临近春节，中国人民银行抛出了房贷政策的“大礼包”。

　　2月2日下午，央行、银监会共同下发通知，调整个人住房贷款有关政策。通知规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。也就是说，包括南京在内的多个城市首套房房贷首付可以低至20%。

　　这是去年年底中央经济工作会议中提出化解过剩产能和房地产去库存后，政府出台的首个对购房者利好的信贷措施。而此前不“限购”的城市中，首套房购买家庭的首付款比例最低为25%；对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，此前最低首付款比例为不低于40%，新政出台后该类家庭的首付款比例下调了10%。

　　业内指出，此举是房地产市场“去库存”的最新举措，楼市本已相当火热的南京将继续受益。

　　房贷新政三大关键词

　　关键词1：仅有5市仍限购

　　据统计，截至2016年2月2日，全国46个限购城市，仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚这5个城市没有取消限购，其余全部放开。

　　关键词2：普通住房

　　根据南京市规定，住房面积小于或者等于144平方米，容积率大于1.0，两者同时满足即为普通住房，否则为非普通住房。

　　关键词3：公积金贷款

　　本次新政并未提及公积金贷款，目前南京政策为：购买首套房，夫妻两人最多可贷60万，首付比例最低2成；购买二套房的，夫妻两人仍最多可贷60万，首付比例同样是2成，前提是名下没有公积金贷款或已还清，且家庭人均住房面积小于32平方米或一家三口住房小于100平方米；购买三套房的不允许使用公积金，使用过两次公积金贷款的也不允许再贷公积金。

　　A 对南京等热点二线城市而言 它可能是“火上浇油”

　　南京“地王”频出，还需新政刺激？

　　刚过去的2015年，全国楼市冷热不均、分化严重。一线城市和部分热点二线城市的楼市成交活跃，价格涨幅明显，其余二线城市保持平稳。

　　记者从昨天上午举行的江苏省人居环境改善工作电视电话会议上获悉，2015年全省建筑业、房地产业增加值占全省GDP的11%，缴纳税收占全省地方税收的49%。房地产开发、城市市政公用设施投资占全省固定资产投资的27%，成为名副其实的支柱产业。业内人士评价道，由此可见地产行业仍是江苏经济发展的重要支柱。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，房贷新政明显是针对国内三四线城市低迷的市场。而从全国的情况看来，除了一线城市，南京等热点二线城市销售火爆。

　　眼下南京“地王”频出，国内巨额资本正虎视眈眈瞄准南京房地产市场，同时投资性需求正越来越多地向一二线城市集中，导致交易量放大、价格攀升，因此有业内人士认为，南京其实已经不需要新政刺激，房贷新政对于南京来说可能不是“锦上添花”，而是“火上浇油”，开发商与购房者均应理性看待。

　　江北新区等板块或明显受益

　　首套房的首付比例从25%降至20%，虽然只有区区5个点，不过对于总价相对较低的江北新区等板块来说，更加吸引首次购房者的关注。

　　以一套80平方米、单价1.5万的房源为例，总价为120万元，过去首付25%时需要30万元，今后可能只要24万元，6万元的差距对于刚需客可能相当重要。江北长江隧道口的一家楼盘营销人士告诉记者，2016年刚开局的新政对于楼市将起到积极的促进作用，降低首付门槛，能够加快库存的去化速度，对于购房者来说降低了置业门槛，因此可以说是较大的利好。不过贷款数额的增加将增大房贷利息的支出，买房人不妨好好算账过后再做决定。

　　仙林一家改善楼盘的负责人认为，央行推出的是史上最低的房贷首付比例，今年南京房地产市场将持续看好。可以预见的是，2016年上半年南京房价会继续上涨，下半年如何调整有待观察。

　　投资性购房的机会已经出现

　　著名经济学家宋清辉在接受扬子晚报记者采访时表示，此次央行发布房贷新政，也是2015年以来楼市去库存政策的延伸。此举不仅是在帮助国家解决经济隐患，同时还帮地产企业解决了包括销售、按揭、回款等一系列问题。中国房地产市场供求早已平衡，市场需求增速远远没有原来那么快。央行房贷新政实际上等同于回到了两成首付，这不但可以减轻房企去库存压力，也必然会产生量升价稳的效果，达到政府、市场等多赢局面。同时，房地产销售大幅改善之后，房价有望迎来回暖。与此同时，该政策也将会影响股市上行逻辑，为投资者带来新的投资机会。

　　央视昨天也解读称，过去五年，中国的核心城市都经历了严厉的楼市调控，随着多数城市已经解除限购，随着利率持续下降以及各地在贷款方面的优惠政策，随着供给侧改革和城镇化进程，因此从消费者的角度来看，应该说，投资性购房的机会已经出现。

　　两点追问

　　新政何时能落地？

　　细则可能要节后才能出台

　　记者了解到，去年4月份，江苏省在“330新政”后明确了二套房贷款首付比例，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。此次央行房贷新规中，要求二套房首付最低可为30%，再次降低了购房门槛。而在首套房的贷款比例方面，目前省内各地执行的为最低25%首付比例，此次调整后，最低可为20%。

　　需要指出的是，房贷新政何时落地江苏仍是未知数，地方政府与金融机构沟通协调后方可正式推出，而眼下临近春节，普遍预计将在节后对外公布。

　　银行目前咋执行？

　　南京13家银行最低可2.5成

　　扬子晚报记者昨天采访了几家银行的房贷部门，发现当前南京地区各家银行基本实行首付比例3成的规定，当然，对于优质客户且合作楼盘等，首付利率最低可打到九折。

　　据融360监测数据显示，共有13家银行执行首套房首付最低2.5成新政，分别是紫金农商、广发银行、光大银行、北京银行、建设银行、工商银行、兴业银行、邮储银行、中国银行、农业银行、交通银行、浦发银行和中信银行，除停贷的平安银行，其余3家银行均为3成。扬子晚报记者采访银行的个贷部工作人员，对方均表示，并非所有的首套房比例都能到2.5成，会因人而异。

　　此外，融360监测数据显示，2016年1月份，南京地区有13家银行可以执行首套房首付最低2.5成，在所监测的南京地区17家银行中，平均利率折扣为9.07折，平均利率为4.44%，优惠占比高达94.12%。

　　对徐州等三线及四线城市而言 它可能是“雪中送炭”

　　常州徐州等地仍面临库存压力

　　就江苏而言，省内除了南京、苏州等城市房地产市场火热以外，多数地方的楼市仍较为低迷，常州、徐州仍面临库存较大的压力。在中央号召“去库存”的大背景下，房贷新政的早日落地，将能够极大刺激消费者的购房意愿，降低购房门槛，为城市发展带来新的活力。不过也有业内人士表示，此次出台的政策对刺激三四线城市的住房消费作用可能并不大，这些城市的房价并不贵，而是购房需求萎靡，再怎么降低首付恐怕也难以刺激买房人出手。

　　三四线城市，仅靠当地拉动不现实

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能，更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。

　　据陈晟分析，此轮信贷政策调整后，或将更大幅度降低热点二线城市的首付金额，特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。

　　易居研究院副院长杨红旭表示，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，全国楼市将继续回暖。

　　购房门槛实实在在降低了

　　著名经济学家宋清辉表示，在临近春节家人团聚的这个时点推出这个政策，一来等同于“央妈”发了春节红包，比平时对购房者产生的心理影响效应更大，实实在在降低了购房门槛，体现了政府的政策关怀；二来让更多的人能买得起房，刺激了居民消费，也能够带动投资性需求。

　　他表示，当前，楼市去库存重任主要在三四线城市，央行降低首套房首付比例最低20%，而且限购非限购城市不一致，主要针对的是三四线城市，意味着在这些不限购的城市购房门槛进一步降低，对于三四线城市去库存有一定的实质性帮助。

　　宋清辉进一步分析说，首套房首付比例最低降至20%，可看作是央行的救市行为。短期而言，房屋销售量增加，房地产企业的“活力”将向上下游相关企业传导 ，对房地产板块是一种利好。长期来看，对股市房地产板块实际影响效果可能很有限，政策频出说明房地产市场不被看好。

　　英大证券研究所所长李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。交行首席经济学家连平表示，中央经济工作会议中首次提到“去库存”，可见房地产去库存将成为政策施展主要方向。2015年房地产市场交易比较活跃，强调“去库存”有助于房地产交易平稳，不至于在今年房地产交易大规模释放后出现萎靡的状况。

　　在中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军看来，此次的新政是一个结构性调整的政策，主要是为了应对当前我国房地产市场结构性不合理问题突出的情况。“房地产市场的结构性矛盾，体现在一方面北上广深等一线城市存在大量的刚性需求，房价居高不下；另一方面，二三线城市存在库存积压。”

　　中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈认为新政的出台有较大的实施空间。

　　“目前养老地产、旅游地产、文化地产、医疗地产等新的物业机会不断涌现，创客空间、租赁市场等新服务模式也逐渐兴起，有必要通过金融手段来实现居民住房消费的转型升级。”李佩珈还认为我国居民住房贷款偿付能力大于欧美等国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大的发展空间。

　　2008年，国际金融危机爆发后，为了稳定经济，当年央行推出新政，曾将最低首付款比例调整为20%。这次房贷新政将最低首付比例拉回2008年救市政策水平，在一些行业人士看来有利于房地长市场的回暖。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，新政会给经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的成都、重庆等城市的住宅市场带来成交量的提升。

　　民生银行首席研究员温彬认为，当下正值春节前的返乡季，新政能够提高三四线城市居民的购买力，而房地产市场里中小企业的生存压力比较大，新政对房地产行业自身的转型升级、并购也有促进作用。

　　然而，当首付恢复到最低可达20%的水平线时，会不会再次出现房价暴涨的现象？

　　李佩珈认为，虽然和过去的水平线相同，但整个房地产的市场环境发生了很大的变化。“当时房地产市场正处于增长期，而现在房地产市场面临着去库存的大环境，新政的出台不会造成房价的大幅度上涨。”

　　赵锡军也认为，此次新政虽然用降低首付的比例来刺激民众的购买需求，但另一方面政府在政策的制定上也堵住了可能出现的暴涨风险。

　　新政中要求银行业及其他金融机构，应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

　　“这意味着‘风险控制’十分重要，银行不能不顾一切代价扩大房屋贷款，从而导致投机炒作，抬高房价，造成暴涨的态势出现。”赵锡军强调。

　　“此次新政看似是从需求侧发力，因为是结构性政策，从对供给侧的影响看，政策会传递到供给一方，让房地产商按照政策进行调整。”赵锡军认为，新政体现出对房地产市场供给侧的影响，房地产商应根据政策的引导来考虑如何解决一线城市民众的刚需问题和减少在二三线城市的投入。