房子70年产权到期咋办?温州出现实例 网友炸锅

2016年04月18日 06:53:34 | 来源:南方都市报

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  刚买了房子,却发现土地证已过期;想续期,又被告知需要缴纳数十万元的出让金,这笔费用占总房价的三分之一甚至更多。近段时间,温州频频有市民遭遇这样的难题。

  对此,昨日,温州市国土局相关负责人在接受新京报记者采访时回应称,“土地证续期需缴数十万元”系误读,“我们始终都没有这个说法,因为政策还没出。”

  缴土地出让金遇不同计算方法

  据媒体报道,温州一位市民三年前购买了一套75平米的二手房,近日发现土地证过期了,这套房子的土地使用权只有20年。土地管理部门回复她,如果想续期,需要按照现在的基准地价乘以用地面积,缴纳相应的土地出让金,重新购买土地使用权。测算后她得知,需缴纳近20万元的出让金,约为房价的三分之一。

  同样也在温州,市民王先生刚买的一套50多平米的二手房也因为土地使用权过期,无法完成最终的交易。“房产证更名已经完成了,但是土地证过期了,我全额交的60万元购房款,全部冻结在银行;原来的房主只收到10万元的订金,房子现在却不属于他了,想拿到剩下的房款,就要把土地出让金补齐。”

  王先生告诉新京报记者,他们要缴纳的土地出让金,是另一个计算方法,“我们找到一家土地价格评估事务所评估,将这套房的楼面评估价与房产证上的建筑面积相乘,得出的土地出让金是30多万元,相当于总房价的一半。”16日,当他们进一步向土地管理部门和评估机构咨询时,之前的计算方法却又被推翻了。

  温州国土局称已着手研究解决方案

  同样的问题,为何计算方法不同?土地使用权到期后如何续期?土地出让金应如何计算?一系列问题在网上引发热议。

  “之前媒体的报道,有一些内容存在偏差,关于要缴纳的土地出让金相当于房价的三分之一,或者是一半房价,我们始终都没有这个说法,因为政策还没出。”昨日,温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清接受新京报记者采访时表示,目前被大家普遍诟病的几十万元土地出让金,只是媒体和市民个人按照所认为的地价、面积等因素算出来的钱,以此与交易房价对比,是不准确的。

  “我们工作人员的一些说法,只是一种讨论性的看法,并不是结论。因为我们到目前为止,还没有处理过一起类似的土地续期事件,所以我们无法证实到底该怎么计算,也没有确切的政策可循。”张少清说。

  不过,他证实,近几年温州有一批住宅的土地证将要到期,其总数可能比媒体报道的600户还要多。

  依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》的规定,住宅土地使用权经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  此外,《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但“自动续期”该如何续,张少清介绍,目前国家尚未出台相关实施细则。

  温州市国土部门表示,对目前出现的情况,已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定。  

    [此前报道]

  房屋的土地使用权到期之后该怎么办?这个长期受社会关注的问题有了实例:浙江省温州市政府开始正式施行续费政策,也就是说要续缴土地出让金。

  终于看到这一天,

  住宅土地到期了,

  续期再交三分之一!

  温州最近出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。

  很多人可能有点纳闷,房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确,我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年,在1990年代初通过立法全国推行,温州的二十年产权房是地方 政府灵活施行政策的产物。

  法律真是这样规定?

  物权法有相关规定,

  但细节有待明确……

  当然,对于七十年的产权房来说,现在离到期还有时间,但既然不是永久产权房,终究还是会面临同样的问题。土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。

  从这个角度讲,法律上存在模糊空间,物权法规定可以自动续期,但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前,国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

  不交会怎样?

  仍可继续居住

  或不能转让、抵押

  从温州现在的问题来看,受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖,到期后还能继续居住吗?对此,专家表示,物权法规定土地使用权可以“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子,也就是所谓的公房,公房可以居住,但转让时却要补缴土地出让金。因此,专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

  所以,理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。

  温州碰到的问题在国内属于先例。随着时间的流逝,未来全国各地碰到这种问题的情况肯定少不了。温州的做法会有示范意义吗?实际上,如果按照温州现在的做法,续费额度相当于房价的三分之一,在高房价的背景下,这会给购房者带来沉重负担,相当于房价一次性上涨了三分之一。因此,有学者认为在未来住宅的土地使用权密集到期的年份,如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金,恐会在社会上引发轩然大波。

  为此,专家建议可行的解决路径有两种:第一,大幅度降低“续期”的土地出让金,因为首次购房时实际上已经缴纳了比较高比例的土地出让金;第二,以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金,在房产税全面开征以后,对“续期”的土地使用权不再征收出让金。不管将来政策如何,不能以此大幅拉升房价应该是社会的主流看法。

    广州:暂无相应政策

  据广州日报报道,面对温州的做法,广州市国规委相关负责人昨日(16日)向记者透露,广州近年来严格执行国家的相关政策,土地使用年限根据土地性质不同而有所不同,像商业地块的使用年限一般为40年,而住宅地块则为70年。在《物权法》、《土地管理法》等上位法没有变化的情况下,广州将继续按照现行的政策执行下去。而且,广州尚未有项目需要延续土地使用权期限,也暂时未有政策明确住宅用地满70年期后如何具体处理以及土地出让金如何交纳的标准。

  而早前合富辉煌首席市场分析师黎文江接受南都记者采访时表示,其认为以广州而言,住宅都是1992年才开始出现,目前离50年和70年都还远着。即便是到期,按目前的规定,也不过是再交土地出让金就可以继续使用。“当然,届时以房地产税或其它税来代替土地出让金也是有可能的”。

    知多D

  为什么是70年?原来是借鉴香港模式

  有人说,70年是为了数字好听,但是如果是这样100年岂不是更好听?这个问题就连南都记者私下向国土局的朋友咨询也无果,只好求助万能的百度及文献。学者肖喜学在博客中是这样解释的:

  在香港九龙半岛,有一条东西向的街道,名叫“界限街”。由于中英双方博弈中产生系列历史问题,使得界限街以北的批租土地是99年,而界限街以南的批租土地是75年。

  1980年代初,霍英东向中央政府建议土地有偿出让,提及到香港界限街的做法。最后,我们选择了一个比75年更短一些的70年,而其他类型的土地年期则更短。

  房屋产权到底是怎么一回事?个人获得的产权日期如何计算?最后再看看下图捋一捋吧——

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