：风花雪月的大理，房地产市场却是一地鸡毛。如今，时隔两年又来到这里。

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　　大理的基本面

　　大理有自己独一无二的优势，大理洱海面积比陆地面积大，这一点和昆明有些相似。

　　洱海面积与市区面积对比：

　　首先，洱海是大理的主要景点之一，晴天洱海倒映着苍山，傍晚红透天际的火烧云衬托着郁郁葱葱的苍山常年成为大理一道美丽的风景。

　　朋友圈的大理：

　　其次，大理的气候很好，尤其是夏天，凉爽的天气是可以在这里避暑，我在大理待的几天（6月底），早晚是需要穿一件外套的。

　　第三，大理交通四通八达，有机场，有高速，也有铁路，从7月1日开通高铁，大理到昆明仅仅需要2个小时左右，8月份讲开通大理到丽江的高铁，因此，大理将成为滇北滇西的一个交通枢纽。

　　第四，大理本身的文化底蕴深厚，这里有白族文化，有古镇，被评为国家级历史文化名城。

　　所以大理的整体基本面很好，可以说是非常好。

　　但是实地感受的大理是什么样子呢？

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　　我眼中的大理

　　早期的大理没有什么规划，客栈随便都可以开，污水可以随便的排放，导致整个洱海被污染，从2016年开始要求所有的客栈整改，整改不通过不允许开门营业，导致洱海两边一片萧条和狼籍。其次是当时只管卖地，不管建设，很多土地给了当地的一些小开发商，缺乏这种品牌开发商的带头作用，做出来的产品很差。

　　根据大理的不同的区域特点，把大理可以分成五个片区，老城区、古城区、古镇以北海西片区，海东北片区，海东片区。

　　五区大理：

　　1、老城区，包含了下关和满江，该片区配套齐全，属于经济、文化、政治中心。该片区在售项目不多，价格也不便宜，代表项目：大理十亩。

　　2、古城区，主要是大部分的海西片区，也是大理开发比较早的片区，背靠苍山，面对洱海，景观面很好，空气质量常年优，依托古镇的配套。该片区在售项目不多，价格也不低，代表项目：大理院子。

　　3、古镇以北片区，主要农田以及一些村镇，该片区禁止开发，所以显得比较荒芜。

　　4、洱海东北片区，主要有两个镇，双廊镇和挖色镇，沿洱海两边开了各种客栈，可以直接看到洱海，但是看上去就像城中村那种出租屋一样，并且很多都是只有一个框架，大多数都处于关门状态，因为之前涉及到排污问题，目前大多数洱海边上的客栈被强制关闭。

　　洱海边的客栈：

　　5、海东片区，大理目前主要在售项目都集中在海东片区，价格相对来说不算太高，但是整个区域都处于建设状态，道路上都是灰尘，下雨后都是泥泞，整个片区没有几个完全交付的小区，这种开发状态预计会持续5年以上。代表项目：大理公馆。

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　　大理的房地产

　　用“一地鸡毛”这个词来形容大理的房地产非常贴切，早期的的大理没有大品牌开发商进来，只有本地的一些小开发商，缺乏开发经验，只是为了盖房子挣钱而已，没有大品牌的标杆项目，也没有统一的规划要求，导致整个大理房地产乱象丛生。

　　在大理无证预售是一种常态，产品没有一点品质感，即使本地大家比较认可的项目，和一些优质的项目差距还是非常大，在这里我不得不再为雅居乐原乡做一个广告，就因为腾冲有雅居乐原乡这样的项目，才使得整个腾冲旅游地产有目标可借鉴，雅居乐原乡这个项目简直是文旅地产的教科书。

　　而整个大理就缺乏这样的标杆项目。

　　某个项目实拍：

　　这算是当地比较好的项目了，但是和我们看到的一些好的项目还是有很大的差距。

　　既然产品做的很烂，那么大理的价格呢？

　　数据显示5月昆明二手房均价在11028元/㎡，而大理二手房价格达到11233元/㎡，已经赶超昆明二手房价格。

　　但是和昆明不同的是，昆明的价格差距很大，单价从6000—20000不等，但是大理不一样，单价低于1万的项目几乎没有，整体的高层价格区间11000-17000，别墅的价格20000-27000不等。大理本身的名气，以及便利的交通，导致大理整体均价比较高。但是如果比昆明还高，个人觉得有些透支。

　　综合14000元左右的单价，大理到底值不值？个人觉得真的喜欢大理，想长期居住大理，是可以购买，毕竟大理自身的优势很明显，也比较适合长居。

　　但是，如果你想在这里投资，还要具体看项目，就目前而言，并没有比较好的选择。

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　　那么未来大理是否有机会？

　　大理环境好不好？好！房价贵不贵？贵！将来大理有机会没？个人认为，大理还是有机会的，但是路还很长。

　　1、洱海两边的客栈、违章建筑，该拆的一定要拆，要有壮士断腕之决心，因为不仅仅影响美观，也会影响到整体大理的服务水平，这样才能换回一个更加美丽的大理。

　　2、引进有文旅经验的大品牌开发商，比如雅居乐、绿城、万科等，这样才能给当地的项目起到标杆作用。

　　3、规范大理的房地产市场，避免出现像版纳那样的乱象（房源被部分人买断，然后抬高房价，加价转让）。

　　4、保护好大理的青山绿水，保护好这里的生态环境，保护好苍山洱海，这市大理赖以生存的根本。

　　5、虽然降价不太可能，但是需要稳定，大理的房价有些过度透支，不应该比昆明还高，目前的价格和大理本身的现状不太匹配。

　　6、大理将来的定位是滇北的交通枢纽，有高铁，有机场，有高速，这些都是加分项。