今日（10月31日），郑州市政府网站发布《郑州市国有建设用地(住宅) 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（以下简称办法），这表明郑州土拍新政“熔断制”正式出炉。根据办法，任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止。

　　这是继限购、限贷之后，郑州又一波楼市调控袭来。但效果如何，还有待观察。

　　郑州土拍新政“熔断制”正式登场

　　什么是熔断制呢？

　　《办法》第二条规定：国有建设用地（住宅）（以下简称住宅用地）使用权出让过程原则上分两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价，达到限价时转为第二环节；第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。

　　《办法》第三条规定：任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止（以下简称网挂熔断），该时点为熔断点，此时出让起始价的150%为熔断地价,熔断地价的报价竞买人为熔断人。

　　郑州哪些范围实行熔断制？

　　《办法》第二条规定，第二环节中,郑东新区、郑州经济开发区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人;金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。

　　除此之外的其他区域，仍然按照老办法进行网拍。

　　怎么熔断呢？

　　简单来说，郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人；市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

　　那么，问题来了，谁来确定土地起始价呢？

　　《办法》第六条规定，国土部门按照郑州市60号文件规定，依据基准地价、市场指导价、评估价合理确定土地挂牌起始价、熔断地价及现场竞价方式，报市政府审批，并经省国土资源厅备案后实施。该宗地的预期成交楼面地价原则上须小于该行政管辖区域（或功能区）内以往最高成交宗地相应价格。

　　新的网拍流程看点

　　新的网拍流程为：网拍，未达到熔断点，成交；达到熔断点，熔断，后续竞价无效。

　　经开和东区，转入现场竞争房价。各竞买人一次现场报价截止后,出让人在公证机构的公证下公布各竞买人一次现场所报价格,按照有效报价计算,所报综合房价最低的竞买人为土地竞得人,熔断地价即为成交地价。

　　如只有一个竞买人报综合房价且符合报价规则的,报价人即为该地块竞得人,其所报综合房价为竞得房价。如有2个以上 (含2个)竞买人报综合房价的,综合房价报价最低的为土地竞得人，其所报综合房价为竞得房价;综合房价报价相同的,按抽签签号小的为土地竞得人，其所报综合房价为竞得房价。

　　市内五区和高新区，转入现场竞争地价。现场报价须符合本宗地 《挂牌须知》规定的增价幅度和有关要求,否则视为无效现场报价。各竞买人现场报价不得低于熔断地价且不得高于出让起始价的200%。

　　一次现场竞价环节无竞买人报价的，以熔断地价确定为该地块成交价，熔断人即为该地块竞得人。只有1个竞买人报价且高于熔断地价的，该报价人即为该地块竞得人，其所报价格为该地块成交价。有2个以上 (含2个)竞买人报价的，所报地价最接近报价平均值的确定为土地竞得人。所报地价不同但与平均值的差额绝对值相同时，按报价中高于平均值的报价人确定为土地竞得人。所报地价相同且与平均值的差额绝对值也相同时，按抽签签号小的为土地竞得人，竞得人所报地价即为该地块成交价。

　　所有的现场竞价只有一次出价机会，和5分钟思考时间。

　　现场统一公布价格，当场宣布竞得者。

　　熔断点的出价者必须参与现场竞价。所有地块成交楼面价将不得高于区域内现有最高楼面价。参与现场竞价的竞买人如有恶意串通、串标、围标行为，影响土地出让招拍挂活动，给国家或其他竞买人造成损失的，一经发现，依法严肃处理。

　　效果如何有待观察

　　《办法》的出台，表明郑州楼市又一波调控来袭。

　　上一轮楼市疯狂中，地王频出、地价高涨亦是表现之一，今年春季在股市中推行的“熔断制”，也被视为是从源头平抑土地市场的高热，进而调控地价。目前，南京、苏州等地均已采取措施来，比如土拍熔断机制，来调控“过热”的房地产市场。此番郑州加入其中，成为平抑房价上涨的措施之一。

　　那么，已经实施熔断制的地方效果如何呢？

　　5月23日，苏州迎来土地“限价令”后的首次土地拍卖会，4幅出让地块中，2幅纯宅地双双因房企出价超过最高限定价格而宣告流拍。这是熔断制在苏州首次发威。

　　具体来看一下，一宗位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南WG-39地块，是5月18日苏州市国土资源局宣布的“限价”地块之一，最高总价100106万元，最高楼板价13997元/平方米。1分钟不到，该地块就已有14轮竞价，等到第113轮，最新出价达到了10.06亿元，超过了地块最高限价10.01亿元，按照“限价令”，该地块宣告流拍。另一宗宅地起始总价130162万元，起始楼板价6714.3元/平方米，众多房企一拥而上，5分钟不到，出价最高总价271162万元，最高楼板价13988元/平方米，超过了地块的最高限价，从而宣告流拍。

　　“熔断制就是为了限制地王产生。把土地价格压下去，未来房价过热受到抑制，会对市场恐慌情绪有一个积极的正面影响。”河南省商业经济学会会长宋向清表示，近日，熔断制的具体暂行办法正式出台，加上限购、限贷，郑州楼市的调控作用已经显现。

　　“据我们掌握的郑州10月份的数据，新房成交量下降了80%，二手房成交数量下降了一半左右。”真二网郑州区域总经理孙新建介绍，价格也下降了不少，“二手房价格最少下降了20%，二手房市场已从买房市场进入了卖方市场，提前进入了淡季。”

　　但未来，熔断制能否真正发挥作用，来抑制郑州过快上涨的房价呢？

　　“总体上，郑州土地拍卖的熔断机制和房九条比较温和，只能抑制过快上涨。”宋向清说，“而从长远看，郑州房地产上涨的趋势还将继续，但不会像前段时间幅度这么大。因为郑州不像西安、重庆，我们有刚需存在。”

　　“我们分析，到了春节后，新的一波房价上涨仍将持续，而未来3~5年内，郑州市区均价会达到3万左右，”孙新建也这样表示，因此，有住房需求的还是要提前着手。