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　　当轻资产成为房地产商近期在媒体面前必提的话题时，在四年前已经提前起跑的SOHO中国在今天成为领跑者。SOHO中国2017年中期纯利增长5.65倍，营业额增长47%，平均出租率97%，融资成本4.4%。亮眼的业绩发布后股价迅速攀升，截止收盘涨6.2%至4.45港元。

　　SOHO中国2017年中期业绩

　　轻资产：在存量上做文章

　　万达提轻资产、大悦城提轻资产，SOHO中国提轻资产，每个地产商对轻资产运营的定义皆不同。潘石屹认为，过去二十年城市建了大量房子，每一座城市并不缺房子。今后房地产的发展模式是SOHO中国的模式，在不增加供应量不浪费资源的情况下，把过去二十年建的办公楼利用起来的。这是使命，公司的盈利由此派生，公司主动从重资产向平台化的轻资产发展，下一步重点是在SOHO 3Q上，将过去二十年为城市建的房子每一平方米都利用起来。潘石屹称，这是全社会的理想，要实现这个远大的理想从他做起。他做了一个“伟大的决定”，将自己专用的办公室给灭了，以后他的黑色双肩包出现在哪，办公室就在哪。

　　未来只做SOHO 3Q

　　2015年推出的SOHO 3Q项目经过两年的孵化，已启动全国布局，也成为潘石屹所到之处必推的项目。目前SOHO 3Q拥有19个中心，17000万个座位，潘石屹称其为“实验室产品”不算成熟，但公司已摸索出一套盈利模式。公司财务总裁唐正茂称SOHO 3Q占投资面积约10%，租金收入占比更多，但暂不披露，随着SOHO 3Q的扩大，会单独披露。

　　潘石屹称，在未来他还可以工作的年华里，如果能和同时一起把SOHO 3Q一件事做好就很伟大了，不想再做其他。

　　变现资产回笼大量现金怎么花

　　去年SOHO中国出售世纪广场，期内又以35.73亿元整售上海虹口SOHO，7月4日启动北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目的整售，市场估值超百亿。潘石屹在业绩会上称，媒体误解其变现资产，是他跟李嘉诚、王健林要跑，他要往哪跑？变现资产是谣言，但重资产向轻资产转化这条路肯定是对的。回笼大量的资金则花在股东分红和偿还贷款，降低负债率和境外负债。公司不想承担太大的外汇风险，公司全部项目在中国，收入是人民币负债也是人民币。

　　现场问答整理

　　（潘石屹以下简称潘，唐正茂以下简称唐）

　　Q：SOHO中国近年回笼大量资金，除了股东分红，未来钱要怎么花？

　　潘：我认为媒体对我们有很大的误解，说我们跟李嘉诚、王健林一样要跑，往哪跑?出售项目的钱用来还贷款，使负债率降低，境外负债大幅下降，我们不想承担太大的外汇风险，销售收入是人民币，负债也是人民币。SOHO中国融资成本4.4%，可能是房地产商融资成本最低的。

　　Q：轻资产转型除了SOHO 3Q，是否有新项目在酝酿?

　　潘：将项目变现要跑是谣言，但出售重资产，将重资产转成轻资产，向平台化、共享经济发展的路是对的。全社会的重资产资源利用率特别低，全世界汽车的使用率不到10%，办公楼的空置率大概50%，利用率与汽车差不多。在不增加城市的供应量不浪费资源的情况下，把过去几十年建的办公楼利用起来的可能就是共享经济的模式，就是SOHO中国的模式。但是规模小没有意义，下一步重点是在SOHO 3Q上，将过去二十年为城市建的房子每一平方米都利用起来。这是全社会的理想，要实现这个远大的理想从我做起。我做了一个伟大的决定，将自己专用的办公室给灭了，以后我的黑色双肩包出现在哪，我的办公室就在哪。

　　除了SOHO 3Q，在未来我还可以工作的年华里，我和我的同事把SOHO 3Q这件事做好就很伟大了，不想做其他了。

　　Q：潘总曾提到地产发展到了天花板，如何看房地产到天花板之后的发展？

　　潘：基本的判断是看政策，重点是关注这些年建的房子多了还是少了，回答这个问题对市场更有意义。政策是被动的，我认为房子过剩，商场过剩。万达77个酒店199亿元卖给富力，一座酒店就是香港一套房子的钱，回报率非常低，甚至是没有。传统办公过剩，住房没过剩，是因为没出台房产税，今天房地产还要看供求关系，我们还是从平台化，共享经济去发展。

　　Q：SOHO 3Q租金收入占投资收入的多少？

　　唐：17000个位置在面积上占比是10%，收入占比更高。目前占比不是很重大，不做一个公开披露，随着SOHO 3Q的扩大，会单独披露。

　　潘：17000个座位分布在19个中心，目前SOHO 3Q还是一个实验室产品，不算成熟。我们从实验中看到什么产品是赚钱的，规模不能太小，位置超过800个，面积超过4千平方米。

　　Q:业绩发布前频频为SOHO 3Q站台造势，是出于什么考量？

　　潘：我不是为SOHO 3Q站台，我是去了解市场，我有一个重大的发现，中国一线和二线的年轻人在生活方式、工作、网购支付上几乎是一模一样的，不一样的是年轻人和年纪大的不一样。

　　Q：如何看待中国房地产20年的变化?

　　潘：中国房地产开发商尽管名声不太好，可还是起了很大的作用，城市面貌、居住条件的改变、地方政府财政收入做了巨大的贡献。二十多年房地产开发商建了非常多的房子，我认为每一个城市都不缺房子，把房子最充分的利用起来才是我们的使命，公司的盈利赚钱是派生出来的第二位的，我们主动从重资产向平台化的轻资产发展。