在南京楼盘普遍愁销许的今天，地产圈流传：南京会先发1字头盘的销许，接着会发河西南。河西南什么时候开盘？会有数千人排队？首付几成？这已经成为南京楼市下半年已可预见的一个高潮。
但是昨天，鲁能公馆的一套退房，要求全款近496.4万付款，竟然还有1200人符合报名条件！接下来，河西南会发生什么？提高首付、控制人数……这几乎将河西南的开盘盛况可以提前推演了！
全款1200人，河西南房源会不会不够卖？一共才1557套
9月，南京退房摇号发生了一件盛况空前的事，位于河西南的鲁能公馆出现了一套142平米的退房，价格几乎还是一年前的3.5万元/平,楼层也不错，精装户型。引发上千人的报名。
鲁能退房房源
河西南二手房价格截图
这个区域几乎是南京新房二手房倒挂最严重的区域。河西楼市的主编文涛告诉花猫君，以当地90-100平的小三房最为抢手，4.8万元/平，房主若急用钱，只要房源一出来，基本很快就被秒掉，正常挂牌价已经达到5万元/平。算一算，这套退房一买到手，几乎就是213万的获利！还有一点吸引人，这套退房2018年5月30日交付，已经近在眼前。这比买新盘还好，目前河西南的新盘普遍交付都还需要2-3年，加上南京限售3年的政策，这套退房的投资获利期更短，可以更快脱手。
这样优质的房源一出现，可把南京潜在的现金大户们都“炸”了出来。原先三成首付有1700多户，改全款竟还剩1200人，都已经填写了付款保证书，看来买河西南的人群大多都已经准备高首付、甚至全款购买了。
问题是，河西南的房子还够吗？花猫君粗略地统计了下，目前河西南共有绿地海珀滨江、五矿崇文金城、佳兆业城市广场、金地中心风华、升龙天汇五盘“嗷嗷”待售。
绿地海珀滨江预计首开推出1、2、7、8#楼共344套房源，精装交付，预计均价35000元/㎡。
五矿崇文金城剩余19、20、21号楼，共计417套精装房源，前期均价35000元/㎡。
佳兆业城市广场三期后期加推19、20号楼，共有360套房源，前期均价34304-35331元/㎡，户型面积87、89、126㎡，顶楼有4套170-180㎡非标户型。
金地中心风华只剩5号楼楼王一幢楼，面积98㎡（62套），120㎡（62套），共124套房源，前期均价34940元/㎡。
升龙天汇大约还有312套房源，前期均价32000-33000元/㎡，产品面积86、93、98、120、128㎡。
没错，河西南这批3.5万元/平的“便宜”房子就还剩这么多，后续可能上市的电建金茂府、正荣滨江紫阙（正荣财富中心）因为地价不同，可能就不是这个价格了！
非刚需盘，河西南真的要提高首付了
鲁能退房1200:1的供求比，可能直接为河西南首付提高提供“依据”。
首先，河西南首付提高已有先例。今年4月，正荣润峯开盘，首付5-8成；金地中心风华今年4月开盘，首付8成。
其次，有业内人士透露，河西南首付可以提高的理由主要是，河西南是非刚需楼盘，不直接关系基础民生，提高杠杆控制投资也符合中央此轮房产调控的精神。
再次，事实一次又一次证明，河西南供求太失调，“人太多，动辄几千人，用首付提高的方式筛选相对公平，总比拼关系强。
最重要的一点，河西南自从今年4月开过金地、正荣2盘，多盘均被延期上市，其中货量最大的某盘，有30亿的货值，即使10-12月能够开盘，也已经延期大半年，按一年10%的融资成本算，大半年按一年的7折计算，光利息就多付了2个亿。
而房价，被死死摁在3.5万元/平，不会随着时间推移，多挣一分钱。而年底，又恰好是工程款、合作款等诸多款项的结算节点，因此开发商想来想去，都是尽早开盘、尽快回款。“银行年底贷款额度也不够用了，要贷款又需要等合同鉴证，预计最快都要到明年年中，所以肯定是提高首付、甚至全款最符合开发商的实际需求！”
至于首付提高到五成？八成？还是全款？这个140平户型，1200人全款的数据已经可以为营销总监们提供测算依据了。“基本在8成比较保险，人不够再放宽到5成，或者根据户型实行不同的限制。”
河西南首付提高，其它区域会否跟进？还好不是！
其实，年底房贷额度用完、开发商资金链紧张、合同备案延期导致贷款延期，在南京楼市其它板块也都存在，那么，其他板块会跟进首付提高吗？
据悉，此前，南京板桥和昌湾景等两盘开盘想提高首付，均被驳回。江北高新区某盘也曾经要求付全款的优先购买，结果被房管部门叫停。最近的一次是，位于江北的林景雅园都已经把首付75成写进了“开盘方案”，在南京网上房地产发布，结果被发现后，又被撤回，改回3成首付。
知情的营销总监透露：这主要是因为这些楼盘都是刚需盘，有关部门考虑民生，不能让付款能力较弱的刚需人群承担高首付，实际是给了普通购房人在这些区域公平购房的机会。
花猫君了解到，就这一点，南京比北京、杭州等很多城市都管理严格、规范很多。“杭州的情况是，销许不限制领取，但上传数据要排队，开发商可以提高首付，来收取现金以渡难关。”
而在北京，知名地产公号“一勺言”都哀叹：以前是买不到房，现在是验不起资！买房能否公平？
一勺言文章截图
去除杠杆的投资，河西南&江北可以算算帐啦
早在鲁能公馆退房首付三成改全款的当日，地产公号“河西楼市”就撰文称：此举意味着河西南提高首付几成定局。
这无疑会击碎不少人的河西南投资梦。但是花猫君却觉得，如果河西南真是实行了8成首付、甚至全款购房，那真的还是最划算的投资吗？
江北的一些低单价、低总价房产，单从投资回报率来说，可能要比河西南回报率更高，门槛也更容易得多。
比如，全资购买一套佳兆业87平米的小三房，全款为304.5万元。按目前5万元/平的二手房报价，毛利润为130.5万元，回报率43%。
而江北目前高新区招商兰溪谷仅为1.3万元/平米,如果购入一套90平的房子总价仅117万元，首付三成仅需35.1万元，而目前按当地类似房源2-2.1万元/平的二手房报价，毛利至少可达63万元，回报率达397%。
因此，楼市投资的奥秘实则在杠杆，而非单纯盯好河西南明晃晃的3.5万元/平与5万元/平之间几百万的差价。
当然1.3万元/ 平的招商蓝溪谷未必能一摇即中，单笔获利总量上是有限的，因此花猫君把能想到下半年类似的低成本投资机会都列一列，以备各位等待时机。
招商兰溪谷，预计售价13000元/㎡，面积89㎡、120㎡，共计561套房源，预计10月加推收官房源。
华润国际社区，预计售价21000元/㎡，面积89㎡、108㎡、129㎡，共计200套，预计年底开盘。
中交锦蘭荟，预计售价17000元/㎡，面积88、116、127平方米，预计年底开盘。
最后，预祝各位摇号好运！
公安备案号：32010202010067
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