北上深房地产信贷火线调查：部分银行研究提高首付比例

　　多个信源向记者证实，3月2日下午，上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。无论是从房贷申请人自身的资质，还是房产本身的情况，多家受访银行人士表现出更趋谨慎的态度，特别是对“假按揭”(虚假交易)、资金杠杆(首付配资)等情况给予更大关注。也有银行表示将采取措施，以防恶意“撬动杠杆”的情况。

　　开年以来，楼市之热，甚至超出银行机构的预期。

　　目前，北京和上海已经普遍出现首套房8.5折利率优惠，有银行甚至给出8.3折或更低折扣；二套房利率原先基准上浮10%的执行标准也有所松动，已有银行开始执行基准利率。

　　多个信源向记者证实，3月2日下午，上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。

　　有消息人士表示，相关监管部门目的有三方面：一是希望各家银行不要在利率上打价格战，保持价格稳定；二是希望了解各家银行个人住房按揭贷款的投放计划；三是了解银行与房产中介合作的情况，特别是在合作中是否遇到问题和困难。

　　“房价快速上涨，投机情绪加重，还是要谨慎。”有银行零售一线人士向记者表示。

　　无论是从房贷申请人自身的资质，还是房产本身的情况，多家受访银行人士表现出更趋谨慎的态度，特别是对“假按揭”(虚假交易)、资金杠杆(首付配资)等情况给予更大关注。也有银行表示将采取措施，以防恶意“撬动杠杆”的情况。

　　一月上海个人住房贷款创三年新高

　　新高纪录还在持续创造。

　　央行的相关数据显示，2015年上海地区个人住房贷款新增1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元。

　　一月上海地区新增个人住房贷款346.3亿元，打破去年9月218.9亿元的增量纪录，创下近三年新高。

　　可以比较的是，截至2015年12月末，北京地区个人住房贷款超5800亿元，新增1371.4亿元，同比多增906.3亿元，同比增长30.3%，增速较2014年提高19个百分点。其中，7月份单月新增量创下五年来的新高。

　　某国有大行内部人士告诉记者，1月开始该行个人按揭贷款增长提速。“为配合‘去库存’，银行业普遍在大量投放信贷。”该国有大行人士表示。

　　另一家国有大行相关业务监测人士则表示从2月份开始出现大幅增长，同比增幅甚至达到100%。

　　一家股份行个人金融部人士透露，今年个人住房贷款指标比2015年增长约30%。另一家大型城商行的年增长指标也为30%。

　　某股份制银行人士透露，个人住房按揭贷款是总行2016年定调的三大战略业务之一，其中一线城市被寄予厚望。“据我了解，个人住房按揭贷款30%的增长应该还是一个保底的状况。”

　　其还透露，上海地区某农商行1、2月的个人住房按揭贷款投放已接近国有大行的水平。

　　多位金融界人士表示：“对银行来说，个人房贷的风险不高，唯一的风险是‘断供’。”

　　“之前温州有过，陕西前两年也出现过，但这种情况只会出现在三四线城市，北上广深因为购房量较大，房价相对稳定，波动小，所以不构成系统性风险。”有城商行人士分析称。

　　有上海银行业人士表示，回顾目前为数不多的“断供”的案例，主要是2007年到2010年之间的一些房贷客户，有借款人个人财务问题导致的；也有个别升值空间远低于预期的别墅持有者。

　　对于一线城市的金融机构而言，潜在风险另有考量。

　　“大家都说上海没问题，但其实我们观察到一个现象值得关注”，有股份制银行上海地区零售部人士向记者表示，一些楼盘的购买群体尽管有财富积累，但投机心态较强。

　　值得一提的是，该类购房者如果购买的是银行的合作楼盘(新房)，或者是通过银行合作中介(二手房)，作为批量客户，银行一定程度上也是批量接受。

　　“比如，如果是和楼盘有合作，他们那边批量推荐的客户，我们一般不对具体的申请者做特别要求。另外，其实像单价十几万这种楼盘，总价上千万的，我们比较青睐的公务员、老师等工薪阶层也没办法买。”上述股份行人士表示。

　　有银行零售条线资深人士向21媒体记者表示，目前存在中介推荐给银行的打包客户质量参差不齐。“推荐过来10个客户，里面夹个两三个次的。”

　　银行密切关注房地产信贷风险

　　据21媒体记者在各地调研结果表明，目前市场上已经普遍出现首套房基准利率8.5折的优惠，也有极个别出现8.3折以上。

　　国有大行中，以农行为例，农行上海某支行个人客户经理表示：“商业贷款金额以180万元为界，超过180万的，利率折扣可低至8.5折；180万以下的，折扣为8.6折。”

　　北京分行则已有8.3折优惠。另外，工行北京分行对于首套房也是执行首付三成，首套利率可低至8.5折。

　　股份制银行中，招行和民生较有代表性。

　　招商银行上海某支行，房贷客户经理告诉记者：“商贷在100万元-200万元之间的，利率优惠为8.7折，200万元到400万元的，利率优惠8.6折，400万元-1000万元的优惠8.5折。”

　　民生银行则针对不同的合作楼盘和二手房中介，以及客户资质，有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。

　　城商行和农商行中，宁波银行在杭州地区执行的基本标准为首套利率9折，二套利率1.1倍。上海农商行首套房贷款优惠可低至8.3折，二套房利率可低至基准。

　　据记者了解，杭州地区的银行首套房按揭多执行25%首付，平均利率是基准95折，业务一线执行标准是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策规定30%首付，但一般实际执行40%首付。

　　上述利率折扣来自各银行分支机构相关人士，并未得到银行官方确认，具体执行利率可能存在差异。

　　有银行业内人士透露，考虑到资金和税务等成本，目前银行房贷的保本价在83折左右，“低于这个价格，一定是亏的”。

　　多个信源向21媒体记者证实，3月2日下午上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。

　　某大行信贷部门人士接受记者采访时称，目前还没有对房贷政策进行调整，但对房地产贷款风险保持密切关注。

　　有股份制银行上海分行零售部人士告诉记者，据目前上海楼市的情形，会更严格审核贷款人的资质，正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示，正在研究考虑提高首付比例。

　　前述某大行个人房贷业务监测人士认为，目前银行关注的风险，是担心房价暴涨情况下，房子的评估价格虚高。通过少交首付的方式，套用银行资金投向其他领域，比如高收益理财，或者资本市场。

　　多名受访银行人士还提到了当前“假按揭”的风险，也就是投机者看涨房价，进行虚假买卖，从银行套取现金，而这需要银行和房管部门双把关。

　　民生银行上海地区相关零售人士则表示，除了严格审核贷款人本身的背景，在合作楼盘的选择上，也尽量不碰外环以外的房子。

　　地产公司融资成本快速下降

　　一边是个人住房按揭贷款的迅速扩张，另一边，房地产开发贷款也在去年开始回暖。

　　根据央行上海总部公布的数据，1月上海地区房地产开发贷款止跌回升，新增135.5亿元；其中，地产开发贷款增加最多，单月新增378.7亿元，同比多增379亿元；商业用房开放贷款增加68.8亿元，同比多增3.1元。

　　回顾2015年上年半以来，上海地区商业用房开放贷款一直保持较快增长。

　　以去年11月为例，当月商业用房开发贷款余额达房地产贷款余额的21.2%，高出全国约1倍，同比增速高出辖内房地产开发贷款增速12.3个百分点。

　　同时，值得注意的是，根据权威部门相关调查，除了表内信贷，还有相当银行资金通过表外投向了商业地产。

　　据人行北京营管部统计，2015 年北京地区房地产开发贷款比年初增加390.1亿元，而2014 年为减少105.4 亿元。

　　有财富管理公司产品人士表示，自去年以来，可以观察到地产项目融资成本急速下降。“我们接触的是主要是百强地产商，去年年初他们的融资成本在1百分之十四五，到下半年，到百分之十二三，到今年直接到10%以下。直接原因是银行和信托原来停掉的业务又恢复了，地产公司从拿地的保证金到开发贷，全链条提供融资，资金很充裕。”

　　不过，某大行有关信贷部门人士告诉记者，在房地产开发贷款方面，总量是在压降控制。“我们目前只做一线城市和二线优质客户项目，三四线基本不做。对开发商还上调了资质等级要求。”

　　而有某浙江地区城商行人士则表示，在地产开发贷中会对客户、区域和项目进行三把关。其介绍称，总行对房地产开发贷进行名单管理。区域维度向一线城市、经济发达人口导入型城市靠拢，比如杭州、嘉兴(靠近上海)、湖州、丽水(靠近江西)。

　　某大行宏观策略研究认为，目前高层对房地产市场的调控政策，主要调控导向还是“去库存”。目前全国土地供应在减少。“深圳那边有一些调控政策，但是北京上海目前还没有。今年上半年可能开始调整，下半年根据房价走势，政府有可能采取一些行政手段，比如提高税率的百分比，调整首付比例等，调控一线城市房价。”该大行相关研究人士表示。

　　“风险最大的，还是商业地产”，另有上海地区城商行人士分析称，互联网对实体商场的冲击，以及上海不断上涨的租金，一定程度上遏制了商业地产高速发展的速度。

　　对此，上海银监局也在持续开展全口径压力测试，并要求各机构强化风险总敞口管理，合理设定符合自身风险偏好的房地产信贷政策，加强对商业地产的风险管控。

　　楼价疯涨引忧虑 亟需打击杠杆炒作防范楼市风险

　　打击杠杆炒作，防范楼市风险

　　一线城市正面临不正常的楼价上涨，引起各界几乎一致的忧虑。一些官方媒体日前连续撰文警告市场非理性上涨以及投机活动。在这种狂热的氛围当中，包括自买自卖转按揭、众筹炒房等通过杠杆手段进行房地产投机的现象正在出现，应当说，非理性的市场情绪已经形成，而这种情绪又吸引了大量杠杆投机者，形成了一种非常危险的泡沫，与去年上半年A股市场类似。

　　房地产周期本质上是货币周期的产物。上一次楼市大涨是在2009年实施货币与财政双重刺激的背景下产生的，巨大的反弹让政府被迫实行了更为严格的管制措施。截至今日，一线城市的限购等政策还没有放开。当前这一波房价上涨，与去年开始降准降息的新一轮货币宽松周期有关，更优惠的利率、税费以及降低首付比例等利好政策刺激刚需客户入场。今年以来，去库存目标激励各地政府推出各种政策吸引人们买房，尤其是那些库存多的地区，甚至降低了首付比例，相当于鼓励家庭部门增加杠杆，以帮助银行与企业转移杠杆。

　　应当说，各地取消各种管制并制定优惠政策去库存，是积极的。在库存比较严重的地区，也不太可能出现投机活动。问题出在一线城市，尤其是深圳上海北京，在仍然实行限购等政策的情况下，却迎来了新一波的涨价潮。而且，炒房者现在可以借助转按揭、众筹、P2P等新型手段加杠杆，造成了楼市的虚火。通过这些手段投机的人能够绕过限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”。

　　考虑到深圳上海北京等一线城市占据了中国房贷规模的相当大一部分，而且房价已经上涨到非常高的水平，其间出现的杠杆炒作的现象必须引起警惕。其危害在于，如果市场波动，这些投机者可能会放弃住房，拒绝还按揭，形成“次级贷款”，加大房地产金融风险。此外，杠杆炒作会导致市场出现爆发式释放，透支市场上行的时间，让价格走势变陡，造成大起大落，就像去年上半年的股市一样。

　　这种不正常的走势影响去库存的全局工作，是一种破坏性的力量。因此，一线城市应该加强对市场的管理，尤其是对杠杆投机的防范，不能因为投机者搞活了市场而姑息养奸。社会对此次一线城市房价上涨一致感到忧虑。所以，为了健康地可持续地推进楼市去库存工作，对杠杆炒作的打击是完全有必要的。

　　对于正常的刚需或者改善性需求，是否有必要降低首付比例、增加杠杆呢？央行行长周小川认为，中国个人住房贷款占银行总贷款的比重相对偏低。在很多国家，个人贷款——主要是住房贷款——可能占总贷款的40%-50%，而中国只有百分之十几。而且，个人住房抵押贷款产生的坏账的比例明显小于其它领域，银行系统也觉得个人住房抵押贷款是相对比较安全的产品，有发展的机会。因此，他认为，当前可以进行逆周期调节，适当下调首付比例。

　　其实，中国房贷占贷款总规模比较小的一个重要原因是中国间接融资的规模太大。很多国家——尤其是发达国家——以直接融资为主，信贷规模较小，因此，其住房按揭比例相对比较高。西南财经大学2013年的一项调查显示，我国家庭的住房拥有率达到90.8%，因此，可能大部分家庭都已经负有按揭，除了一些进城置业的农民工以及刚需客户，大部分家庭承受更大杠杆的空间不大。

　　而农民工缺少稳定的工作与收入来源，如果通过加杠杆进城置业，风险会很大。对于城市刚需家庭，他们在楼市长期上涨中都入市，说明购买力是很低的。其中很大一部分可能是在一线工作而家庭在三四线城市，通过父母举债支持才能置业，这会导致虹吸效应，而且会耗尽全家之力并透支未来。因此，这些人增加杠杆追涨，比过去十几年已经按揭购房的家庭而言，风险要高很多。

　　可以看出，一线城市房价暴涨蕴含的风险较大。因此，如何抑制房价上涨应是当前的主要工作。考虑到今年的M2增速可能还要保持较高的速度（13%左右），宽松的货币环境带来的地产周期可能会持续存在，为了避免泡沫化加速，一线城市需要尽快出手维稳。

　　房价太高咋办？深圳市委书记：填海5500万平米

　　55平方公里狭小的面积，已经容不下深圳这个超级大都市的身躯。

　　据南方日报报道，广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞3月2日首次走进《民心桥》节目，与深圳市民沟通交流。他表示，高房价是深圳当前难解决的大问题，但政府不可能袖手旁观。未来，深圳将大量供应原特区外土地，并出台一些政策规定不允许炒房。

　　马兴瑞介绍，深圳空间非常小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，中央和省里非常赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里（5500万平米），陆地整备50平方公里左右，“深圳还有100多平方公里，大家可以想象未来还有发展空间”。

　　另外，原特区外也要通过土地整备盘活一大批土地，这些都是必须解决的问题，不可能向别人要发展空间。马兴瑞还提到违建问题，认为深圳违建不能再增长了，“从去年起控制增量，让增量为零。”作为一个海滨城市，事实上过去多年深圳一直在填海。蛇口大道，深圳湾包括滨海大道、珠江口的大铲湾以及盐田港口的突堤等许多地方都是填海填出来的，填海不仅扩展城市空间，也与房地产发展息息相关。

　　深圳人口众多而面积很小，仅有北京的约八分之一，广州的约四分之一，填海将大大扩展深圳的可用面积。

　　数据显示，深圳福田区总面积78.04平方公里，55平方公里相当于福田区的70.5%。深圳业内人士认为，虽然还不确定在哪些区域进行填海，但55平方公里的填海面积，从长远来看，势必将影响深圳的城市格局和房地产市场

　　万科A前两月销售额逾400亿 2月销售额同比增91%

　　消息万科A3月3日晚间发布2月销售简报，公司2016年2月份实现销售面积119.6万平方米，较上年同期75.6万平方米同比增长58.2%；销售金额160.3亿元，较上年同期83.9亿元同比增长91.1%。

　　万科A同时公布2016年1-2月份累计销售面积为305.9万平方米，销售金额416.2亿元。

　　此外，公司1月份销售简报披露以来新增加项目13个，新增物流地产项目2个。