房价逻辑正在改变!未来,南京楼市的机会点在哪里?

2018年08月30日 09:25:06 | 来源:南京侃房

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  “国人热衷买房。”这是在中国放之四海皆同、少见的没有地域差异的现象,南京也是如此。

  “世界是平的”,这句话用在南京房价上,仍是如此。

  目前,南京区域的房价正在不断趋近,差异不断缩小,寻找新的价值爆发区域越来越重要。在购房日益困难的南京,下一个价值爆发点在哪,楼市的机会点就在哪!

  part 1 金九银十开盘潮,南京多个板块持续火热!

  楼市的金九银十即将到来,南京要迎来开盘潮。

  近期有十多个楼盘集中领取销许,房源总量高达数千,涵盖了刚需到终极改善多种类型。据统计,接下来的2个月内,南京约有35家楼盘近9千套房源入市!

房价逻辑正在改变!未来,南京楼市的机会点在哪里?

图/腾讯房产南京站

  地价方面,从2016年开始,南京区域最高价格不断被刷新,南京的购房者,在购房置业时会考虑到一个问题:现在的地价越来越高,未来的房价也还是越来越贵。

  房价方面,南京实行限价已经两年多,至今没有放开。日前,中共中央政治局召开会议为楼市定调:坚决遏制房价上涨。由此可见,严格执行限价政策,仍将是未来一段时间,楼市调控的重点。

  再看看几个重点板块。鼓楼滨江将迎开盘潮,由仁恒操盘的桃园世纪最受关注。最新消息,仁恒桃园世纪首开,推出共516套房源。均价42409元/平米,突破区域限价,且要求首付5成、验资200万。如此高的置业门槛并没有让购房者止步,吸引了2394组报名客户,中签率仅21.6%。

房价逻辑正在改变!未来,南京楼市的机会点在哪里?

图/楼市飞说

  江北板块目前在整体均价限价3万以内的“红线”内,有小部分的房价天花板正在被刷新。近日,江北大华锦绣华城香鸢墅开盘,推最后3栋楼,共48套毛坯别墅,面积221-276㎡,均价22936-25431元/㎡,总价较高。据悉不到半个小时,就卖出了13套别墅。

  城东麒麟此前的房价天花板是京奥港的毛坯均价2万6,这也是区域内的毛坯新房限价红线。业内人士表示未来一段时间,麒麟上市新房均价可能会在毛坯2万6、精装2万9这个范围内波动。

  根据最新消息,麒麟的熙悦近日开盘,共96套房源,户型面积为89、115、117平米,精装均价28900元/平米,预计2020年4月30日交付。当日房源去化9成。

房价逻辑正在改变!未来,南京楼市的机会点在哪里?

  part 2 这些热门板块,是如何爆发起来的?

  南京多个板块这几年都纷纷爆发,甚至有的短短几年房价翻几番,不少购房者的身价也是翻了几番。那么分析这些板块爆发的原因、找出共性,对于我们预测未来会产生价值爆发的板块将有重要作用。

  鼓楼滨江破四奔五

  像是鼓楼滨江板块,南京新兴的豪宅板块。近几年地价不断攀升,截至目前,板块内的楼面价最高已经近3万/平米,房价也普遍在3.5-4万/平米左右,而这还都是毛坯的价格。

  2014年1月,《下关滨江商务区区域发展规划》发布,鼓楼滨江商务区按照泛长三角CBD标配所规划,未来这里将以商务为主,将着力打造三大产业。5年内鼓楼滨江将建成总面积1000万平方米的总部楼宇及大型商业综合体。

房价逻辑正在改变!未来,南京楼市的机会点在哪里?

  今年年初,政府还加快把优质教育资源、医疗资源向滨江地区输送。目前政府总投资已超1000亿,计划将鼓楼滨江打造成南京第三个融合商务、商业、现代产业、居住等综合功能的区域。

  你看,不过三四年的功夫,鼓楼滨江板块就发生了翻天覆地的变化。

  如今板块形成了以仁恒桃园世纪、中冶盛世滨江、证大阅公馆为主的豪宅鼎立局面。今年,鼓楼滨江不少高价地都面临上市。

  中海桃源里已于3月底首开,毛坯均价39000元/平米,当天就售罄!

  中冶盛世滨江在5月份加推,4号楼房源毛坯均价超过4万/平米,成为南京毛坯房价最贵的盘,卖得很好。

  接下来还将迎来新一轮“开盘潮”,据统计仅8月份,鼓楼滨江就有4家楼盘加推约1600多套房源,热度可见一斑。

  方山板块奔三

  2015年之前,方山板块的房价还在15000元/平米以下。

  在2015年底,保利樾广场首开精装房源,均价21553元/平米。

  2016年中旬,中粮祥云迎来首开,精装房源均价24000元/平米。

  此时,方山板块毛坯房源均价已经涨到16000元/平米,精装房源均价已经逼近25000元/平米。现在,刚需房源已经寥寥无几,板块内房价已经奔三了。

  最新消息,五矿澜悦方山近日首开,加推别墅房源,共计104套,共计吸引了269组客户摇号,中签率38%。项目下叠面积223平米,中叠面积142平米,上叠面积125平米,销许均价29500元/平米,总价不便宜。其中上叠户型较为畅销,据悉中下叠仍有房源在售。

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五矿澜悦方山开盘现场图/楼市飞说

  麒麟板块奔三

  麒麟新城位于紫金山与青龙山之间,是东部进入南京城区的主要通道之一,是南京主城的东大门。过去麒麟与江北、仙林并称为南京刚需置业的三大区域,而现在,这三大区域的房价都已今非昔比。

  目前,麒麟板块区域内2万以内的项目已经不多见,2015年麒麟精装修1.3万,经过3年发展区域房价已经从之前的1万出头到目前的接近3万的状态。

  同时,麒麟板块区域各项利好爆发。有轨电车对接地铁2号线马群站,今年2条麒麟快速道路工程也即将投入使用。此外,还有荔枝广场、沣麟广场等大型商业综合体的兴起,中国科学院大学也确定在麒麟高新区建设中国科学院大学南京学院。

  可以看出,板块价值爆发:

  地价的抬升是基础,这些价值爆发的板块无一例外都是土地释放后,地价逐年攀升,引发房企进驻。

  此外,商业兴起和完善配套是关键,配套跟上、商业建设,将增加人口、带动就业。

  还有,交通建设也是板块价值的重要推动力之一,缩短与其他版块的距离,加速融合。

  part 3 接下来,南京新的机会点在哪里......

  在南京多个板块轮番爆发后,接下来新兴的爆发板块会是什么?南京新的机会点又在哪呢?

  看城市规划

  新一轮修编的《南京市城市总体规划(2011年—2030年)》,提出了南京都市区的概念。“构建以主城为核心,以放射形交通走廊为发展轴,以生态空间为绿楔,‘多心开敞、轴向组团、拥江发展’的现代都市区格局。“五轴”是江南以主城为核心形成的五个放射性组团式城镇发展轴。

  “一带五轴”都市区包括:

  主城

  东山、仙林、江北3个副城

  龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林6个新城。

  目前,不仅国内而且国际上一些大城市都意识到了“摊大饼”式发展的弊端,如北京、上海等城市。而南京主城不大,轴向发展的框架刚好可以拉开,“这个机遇可算抓得正好。”因此让北京、上海等国内很多大城市极为羡慕。

  规划中,仙林副城和汤山副城将构成沪宁城镇发展轴。

  汤山,这个之前被很多南京人忽略的地方正在崛起。

  汤山新城规划先行

  今年1月,南京规划局公布了《汤山新城温泉片区控制性详细规划修编及汤山温泉养生小镇城市设计》。之后,这一小镇将迎来一波全面开发,规划建设用地规模将在现有规模上翻番,规划居住人口4万人。

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  其中汤山新城温泉片区规划区位于南京市东郊、汤山新城(街道)中部,西临古泉片区,东临汤水河片区,是汤山国家级旅游度假区的核心功能板块。

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  这一规划区位于南京市东郊、汤山新城(街道)中部,是汤山国家级旅游度假区的核心功能板块。

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  规划对汤山国际级旅游度假核心区的功能定位为集温泉度假、健康养老、主题文化于一体的旅游功能板块。未来可容纳居住人口约4万人。

  这一温泉养生小镇总体将形成“一核两心、一带四片”的总体布局。

  一核:旅游服务核心;

  两心:健康养老服务中心,特色老街服务中心;

  一带:旅游功能联系带;

  四片:环山旅游片区,老镇生活片区,温泉公园片区和养老生活片区。

  未来规划居住社区中心1处,基层社区中心4处。教育设施中将布局幼儿园4所,小学2所,初中1所。还有为老镇特色商业和为旅游配套服务的商业、娱乐、酒店等。

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  多家大牌房企进驻汤山

  从去年开始,碧桂园、旭辉、银城、绿城、景枫投资等大牌房企相继进驻汤山,同时还有融创、国资、中国金茂、五矿、石林等,可谓大牌房企云集。目前,汤山地价已到1.4万,今年将有多个项目公开。

  2017年1月,汤山G91地块被国资新城以7.65亿元拿下,楼面价14171元/㎡,需现房销售,是目前的汤山区域最高价格。

  2017年10月,国资新城以楼面地价10747元/㎡竞得汤山G56地块,需现房销售。

  2017年12月,碧桂园以楼面价10638元/㎡拿下G65地块。

  2017年12月,汤山G66宅地被旭辉拿下,楼面地价10537元/㎡,建设4栋高层及相关配套设施,总建筑面积约4.1万平。

  2017年,银城还收购了汤山镇汤泉湖半岛上的东湖丽岛二期地块,将打造中式风格的别墅类产品。

  2018年3月, 景枫拿下汤山G09地块,紧邻百联奥特莱斯广场,景枫未来会打造商业广场、超市等业态。  

  交通:S122 G42 S6汤山站

  S122省道和G42国道是汤山的两条交通大动脉。S122省道是连接南京和句容之间的交通要道,S122省道开车20分钟即可从汤山到马群站。宁沪高速公路是G42国道的组成部分,是连接上海与南京之间的一条重要高速公路干线。

房价逻辑正在改变!未来,南京楼市的机会点在哪里?

  宁句城际起于马群站(与南京地铁2号线换乘),经麒麟、汤山至句容,线路全长约35.418公里,总投资168亿。

  宁句城际将于今年底开工,预计2023年6月建成通车。一共13个站点,南京区域站点为:马群、白水桥东、麒麟镇、东郊小镇、侯家塘站、汤泉西路、汤山镇、汤山。

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  教育医疗商业配套完善

  教育设施中将规划7所学校,幼儿园4所、小学2所、初中1所。

房价逻辑正在改变!未来,南京楼市的机会点在哪里?

  现状城市建设用地面积333.68公顷,占城乡总用地的38.56%,主要由居住、商业、医疗卫生用地、绿地等构成。

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