​9月25号限购政策刚出台10天，南京调控政策昨晚7点再次升级，今年以来的第六次房地产调控政策正式落地，按照新政要求，离婚后的单身人士只可买一套住房，二套房的首付提高至8成。下面，我们请业内专家分析一下，这一轮的调控政策，会带来哪些实质性的变化。

　　【打击炒房力度加大】

　　在昨晚公布的调控政策中，明确了南京本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房，也就是说，以离婚方式获得购房资格的话，夫妻一方必须净身出户，这样才能购买一套房，显然加大了离婚购房的风险。业内人士预计，今后离婚炒房的投资客将大幅减少。

　　南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华介绍，过去假离婚夫妻双方各自又有购房的资格，现在对于离婚的单身人士，包括单身的离异的，只能买一套，可以杜绝假离婚造成继续投资的情况。

　　按照最新的限贷政策，首次购房的首付比例仍为30%，只要你有购房记录或者贷款记录，再次购房时均视为二套房，执行50%的首付比例。如果首套房贷没有还清，将提高到80%，对于外地人购房，不止限购1套，还必须提供2年内累计1年的社保证明或个税证明。严苛的限贷政策将清理出一大批炒房客，外地人炒房将得到有效遏制。

　　吴翔华介绍，对外地人购房有了更多的限定，另外对于限定方面包括，二套房未结清首付提高至80%，对遏制市场投机打击炒房客有里程碑的意义。外地的购房者只能买一套住房，大部分炒房客或者投资客，也不是想要南京的户籍，只是想投资而已，主要还是打击炒房客。

　　【体现中央调控楼市的政策目标】

　　专家认为，在楼市降温的大背景下，二手房市场就算不限购，也很难引起投资人的兴趣，交易量也将逐步下降，所以建议房主该卖就卖，临时抬价的做法估计行不通了。对于新房来说，预计元旦或者春节前后，纯新盘低价入市的可能性会比较大，想买新房的人可以再等一等。

　　吴翔华介绍，很明显可以看出来，新政出台是个中央部署的行动，十几个城市统一行动，之前出台政策中，包括土地限价、新建商品房限价、打击一些违法行为，这些并不涉及到房地产市场的本质问题。

　　【利好刚需一族】

　　最高8成的首付，让不少想买第二套住房的买房人一下子陷入了资金困境，不过，对于刚需一族来说，买房的环境明显宽松了。

　　吴翔华介绍，这轮政策出台，对于成交量认购量有降温作用，对于价格来讲，3到6个月之后有松动的情况，认购量下滑之后，价格也会有下滑。限购政策虽然对新购商品住房有限制，但是没有限制新购二手房，不管是本地户籍，未满二套的家庭，或者是单身人士没有购买过房屋的，仍然可以购买不限数量的二手房。

　　【"双限"挡出一批购房客】

　　今天上午，记者走访了南京河西南的一些在建楼盘。销售人员坦言，新政实施之后，有一批客户失去了购房资格。

　　楼盘销售人员介绍，南京市昨天颁布的，所有的客户都是这样子的，比如400多万80%要300多万。我们家200套房子1000多人摇号，之前买到的几率是比较小的，现在相对几率大一点。

　　购房者普遍认为，这次新政会阻挡房价快速上涨，打击炒房的投资客，因为新政的出台，大家也开始谨慎起来。

　　新政出台了，大家最关心的还是房价会不会降，对此各家楼盘的销售人员都表示，价格有下跌的可能。

　　楼盘销售人员介绍，有价格下跌可能。

　　楼盘销售人员介绍，节前我们这边看房，一比七一比八，一套房子七八个人抢，现在肯定会降。

　　以南京正荣润峯为例，这家楼盘尚有6栋新房没有开盘，销售人员表示，新政出台之后，这些楼盘何时开盘，价格是涨还是跌，开发商将根据购房人数的多少，再做决定。

　　楼盘销售人员介绍，降到一比一以下，还是降到一比三、一比四，还是不确定，如果一比三、一比四来讲，开发商还是无所谓，因为你只要超过一，房子总是能卖掉。

　　【二手房市场初显新政冲击力】

　　9月25号出台的限购政策，没有涉及二手房市场，因此，前一段时间的二手房交易可以用"火爆"两个字来形容。而昨晚出台、今天开始执行的限购、限贷政策，对购房者的资格、资金实力都是不小的考验。来看二手房市场的变化。

　　今天开始执行的南京楼市调控政策，虽然没有对购买二手房做出明确的要求，但对购房者的资质和条件设置了较高的门槛。对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起，前两年内在南京累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购一套住房，与此同时，新政还进一步加大了差别化住房信贷政策的执行力度，即对符合购房条件的居民，购买普通住房的首付款比例也提出了明确要求。前后十天两轮新政的出台，让很多刚需和投资客始料未及。

　　市民张衡表示，新政出来之后是个双刃剑 ，如果说价格都降，你这边将来卖的价格，你也卖不上去，从我个人感觉到就是说，新政出台房价估计要往下走一走。

　　小张告诉记者，9月26号出台的南京主城区限购政策，对于拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品房，但对购买二手房并没有限制，况且自己也符合购房条件，打算先买套二手房，把原来的单室套换成三居室，可房子还没找到，今天早上新的限购政策又出来了，小张担心，首付款比例的提高，加之价格的不稳定，自己买房会吃亏。

　　张衡表示，好多人都希望政策比较稳定，或者这个买房子政策，哪怕停止个半年，这样有个缓和的空间，要不然你踩不上点，你根本就换不起房子。

　　由于担心限购新政会影响到二手房价出现下跌，很多像小张一样的购房者，此时都怕踩错了点，因此慎之又慎。

　　置业顾问刘宜彬介绍，现在客户基本上不太稳定，都在等，担心房价会走低，不太敢买了。

　　置业顾问任雁飞介绍，二手房价格是跟着新房来的，所以新房价格被打压下去了，二手房的价格肯定也会降低。

　　记者走访南京江北的多家房产中介后发现，与前几天二手房成交状况相比，今天，多家二手房中介公司门庭冷落。

　　置业顾问蒋守清介绍，我觉得对二手房影响应该挺大的，比9月26号的限购新政影响大，很多人没有购房资格了。明显一点的就是，外地人买房子的可能会少很多，因为他要交社保，本地人换房子首付要提高。

　　购房资质、首付款比例，一个个硬杠杠的限制，也让很多原本与中介签约的二手房购房者，放弃了原有的购房打算。一些此前签了购房协议的购房者，有的也打了退堂鼓。

　　中介工作人员告诉记者，由于新政今天刚刚出台，加之正值长假休息，这次的调控对南京二手房的成交和网签会带来多大的影响，目前还不好说，也没有准确的数据支撑。但是从短期看，无论刚需还是投资，购房者都会出现心态调整，观望楼市变化。而从长远看，这次的楼市调控政策，最大利好是保护了刚需，屏蔽了大量投机客。

　　南京高业房产经纪有限公司门店经理钱盈介绍，可能像这种政策出来也有好处，把很多的投资客踢出去了，好多的投资客他无限制地去投资，它现在等于说保护了一部分，购房的刚需性的人，我觉得还是利大于弊吧。