纠结一：滨江地产杭州买地44460元/平米  南京连房才2.2万元/平

　　南京雅居乐滨江国际花园最顶级的大平层1500万起售，单价2.2万元/平。这个总价基本快赶上了南京的最高记录，仁恒江湾天成，曾经4.5万元/平供不应求，380平，总价1710万元。

　　但是雅居乐滨江国际北纬天幕这个单价，2.2万元/平，甚至比不上该楼盘的“中小户型”，目前市价毛坯已达2.7万元/平，精装修已达2.9-3万元/平。

　　图片来源：南京网上房地产

　　但是小编看了下杭州，最新的9月13日的土拍，位于杭州钱江新城的南星宅地以44460元/m2的价格，被滨江（杭州一家和绿城齐名的开发商）拿下。在此之前，滨江已经在钱江新城开发过8家豪宅。

　　以滨江旗下的湘湖壹号最后一个排屋组团——锦湖园为例，主力户型410-440平，2000万级。而九月初，武林壹号的最后104套大宅，3000多万起，全款一天扫空。这块南星宅地，根据拍卖竞价结果，有23%滨江要自持，实际地价已经超过5.6万元/平。

　　宁杭“PK”多次，在豪宅这个问题上，南京楼市貌似只能算刚起步？空间可期？

　　纠结二：680平南京最大大平层，YJL外还会有吗？

　　雅居乐滨江国际将其大平层，从250平到680平定位为“北纬天幕”，最大面积达到了680平米，也就是一层仅此一户，360°观景，这创下了南京最大的平层面积记录。

　　雅居乐北纬天幕680平户型

　　此前，南京的仁恒江湾天成大平层最大仅为380平。而仁恒与保利、招商合作的新作桃源世纪，高层小高层的星辰和星徽系列，户型不过111-200平，院墅洋房树苑系列面积段稍大，200-300平，最大也不过300平。其竞品之一，当代万国府MOMA主打230平起步的精装大平层，最大面积可达290平。

　　还有一家同样主打滨江大平层的新品，中冶锦绣公馆的主力户型为175平和230平。

　　河西现有的大平层里，海玥名都苑最大的户型为240平，保利天悦的最大平层为230平。

　　也就是说，南京的主力大平层一半都在230平，最高不过380平。

　　而雅居乐滨江国际，一出手直接就到了680平！超越得不是一星半点！更重要的是，这还是在5年前！南京市规划局网站显示，该楼盘最后一次调整规划是在2012年，调整的正是目前准备上市的北纬天幕所在组团。

　　为什么这个项目如此超前？为什么雅居乐会有如此大的魄力？这一切都要从雅居乐江北拿地开始说起。

　　2010年10月29日，南京雅居乐房地产开发有限公司以总价57.35亿竞得浦口七里河附近的G40、G41地块，两幅地块的楼面地价分别达到了7411元/平米和7813元/平米，而7813元/平米也创造了江北板块楼面地价之最。

　　但实际上，雅居乐所拿的地是从一家叫“世纪金源”的开发商处“虎口夺食”而来。时代周报在2012年的一篇文章显示：

　　一位业内人士向时代周报记者表示，“拍卖让政府傻眼了，没想到雅居乐会冒出来。第三块地的时候给雅居乐打电话通气了，否则第三块可能都会被雅居乐拿去，世纪金源最后经过25轮竞价仅仅拿下G42地块，花了20.3亿元，溢价达到了408%，楼板价也达6592元/平方米”。

　　这场土地拍卖将江北房价的期望值直接拉到了1.5万元/平方米左右。而当时南京楼市对于江北的房价心里预期只有8000-9000元/平方米。当时周边在售楼盘中铁江佑铂庭的均价仅8800元/平方米，最高价也只有9100元/平方米。

　　而雅居乐拿地后也经历了退地风波，最终以容积率从2.5调高到2.7的方式，将楼面地价降到6000多元/平米。世纪金源最终退地，南京世纪城项目流产，原因之一就是雅居乐夺得的这两块地占据了“江北最好的江岸线”，且雅居乐的品牌能力亦更强一些。可见当年的雅居乐，是有多么踌躇满志、意气风发！

　　而雅居乐拿下该地块后，因其比当地楼盘成本高出一大截，因此整体项目的定位被拔高，特别是沿江一线，250-680平大平层或因此出炉，大有改写江北、与河西试比高、占据南京顶豪楼盘记录之势。

　　然而最终，南京楼市在2013-2015年经历调控，雅居乐滨江国际曾一度降到1.6万元/平出售，直到2015年7月，南京江北国家级新区获批，该楼盘才重获新生，房价立马跃上2万元/平。

　　然而，这一段历史怕是再难在江北上演。因为时至今日，江北的地价已经……

　　2016年9月20日，南京江北的地价最新记录是，浦街道白马2号地块,G47总价达到16.5亿元，楼面地价为22493元/平方米。近两年，南京江北楼面地价过2万已成常态。

　　在这种情况下，如果定位高端大平层，房价4-5万元/平将是起步价，但是又必须控制总价，谁家还敢于挑战680平的大平层呢？

　　就算是豪宅遍地的杭州，目前顶豪楼盘也多数集中在400-500平，2000万元的数量级为主流。

　　因此，雅居乐滨江国际北纬天幕680平大平层，很有可能在相当长一段时间内都会“前无古人、后无来者”。

　　纠结三：北纬天幕房价才及地价，但江北多久才能成为河西？

　　一方面是超大的面积，680平，可以将居住一举从中产跃升顶豪阶层；另一面，更让人纠结的是，目前该楼盘放出的风声是毛坯1500万起售，划下来单价仅2.2万元/平……这不就是个江北的地价么！

　　人们总是想，河西豪宅已经4.5万+了，但当年那也是一片滩涂地啊！或许我们可以去新区看看，挖掘下一个河西？可是事到临头，哪有不纠结呢？

　　原因就在于，目前的江北还不是河西。

　　杭州滨江之所以能在钱江新城之开发众多千万级豪宅，那是因为杭州的顶豪们都以住钱江新城为荣，以住滨江绿城为荣；一如今天南京的河西新城，一如南京的仁恒。

　　可是江北，虽然定位国家级新区，但是最近的消息传来，阿里巴巴江苏总部、小米华东科研中心，还有传说中的马上要来的百度……落户的可都是河西南。江北虽然也有台积电、清华紫光等超大项目，可总感觉成熟仍需时日。

　　是享受当下的繁华与荣耀？还是投资未来的潜力新星？

　　据悉，雅居乐滨江国际这两月以来，每月销售都过50套，每套800万起。公开显示的信息里，雅居乐滨江国际在售的绝版楼盘及锦绣江山组团的毛坯大平层，户型面积195平仅剩5套，310平、336平、502平仅剩3套，再有，就是680平的。

　　或者一眨眼，江北沿江顶级豪宅又擦身而过。

　　这，太让人纠结了。

　　纠结四：你是在江北瞰江，还是在河西成为别人的风景

　　有一句很美的诗句：你站在桥上看风景,看风景的人在楼上看你。你在看风景的时候,殊不知你也是别人眼中的一道风景？

　　这句话，用在雅居乐北纬天幕大平层上再合适不过，又恰如其分地戳中了这一产品的另一大纠结点：就江景而言，究竟是江南好，风景旧曾谙？还是江北更壮美，一览南京最美天际线之初成？

　　在雅居乐北纬天幕发布会上，主办方特意设置了一个环节，给来宾在阳台拍摄江景大片，而且特意选择六点左右夕阳映照的时刻。

　　这是为了特意提示嘉宾：你看看眼前的江景，站在江北看江南，从龙江到河西南，高楼鳞次栉比；而江南呢？看江北的天际线还有待勾勒。江南有造出这番美丽天际线的繁华，自己却只能成为别人的风景。

　　这是雅居乐提供的宣传大片，精修片，你们懂的！

　　下面是小编自己拍的，分别是江北看江南、江南拍江北，以小编的水平，绝对是真实的素颜照，差别还是挺明显的吧。

　　雅居乐滨江国际680平阳台拍摄

　　深业滨江半岛沿江观江平台拍摄

　　南京地产大V、房地产开发建设促进会秘书长张辉曾经预言：南京的豪宅的下一站，将在江北的沿江江景房！不仅因其国家级新区的前景，更因其是南向瞰江。

　　江南繁华已成，江北还蒙着面纱，你能果断地取舍这绝美江景吗？

　　纠结五：没有装修，是产品留白？还是更易跃升顶豪？

　　前文说到，杭州的顶豪已经连地都卖到了4万+，南京的顶豪们感觉还在起步。其中重要的一点就是，杭州顶豪们的品质，历来为人艳羡。比方说，杭州的顶豪们，4-5万元一平的房价里，有1万元/ 平可以用来装修。

　　在杭州新公开的万丽璞丽，大V们这样转述其装修：

　　首先是橱柜，用了原厂“超级牛牌”Bulthaup。在德国《经济周刊》历年的“德国30大奢侈品牌”榜上，Bulthaup经常是惟一入围前十的橱柜，去年又再次稳居第五。

　　杭州顶豪用得最多的Poggenpohl和Siematic，一般只能偶尔入选前三十。

　　此前，杭州仅有九树、兰园和凤起潮鸣3个顶豪用到Bulthaup。毕竟，英国伊丽莎白也是它的铁粉，据说一共收藏了8套经典款！

　　再看厨电，除了油烟机和电冰箱是西门子，其余全部是德国进口的Gaggenau。

　　卫浴用了意大利原厂进口的小众奢牌——Zucchetti。

　　在产品的人性化设计上，许多产品的“暗语”，住过豪宅的人一个眼神就能领会。

　　比如，每套房子主卧的衣帽间，都有一大面镜子，看起来就像普通的穿衣镜。

　　只有你点开PAD或手机上的APP，它才会缓缓打开，原来竟是一个与凤起潮鸣一样的“走入式密室”，或者说是私家金库。

　　再比如，你在约480㎡户型里，看不到一个开关面板。

　　传统顶豪做到后面，设施设备越来越多，空调、地暖、灯光、电动窗帘等，开关面板一字排开，既占用墙面，又不美观。

　　在最新的杭州豪宅万丽璞丽，单一空间的所有开关，都集成到一个德国ABB智能触控屏上，简约酷炫。

　　……

　　在顶豪的世界，基本都是100%精装交付，而在南京的第一大平层雅居乐滨江国际北纬天幕，最新的消息是毛坯交付，装修却被“留白”了。

　　可是千万级豪宅的业主们，他们是喜欢自己去搜罗家装界的奢侈品，以匹配自己独一无二的大宅？还是希望享受开发商汇聚顶级设计师、供货商的专业服务呢？

　　当然，这样做的好处是，北纬天幕的总价得到了控制，几乎可以用江南一半的价格卖到超越江南一倍面积的江景房。

　　但是，这其中的纠结不可避免。

　　纠结六：YJL物业，你的方向是七星酒店？还是贴心居家？

　　在南京，仁恒江湾城的每一次开盘，几乎都会成为焦点。为什么？住江湾，似乎已经成为一种身份的标签。多年的积累，使得它成为南京豪宅的代言人，这也许就是豪宅的内在涵义。

　　在杭州，前赴后继、层出不穷的豪宅们，可比的可就更多了。比如万丽璞丽，更高级的“产品暗语”藏在万丽团队的服务里。一次酒店恒温泳池的畅游，一次外籍大厨的上门私宴，一次五星级酒店的专业洗衣……

　　在这里，要深深替雅居乐滨江国际的物业纠结下：匹配1500万豪宅的物业，是该向左？还是向右？

　　在南京，仁恒江湾城的物业费是多少？二期是1.8元/平米！刚刚交付的华新城物业费多少？1.9元/平米！

　　而南京普通中高端楼盘的物业费是多少？万科外接项目一般都要达到2.3-2.5元/平，雄霸奥体的银城物业连自家楼盘的物业费也不低于2.0元/平。

　　南京壕盘气死人不偿命的本事果然无人能及！

　　雅居乐滨江国际物业费多少？2.8元/平，另加1元/平。为什么是这样？小编也说不清楚，只知道跟同类住宅比，这显然不低。但是业主们也曾表示：对自家楼盘成为豪宅有信心，并不是一定不能收3.8元/平的物业费，但一定希望物有所值。业主们心底里隐含的期望是：最好物超所值。

　　那么，雅居乐物业是向星级宾馆看齐，拿出特色服务呢？还是降低收费，接南京地气，突出性价比的同时进行更为人性化的贴心服务？

　　在雅居乐滨江国际北纬天幕的推广上，小编已经感觉到，雅居乐经历了南京顶级历史文化大宅长乐渡的开发，对“顶豪们”的需求并非全无经验的小白。

　　至少在营销上，北纬天幕的开篇就采用了夜宴地产媒体、草间弥生作品展、英国皇室古董钟表展、亚历山大巴奇画作、人文地理摄影师蔡石作品展等系列艺术生活沙龙的方式揭幕产品。

　　作为南京目前为数不多不为限价所困扰的顶级大平层，雅居乐北纬天幕接下来怎么走？要拿什么贡献给自己的千万豪宅业主？这个值得深深纠结。

　　文末给已现寒意的南京楼市打打气吧。

　　南京已经有要卖8万元/平的房子了！

　　对了，这就是鼓楼学区房！数据来源365淘房10月小区价格，仅住宅，不含别墅、写字楼、商铺。