小桃园东连主城核心区，南沿河西新城区，西邻江北新区，北望鼓楼滨江商业区。这样的风水之地，怎么能不起纷争？

　　中海桃源里的首个开放日，展点的销售人员称目前蓄客已经超过1000组，展厅开放首日登记人数近300组。去年热闹非凡，地王频出，今年这里一场三国杀的大战即将上演。

　　地价：一山更比一山高

　　2015年9月23日,中海经过89轮以20.8亿元南下城北G34商住混合地块，楼面价22373元/平米，并创下南京新“地王”;

　　2016年3月18日经过16轮竞拍，招商48.2亿拿下2016G01地块，楼面地价29899元每平米，成为城北新地王；

　　2016年6月15日，当代置业以总价10.21亿的价格竞得鼓楼滨江G65地块，折算楼面价为24769元/平米，这也是当代地产首进南京。

　　虽然当时中海拿下城北地块荣膺南京地王，让许多开发商都捏了一把汗，但是转年的3月份，招商地产就充当了解放军，让中海顺利解套，加上2015年底南京河西出现地价超40000元/平米的地王，中海的心稳稳地放进了肚子里，有了中海和招商两个老大哥打前阵，当代像极了当年的刘皇叔，拉着大旗就来南京“占坑”。

　　体量：三国争霸招商最大

　　招商2016G01地块拟建23栋住宅及部分商业体，项目分为A、B、C、D四个地块，A、C、D地块性质为商住混合用地，B地块为幼托用地，目前正在平整土地中。去年招商局南京与仁恒、保利江苏就G01地块签署合作协议，三方将成立合营公司开发该项目，将由仁恒操盘。

　　中海桃源里6栋住宅楼、一个社区服务中心、一条沿街商业楼及配套附属设施，项目总体量只有400多套，两次即可清盘，预计今年5、6月份首次开盘。

中海桃源里鸟瞰效果图

　　当代万国府ΜΟΜΛ项目定位绿色科技豪宅，由3栋住宅和4栋商业组成。据悉将打造220-250平大平层，预计今年下半年上市。

　　从目前的体量来看，招商的体量是中海的2倍，是当代的4倍。

　　产品：三大豪宅的差异化竞争

　　这三幅地块都属于商住混合地块，容积率都在2.5左右，其中招商的体量最大，由招商，保利，仁恒三家参与，仁恒负责操盘，而中海和当代都是自行操盘。

　　三个项目价格不菲的楼面价已经为三个项目奠定了做豪宅的思路。

　　当代置业初次进入南京也希望通过这个项目一战成名。南京万国城ΜΟΜΛ项目是当代首入南京之作，推出140席绿色科技大平层产品。中海的产品前期宣传是精装产品，为140㎡至195㎡全4房产品。

　　去年南京高价拿地的项目比比皆是，南京顿时成为了豪宅的集中营，许多开发商都声称要把自己的顶级产品引入南京，不过高地价对各家的溢价率水平是个考验。招商保利仁恒联合体选用的仁恒是南京公认的溢价高手，而中海和当代的目前溢价水平还是值得商榷的。中海在凤凰熙岸和塞纳丽舍之后暂时没有经典的作品可以影响南京购房者，国际社区当年更是惨遭维权风波。当代初次进入南京就冒险推出科技产品，在板块内看似属于差异化竞争，实则困难重重，南京市场中的科技产品前有朗诗深入人心，后有金茂虎视眈眈。

　　价格篇：低价是个问题 高价也是个问题

　　去年高价拿地的开发商们当头一棒就是遭遇了南京的限价令，几大地王纷纷采取观望的状态。低价上市显然有违常理，参照目前几个即将上市的高价地项目，保利天悦（河西）的价格预计卖到45000元/㎡左右，而位于城东的京奥港同样是主打高端系列，放风价却只在35000元/㎡。

　　回到小桃园的三个项目，地价都超过20000元/㎡，当代虽然最晚进入小桃园，但是在这三家当中动作最快。目前当代的报价预计均价超过45000元/㎡，肯定是区域的天花板，按照目前市场严格的限价令，这样的价格可能暂时上不了市，还需要看后期的政策调整。

　　中海桃源里近日在德基、河西万达、中海环宇城分别设立临时接待站点，现场工作人员表示目前蓄客已经超过1000组。价格方面，如果限价令暂时不能放开的话，就会放弃原先的精装路线，毛坯均价预计超过40000元/㎡。目前南京的豪宅遍地开花，目前公认的豪宅区在河西，河西遭受限价，最热门的河西中部的报价只不过45000元/㎡，那么当代和中海在报价上也没什么优势可言。

　　招商保利仁恒合作体还没有对外公开价格的信息，但是仁恒操盘，不把区域价格捅破大天恐怕不会收官，前两家显然是等不起了。

　　中海与当代的上市节点相似，这两家不管是价格战还是口水战，这一战再所难免，仁恒一贯高冷作风，经常都是先让你们借着我的风光嘚瑟一番，等我开盘再来给你们好看的姿态，河西如此，江心洲也是如此。这样一来，三国杀的结局也要等仁恒招商保利项目登场，才能见分晓。